庆盛枢纽站附近，又有新盘要来！
继越秀·天悦云啟五一开板房，附近的星河地产东涌启新路地块，近日也公布建设工程设计方案。
｜图源：广州规划和自然资源局
这是星河地产落子南沙第13子，拟建4栋住宅，配建幼儿园、底商。
站上庆盛先行启动区的风口，这个新盘是否又值得期待？
壹
拟建4栋住宅、容积率3.2
填补东涌住宅新盘空白
去年6月，星河地产拿下2023NJY-3南沙东涌启新路地块，以3.055亿元底价竞得。
如今，该地块正式公布了建设工程设计方案批后公示。
根据规划，将分南北两地块建设，北侧的DC0201085地块为商品房，而南侧地块则建回迁安置房。
但两地块中间有城市道路隔开，几乎相当于为两个独立小区。
小区整体规模并不大，其中北侧地块占地约16108平，总建筑面积仅约73530.1平。
项目容积率约3.2，拟打造4栋住宅，层高为26-30层不等，楼栋通过巧妙扭转，尽可能地保障南北通或南向采光。
建筑楼栋呈围合式布局，中间打造园林，楼下即绿地，小区四周也有绿地与道路隔开，绿地率约35%，绿化较好。
虽小区规模不大，但配套比较齐全，有大规模商业配套、居民健身场地、公建配套、幼儿园（6班）等。
总体来看，小区开发建设难度不大，但要建回迁房和各种配建。
也正因为项目仅出售北地块商品房，折合楼面价仅4206元/平，价格上有比较多的操作空间。
而且，目前该盘在东涌来说还是颇为稀缺，有一定的置换市场需求，上一个东涌新盘是叠墅大盘中海熙园，2020年开盘。
｜南沙鸟瞰图
贰
毗邻庆盛站，生活配套齐全
未来或享旧改“头啖汤”
从项目地段上看，比较有看点的，是庆盛交通枢纽赋能和周边旧改发展增量。
一方面，靠近庆盛交通枢纽综合体，周边生活配套较齐全。
项目与庆盛交通枢纽综合体直线相距约3.1公里，能享受到交通、商业上的发展利好。
｜新鸿基商业综合体
|广州楼市发布 摄
再者，庆盛站所在的庆盛先行区，是南沙发展重心，以产业为主，人才聚集，有辐射利好带动。
而项目所在的东涌镇，是庆盛枢纽区块核心生活配套区，生活氛围会更浓厚一些。
比如，该盘位于东涌镇中，生活、商业、医疗、教育等配套已较为完善。
东涌中学、东涌小学、东涌医院等均在2公里内，此外还有天汇百汇、东涌公园、东涌文化广场等配套。
交通上，项目靠近地铁4号线东涌地铁站，但相距约2公里，周边还有规划的地铁31号线。
另一方面，位于珠宝小镇启动区，未来或抢先获得旧改利好加持。
项目所在的南涌村，与周边的大稳村、天益村、鱼窝头村，都是旧改项目。
按照原规划，星河将对这4个村进行改造，整体将会被打造成以珠宝产业为中心的珠宝 + 文化旅游的特色小镇。
｜珠宝文旅小镇规划范围示意图
|图源：项目官微
要知道，这是广州目前体量最大的连片旧改，也是南沙一个难得可以引入产业的旧改项目。
其中南涌与鱼窝头村为珠宝小镇启动区，若该旧改项目能顺利推进，项目未来能喝到片区发展“头啖汤”。
但这样的愿景还需要时间，目前周边城市面貌充满乡村气息，西侧和南侧为农田，北侧为厂房。
可以说，该项目或将主要满足本地客群自住或置换需求，发展潜力看远期。
再从项目周边来看，二手主要有锦绣新城二期，目前挂牌均价约1.16万/平。
在售住宅新盘也不多，且相距较远，有招商·湾区1872、美的云筑，均价约2.1-2.9万/平，以及刚准备入市越秀·天悦云啟。
若参考周边均价，该项目均价也可能是2字头。
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