4月上旬，兰州房地产市场的成交状况还算看的过去，可迈入下半月，市场就跟月底骤降的气温似的，彻底陷入了冰凉。
五一 小长假刚刚结束，兰州所有的开发商为了冲一波成交量，节前就已经纷纷释放出了一系列的促销政策。
除了直截了当的大降价，类如每平米直降两三 百，总价再降十来万的方式之外，还有买房赠送车位、物业费、家电，以及来访有奖等一些列花式活动，有的开发商，甚至还推出了：定金一万元，即可直接享受补助，买房零首付的活动。
不可否认，各大楼盘的活动简直令人眼花缭乱，优惠促销的海报也刷屏了朋友圈，一批项目开启加速跑量模式，攻势十分猛烈。
可尽管促销政策一波接着一波，分销点位也是提了又提，最终的结果，依旧不尽人意……
前两天，身边一个熟悉的经纪人朋友，信心满满的在聊天框里向我炫耀：这次我这个客户，指定成，两天内必须成交！
可两天后，等来的不是他成交的好消息，而是满腹的埋怨：“明明说好明天就去签单，就过了一晚上而已，人突然就不买了，说是什么，要等项目每平米再降上个500块再考虑！真的快要气炸了”
甚至还有的经纪人，可能花费时间精力辛苦盘了好几个月，每天车接车送、磨破嘴皮子的意向客户，最后也只是淡淡地留下一句：“现在还不是买房的最好时机，我再等等吧”，然后扬长而去。
不得不说，兰州购房者的情绪，真的十分稳定。好像怎么给他们要优惠，都没反应，对于整个房地产，更是漠不关心，即便知道第一季度开发商的成交量同比腰斩，大家内心，甚至连个涟漪都没有。
市场现状就是：开发商急着卖，购房者却并不着急买。购房者非要在房价的基础上再继续谈价，上来就是大砍一刀，砍到开发商肉疼，要是价格不连降个几轮，甚至降到让人不可思议，购房者都会觉得你卖房卖的，没隔壁家有诚意。
哪怕他们使出浑身解数，拿出各种措施，“求”购房者买房，甚至用很难有的促销力度“跪舔”购房者，好像都很难卖出去。
这种情况下，无论是兰州的开发商还是经纪人，都在叫苦连天。大家好像从来没有如此时此刻般，这么卑微过、这么焦虑过！
虽说2024年，大家对整个兰州楼市的态度，就是悲观。但我始终认为，房地产只不过是总量萎缩了，但这个行业的需求，是永远不会消失的……
无论是结婚买婚房、生子换个带好学校的、还是中年置换改善，亦或是有钱人对生活水准提高的置换……总会有人有需求，且这种需求，是随着人们的生活变化，不断涌出的。
可为什么当下的兰州房地产市场，就是没人买房，或者说买房的人这么少呢？
本质上，其实就是购房者被吓怕了。大家怕买错，怕买贵，怕楼市还要下跌，怕开发商跑路，更怕烂尾……
确实，今天的房地产业，出现什么新闻都不奇怪，购房者有担忧也完全可以理解。即便买房这事躲不过，但是真到了下手买的时候，内心真的是存在各种恐惧。
毕竟，当下的兰州开发商，还处在一个去杠杆、去库存的过程当中，甚至很多开发商的资金链紧张的问题，也还未得到解决。即便是进入了兰州前三批白名单的榜单，最后真正能拿到融资的项目，也屈指可数。
这种情况下，由于开发商急于回款，就不得不再度降价促销，不断“以价换量”，可最为矛盾的是：不降价卖不动，但降价，只会让情况变得更糟！
现在的市场，就像是买卖双方的一场博弈，卖方不断拿出诚意，并放低姿态和价格，可当买方，看到项目还有可能降价的时候，就又陷入了考量，最终买不买也是另一说了。
综合研判当下的兰州房地产市场：短期内向好，一定是存在难度的。且能肯定的是，个别项目，未来还会有更大幅度的价格调整。
这其中，只有兰州核心地段的一些项目相对能够做到保值，毕竟，市场上的新房供应在日益减少，竞争也会日益减少，待库存消耗的差不多了，也就没了。可主城周边郊区位置的房价，将不可避免的面临降价，毕竟这片区域的房源库存量，确实很大。
毋庸置疑，房地产行业已经发生了翻天覆地的变化，且进入了一个新的发展模式：谁能抓住机遇转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。
回望过去，从1998年至2024年，浩浩荡荡的城市化进程让房价一路水涨船高。但这其中有一个重要的原因，那就是因为：大部分人还是没有房子的，且房子就是刚需，大家的需求量大，可供应却不够。
那时候开发商的核心竞争力，本质上靠的是顶层的力量，只要能搞到钱拿到地，快速复制一定水平的产品线，动作有多快，回款就有多快。
可如今，人们已经从人人无房到人人有房了，当房子不再是稀缺品的时候，房地产的需求总量就不可能像过去那样爆发了。
更何况，眼下市场下行是客观事实，行业规模收缩50%—70%也是事实，过去开发商使用的模型、策略、动作，放到当下已经完全不适用了，随便走到哪一个环节，都能面临很多无解的问题。
本质上来说，任何一个行业，都会经历需求爆发，到需求饱和，到需求升级的过程，房地产行业亦是如此。
而兰州楼市就身处需求升级的阶段当中，这个阶段，市场也是 十分混沌的，这就导致很多购房者，也变得异常迷茫与混乱。
毕竟，过去房价飞速上涨的时候，大家已经笃定买房是个稳赚不赔的生意了，可如今房价下跌，过去套用的各种刺激手段也无效，甚至买房都成了一件危及自己财产的事的时候，购房者就真的不知道该怎么办了。
不可否认，兰州房地产市场的需求已经了发生变化，而眼下的兰州购房者，最需要做的，就是耐心等待，把一切都交给时间。
倘若要发自肺腑的提出点建议的话，那就是：要么先别买，要买就得买个差不多点的！
毕竟，眼下的房地产市场处在存量阶段当中，兰州新房市场已经被二手房冲击的体无完肤了。 要知道，2024年第一季度，兰州市 场上二手房的网签备案数，已经超过了新房，且二手房市场分割新房市场份额的趋势，愈发明显了。
这就意味着，兰州房地产行业接下来还会进行一场大的博弈。无论是新房市场还是二手房市场，想要成交的最好方式，无非就是“以价换量”，且短时间内，这种现状，也不会有什么大的改变。
未来，也只有越稀缺的房子才会越值钱。而这背后，是主力需求从刚需转向改善、房子的功能属性从投资回归居住的大趋势。
所以说，当下，兰州购房者需要盘清楚自己的预算、理清楚自己的需求，判断自己想要入手的房子的价值，然后再根据自身的情况，做决定。
只要能做到这些，那就能避免市场上七成的坑。
作者=指兰针·小芒果
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