市场周期的变化，从来不是一蹴而就，而是在政策的发令声响之后潜移默化发展的。
每个城市中心都是这种发展的见证者，通常而言，它的变化即是周期的缩影和风向标。
通俗点来说，城市中心的市场，可以作为其他片区未来变化的参考，可以帮助买家卖家们提供决策。
而具体到广州，这个“中心”，毋庸置疑是珠江新城。
这段时间，我们重新梳理了珠江新城的成交情况，总结出了几个变化，希望能给大家提供参考。
珠城，失守10万+
相信价格还是大家最关心的要素。
很不幸，很残忍，很抱歉，但珠江新城，普遍还在降。
我们先从个例看起。
保利心语2023年成交的房源，总价均在千万以上，最低成交单价都在13万/㎡左右，最高成交单价甚至高达16.3万/㎡。
一年时间过去，保利心语的成交单价已经失守10万+，一套81㎡的住宅，总价不到800万就能拿下！
罗马不是一天倒塌的，拉长时间周期，就能发现近一年保利心语的成交价虽有波动，但大趋势几乎是一条直线的向下走。
期间广州出了不少政策，降税费降利率降置业门槛，却都没能挽救其颓势。
当然，这不是保利心语一个社区的困境，珠江新城的其他几个网红盘，也都有着类似的境遇。
比如隽峰苑，同样是北向房源，2024年4月，也历史性地出现了一套单价跌破10万的成交房源。
又或者是尚东君御，自去年下半年起就失守10万这道门槛线，到了今年4月，甚至创下了低至8字头的成交。
大小户型分化，愈演愈烈
好消息是，虽然统计范围内珠江新城大部分项目的价格都在回落，但我也发现了其中的一个共性：
创下历史单价新低的房源，基本都是小户型。
区别于小户型，大户型虽然成交价有所回落，但相对更加坚挺些。
与此同时，同样是成交了60多套房源，对比下2023年和2024年的4月，能发现珠江新城整体成交房源还呈现出一个特色：
成交逐渐向改善型房源集中。
套均面积提升，整体成交房源更大。
更具体来看，成交主力军从90㎡以下刚需房源向90-144㎡改善房源转移。
成交即意味着需求，成交主力军的变化意味着市场核心需求的转移。
如果说2023年的珠江新城还有不少投资客在围绕着刚需小面积做文章，试图用低杠杆撬动更大利益的话，那么2024年的珠江新城买家更多倾向于改善置业，自住优先。
趋势背后的逻辑
正如前文所言，无论是成交价格的持续回落，还是成交面积段的转移，都预示着城市风向的变化。
如今的广州整体市场，已经有了这种苗头。
整理了全市各区近几年的房价变化后能发现，大部分区域在2022-2023年达到成交价的峰值，而在2024开年后都有一定的价格回调。
而从面积段来看，虽然90㎡以下刚需产品仍然是市场成交的主力，但是改善房源的成交占比已经在悄悄攀升。
尤其是120㎡以上的房源成交。
2021年，120㎡以上房源合计总成交占比约23.43%；但到了2024年，这个占比已经变成28.61%。
可别小看了这抬升的5个百分点，大面积户型由于总价更高，通常目标客群有限，且买家对房屋的要求会更高，从而导致大面积户型的销售周期会更长。
但现在，无论是珠江新城市场的变化还是楼市宏观数据，都在佐证广州楼市已经进入转型时期。
当房价回调，当大面积户型销售一步步提速，我们也是时候转变自己的置业策略了。
我有两个重要的建议想和大家分享：
1、把握时间。
两个囚犯从监狱的窗子里向外看，一个凝视着泥土，一个仰望着星空，结局注定是不同的。
现在，房价的回调是既定的事实，这是多重因素综合下的结果，有政策导向，也有对收入预期的调整。
很多人因此搁置了买房计划，但仍有一部分卖家坚定出手，因为伴随着房价的回调，事实上置业成本也在下降。
以主城千万以上房源为例，2020年至今，房源的套均总价不断回落，但套均面积变化几乎可以视为零。
换句话说，买同样面积的房子，这两年门槛越来越低了。
当然，我不是鼓励大家无脑冲，而是只做一个温馨提示：
在有置业计划的前提下，现在理当把握房价回调的上车时间。
2、重新评估自身需求和预算，优先考虑大户型产品。
一方面，大户型的市场需求增加绝不是现在一时的市场转变，而是会伴随着国人家庭结构、居住观念的改变，逐渐成为一种稳定的市场表现。
适时跟随市场趋势不失为置业的一种方向，在日后转售时也能提升房屋的流通率。
另一方面，在广州户型更迭的情况下，如今的大户型产品通常提供更多的空间和舒适度，适合需要更多空间的家庭或那些更看重居住体验的购房者。
楼市不总是一路坦途，2024确实不易，但打开思路，必将有不一样的眼界。
与君共勉。