五一刚刚过去了，四月份的楼市数据也已经发布了，可以说新房的销量还是没能得到恢复，甚至可以说依然在下跌，而二手的话是有增长的，但更多还是在以价换量，新房和二手的相互竞争已经是进入到白热化的状态了，而政策高潮期也可以说正式拉开序幕了，而且是一线和重点二线城市的主场。
就在近日，根据克而瑞的数据来看，四月百强房企实现销售操盘金额3121.7亿元，环比是下降了12.9%，同比降幅达到44.9%，累计业绩1.09万亿元，同比跌幅也是46.8%，很明显，房企现在是非常的压力山大。咱们都知道，去年的三月是小阳春，今年大家渴望的小阳春没有如期的出现，因为大家都知道去年四月已经是小阳春的尾巴了，所以今年4月同比降幅超40%可以说是比较明显的下滑了，虽然去年是基数比较高一些，但是接近腰斩的幅度还是不太说得过去的。
当然，大家也会很纳闷，政策都已经出了如此之多了，为什么购房者还是似乎无动于衷，是政策不给力吗，还是说价格的下行让大家感觉到等待是值得的。其实主要原因来说，一方面是楼市下行后，大家的购房预期和信心是不够的，因为买涨不不跌变成了买跌不买涨，只有继续下跌才可能触动大家的内心；其次是二手房的价格下探不断吃掉了新房市场，因为新房是期房，二手是天然的现房，加上配合的降价优势，新房曾经高高在上的姿态已经黯然失色了，而且很多新房还是以外围区域的库存为主，想让刚需去接盘难度也非常之大，因为谁也不愿意接盘一个持续下行的烫手山芋。
而在二手层面，4月16个重点城市的二手成交面积预计为796万平方米，环比是上涨12%，但是同比下跌了9%，很明显，4月的二手数据比3月更好一些，增长幅度达到了两位数，这已经表明后续二手的增长还会是一个大概率的事情，这里面主要是以价换量的功劳，还有学区房的成交在触动，因为马上过几个月就临近开学了，家长这段时间也在集中出手。
当然，在现在这个楼市环境下，只要能出现成交方面的增长，其实对市场来说还是一定的安慰，当然这是成交方面，在价格层面的话咱们可以看出端倪。根据中指研究院的数据来看，4月百城新房价格为1.63万一平，环比是上涨了0.27%，同比上涨1.08%，因为我们之前也分析过，3月改善性的项目不断加推，而外围郊区项目的萎缩，一升一降就直接拉动了市场新房的价格，反而呈现出了一种结构性上涨的状态，当然这不是市场购房的回暖，而是很多地方或者开发商都拿出了自己压箱底的地块和项目，一方面吸引开发商拿地，另一方面出售核心区楼盘拉升价格，维持利润。
因为地方卖地在5月前还没有被太限制，所以当时都是掏空家底还在卖核心地块，因为左手倒右手的土拍已经玩不转了，城投的负债已经被拉到比较高的位置了，现在也到了降杠杆的时候，所以只有好的地块才可能有真实的开发商来拿地，但是5月后自然资源部也发文了，库存超36个月的地方连土地出让的权利都没了，那就比较尴尬了，只能老老实实先去库存卖房，而现在最好的方式其实也就是学二手以价换量，一手和二手互相抢客户，看谁能更卷过谁，所以一些二手业主还不舍得降价甚至扬言要涨价的，后续面对的对手就不只是同一小区的低价房源了，还有来自外部的新房竞争。
而从土拍方面来看，截止4月25号，全国300个城市经营性土地成交规模为4189万平方米，同比基本持平，但是平均溢价率已经下降到3.5%，一线城市4月成交了69万平方米，同比是下降了79%，成交金额136亿元，降幅也达到了84%，可以看出，一线现在推地节奏还是比较遏制性的，主要以上海为主，其他三个老大哥没推出宅地进行拍卖。而二线城市来说，成交面积达到了827万平方米，同比下降了29%，而楼板价只有5554元一平，降幅达到了8%，杭州和成都还是卖地的主力军，其他城市的土拍热度都比较低，溢价率多为0。
三四线就更加惨一些了，楼板价下跌到1547元一平，成交面积3293万平方米，降幅也达到了31%，所以大家才发现有些小城市已经在开始试水个人土拍买地了，因为可能两三百万就能买到一亩地了，现在敢于去三四线拿地的开发商都是十分有勇气的，因为被套牢的几率还是不小的。
所以现在大家可以明白，现在地方的土拍价格也在实打实的降价，而很多新房项目其实还在过去几年高价拿的地块，现在降很多的就是亏本，不降的话又很难出手，加上后续低价地块的入市，也会让这些房企非常的难受，只有在临近危机的时候才可能破价了，现在就看哪家房企能熬得更久一些，而二手房现在也没办法玩涨价的套路了，一涨价的话，可能半年或者一年都没客户来看房，更别说想卖出去了。
因为现在一线在虹吸二线，二线虹吸三四线，地段好的小区在虹吸周边的购房需求，地段差的小区降价也无人问津，目前的市场，以价换量是最现实的做法，大家对价格有自己心理的预期，后续一线城市如果全部松绑结束了，楼市的价格也跌到一定的水平后，那才可能是达到了一个价格收入平衡点，多数人买房已经不会抱着炒作和涨价的心态了，都是用自住的态度去考虑，因为买的时候就清楚后续可能会出现的贬值，包括新房也是一样，过去拉横幅去开发商闹一闹的那套操作也没用了，房价下探调整是综合因素影响的，不是老业主的意志能够转移的，而能够支撑起高房价的城市其实是比较稀缺的，多数的城市终究会加速回归到触底的水平。
