来一篇人口的话题，去年的人口数据已经发布，看看数据走势，顺便看看哪些房子影响比较大。
人口数据
关于人口数据，有几个指标：常住人口、户籍人口、出生人口。
以官方发布的数据：
2023年末常住人口846.9万人，比上年末增加2.1万人。年末户籍人口数为733.63万人，比上年末增加4.79万人。全年人口出生率为7.26‰，人口死亡率为4.34‰，自然增长率为2.92‰。
看看这几年常住人口的走势：
从全省的数据来看，2023年福建最终出现人口流出，对比2021年流入28.4万的数据，今年直接流出5万。
可以说在人口变化这块，福建省的走势也非常不理想。
从各城市来看，与以往类似，福厦泉是主要新增区域，不过这2年也在持续走低，其中泉州去年流入量也基本见底，福州2.1万的数据，已经排到全省第一。
可以说福州虽然数据也在下滑，对比周边其他地市，依然有一点优势。
顺便看看福州各区域的数据，数据只有2022年截至：
从数据来看，2017年福州增量高达19万，随后走低，预计也和当时全面放开二胎有关。
从五区走势来看，仓山区一直都是增量大户，其次就是闽侯县，两个区域基本占据了90%的数据，不过从目前走势来看，下滑非常明显。
仓山区虽然还是第一，已经从2017年新增5.8W，下滑到1.1W，闽侯从4.6W下滑到0.9W。
借鉴七普的数据，这两个区域最具代表的板块，就是金山、高新区。
金山的建新镇+金山街道，合计达到44%，高新区的南屿+上街，合计达到42%。
可以说这两个区域，之所以能在新区建设里面有一点成效，也是借助了当时的人口红利。
这就很容易引申出一个话题，这几年福州遍地商圈，但是真正人流量比拼还是有一点差异。
南二环在白湖亭万达不理想后，今年即将开业的中骏世界城，在建的SM，最终效果如何，预计周边的人口数据是最大的参考。
聊完常住人口，看看户籍人口和出生人口。
对于户籍人口，2023年新增4.79W，对比2022年继续下滑，这已经是近8年的新低。
从依然数据来看，2021年福州户籍人口迎来爆发，和常住人口一样，主要是因为政策，当年福州放开落户，楼市走了一波回暖期。
从各区域对比来看，分成五区，老八县，2021年老八县部分区域出现减少，2022年数量减少，很明显受放开落户，数据仅仅是转移。
最后就是出生数据：
从数据来看，2023年出生率7.26‰，对比2022年7.37‰，下滑不算非常大。
2023年死亡率为4.34‰，对比2022年3.39‰，增加接近1‰。
最终2023年增长率出现下滑，当然整体数据还算稳定，至于死亡人数为何走高？
对于各区域就不用做过多比较，都在下跌。
对于人口数据，还有一个就是人口目标，大家印象最深的就是当初的那个千万人口目标。
不管是2025年底、还是2035年，从这个走势来看，150W的缺口，每年2W的增量，还在持续走低，很明显这个目标大概率是完成不了。
综上，对于人口的数据，整体就是下滑，各个区域无一幸免，加上出生率的全面走低，未来的人口趋势基本难以逆转。
楼盘影响
关于人口对楼市的影响，涉及的方面可能很多，比如前几年涨幅巨大的学区房，市场一直认为出生率降低，以后所谓的学区房求着人上门入读。
关于学区房的影响，个人感受最大的方面依然是政策的打压。
人口减少仅仅是让外围的部分村小失去生源，对于头部区域，少生的背后依然还是会投入更多精力去关注教育，所以头部学区关于人口的波动，个人感受并不会很强烈。
在楼市里面，除了学区房，还有很多类型：豪宅、改善、刚需、安置房、老破房、新房等等。
这里面看看几个二手案例：
位于三环边的福湾新城，前几年一直是低价的代表，老旧安置房。
近年上新闻都是因为火宅，目前项目的成交价，已经从1.7W到走到1.1W左右，部分户型一般的，甚至跌破1W。
除此之外，位于万宝的上海新苑近期一套51平的高层精装，成交单价2W，对比2年前，同样的户型，成交单价2.9W。
这个市区内的安置房，也出现大面积下滑。
分析：对于这两个安置房，可以说是集齐了目前安置房的特色，一个地处外围，周边配套一般，房龄老旧，居住舒适度偏差，还存在安全隐患，一个地处市区，高层安置房定位，老旧率非常快，居住舒适度偏低。
对于人口减少的影响，最明显的市场就是接盘侠怎么找，按楼市的发展，无非就是一级承接一级。
对于外围的老破安置房，目前来看根本看不到潜在买家，加上目前一堆安商新房的低价二手出现，这种安置房基本只剩下出租的用途。
对于上海新苑这种，超高层住宅，高密度的安置房，虽然地处市区，但是很难满足居住需求，最简单的对比，这种安置房居住体验，比周边老房龄的楼梯房还差。
这一年市中心开启旧改，部分安置房都是定位高层高容积率，唯一的优势可能就是房龄很新，目前上海新苑的价格走低，可能就是那些项目未来的写照。
盘点总结
人口减少这个不可逆的走势，对于未来很多方面都会出现影响，对于楼市的选择也变得非常直接。
就像这几年楼市遇冷后，外围新区出现崩塌，很多市区内的大房龄二手，反而还更有市场。
就像群友最近说到，东二环的泰禾，这几年的人流出现下滑，反而世欧广场人流变多。
这里面可能涉及到商圈招商运营等问题，但是这个走势，其实也是反映了购房的一个选择。
新区的开拓，最基本的底气就是人口，没有人口基础后，生活配套、生活气息、人流密度，反而成为关键。
前几天二群说到一个话题，很有意思，三江口PK三远，哪个区域更有价值，或者说哪个区域房价更高？（这里面三江口以清华附中周边为主）
这个话题，个人感受也和目前楼市的人口等非常契合，放在不同的时间窗口，得出的答案可能都不同。
综上，福州虽然数据领跑，但是依然趋势不理想，当失去人口红利，楼市的选择和分化都会变得很明显，不管是板块、还是楼盘的选择，都会变得不同，对于购房者，最好有自己的盘点。