撰文丨关不羽
5月9日，杭州出台一系列房市新政，全面放宽的力度之大，出乎意料。
杭州不仅全面取消限购，不再审核购房资格，还配套了优化信贷支持、放宽首套房认定标准，甚至“附赠”购房申请落户的户籍政策，可谓诚意满满。
此前，成都、南京等强二线城市已经出台类似政策，但杭州作为最接近一线的房地产热点城市，也加入了全面取消限购的队伍，更有标志性意义。
杭州取消限购引发热议的同一天，西安也宣布取消限购。至此，新一线城市中，仅有天津还在坚持限购的“最后防线”。
中国房地产的政策风向，正式从全面调控转向了“去库存”。
老百姓最关心的，自然是取消限购后会不会出现房价大涨。毕竟，此前几轮房地产调控的“规律”，都是调控松绑后需求快速释放，房价应声而涨。
然而，时过境迁，今天中国房地产市场的供需关系已发生根本性变化，我们无法套用过去的经验。
前面几轮房产调控都是在需求旺盛且不断增长时踩下刹车，限购措施提高了购房门槛，需求端设限仅仅起到降低流动性的效果，并没有真正降低购房需求。
调控结束后，堆积的需求犹如堰塞湖决堤，奔涌而出，迅速推高楼价的心理冲击，增加了市场的非理性——这类似“饥饿营销”对需求的刺激。
但是，当前这轮调控周期没有经济高速增长的宏观背景，特殊时期的“疮疤效应”、“转型阵痛”、外部环境恶化等因素多重叠加，导致购房意愿和承受能力都有明显的下降。
没有需求端的势能积累，也就难有推动房价上涨的动能。这在此前已经松绑的强二线、新一线城市的楼市表现中也能看出端倪。
当然，宏观经济背景作用下的“资产荒”，依然会为杭州这样资产质地更好的新一线城市的房市，提供一定的需求支撑。短期内释放部分的需求存量，也能提升楼市的一些热度。但这跟昔日的“泼天富贵”是完全无法相提并论的。
杭州西安等城市全面解除限购，并不是新一轮周期的起点。房市进入存量时代的大势，不会因为政策转向而改变。
不过，即便不能起到“刺激楼市”的作用，我认为，全面解除限购依然是房地产行业健康发展必须迈出的一步。
决定房市健康度的主要因素可以归纳为三种预期：房产的升值预期、长期的收入预期和稳定的流动性预期。
宏观经济决定了前两种预期，而流动性预期的政策色彩浓厚。每轮调控周期都是对流动性的强干预。供给端不能随便卖，需求端不能随便买，流动性大起大落，造成了预期不稳。
在经济高速增长期，限制流动性造成了类似“饥饿营销”的效果。供给方怕有房不能卖，需求方担心有钱买不到，房市的投机性被人为放大。反之，在经济增长乏力时，限购政策就成了需求形成和释放的阻力，也造成了供给端的现金流枯竭。
目前阶段，化解房地产行业的流动性风险十分紧迫。
靠压制流动性死守名义价格，只会让房地产行业的承压更为严重，进而向金融体系深层次蔓延。只有解除各种外部限制，让长期积累的压力充分释放，房地产行业才能找到健康发展的新起点。
因此，全面解除限购是政策调整必须迈出的关键一步，更大的考验是流动性限制解除后的“价格关”。再难也要走下去，不把钳制市场机制发挥作用的“扭曲力”彻底解除，就不会有健康的房市。
房市是“市”，有买有卖、有涨有跌才是市场的正常表现。