五一假期前，天津出台楼市新政，市区限购政策大调整（详情）。
同一天，北京调整五环外限购、政治局会议定调“去库存”。
经过5天小长假，政策逐步发酵。
天津楼市，反馈如何？
政策，的确针刺了一下市场。
小长假期间，天津楼市的到访量迎来小高峰，好于日常周末。
比较热的新盘，5天到访量能达到近500组。
市区、环城的热点盘，也都能达到近200组。
据了解，平均10-20%的新增到访，是受政策带动。
买房人的潜台词是：
“这不出政策了嘛，出来看看房，考虑考虑……”
已经有部分买房人认为房价继续下跌的可能性不大，预期好转。
情绪扭转，会从少数人开始，这是重要转折。
当然，目前的市场环境下，单一政策很难大幅拉升成交量。
因此，假期新盘认购情况，基本与周末差不多。
少数几个楼盘，认购量超出预期。
总体来看，3类楼盘热度比较高。
❶ 高端改善盘
最典型的是体北金茂府，到访量涨了20%，基本都是受政策带动。
对于天津户籍，市区120平米以上新房解除限购。
政策最利好的必然是高端改善，他们名下房产本来就不少，基本都被限购了。
而有钱人买第三套、第四套的需求很旺盛，全款比例近50%。
关键是对政策敏感度极强，往往会先行一步。
❷ 带学区属性的新盘
这些买房需求一直在，甚至卡着时间点，今年必须买房。
政策一出，加速决策。
不少买房人已经感知到救市的决心，认为楼市一定会救起来，今年要做决定。
虽然新政更利好市区，但也间接利好全局。
比如空港的绿城桂语听蘭、天保意境芳华，金钟街的金地万悦城……认购量都在20套以上。
海教园热度也较高，只不过供应跟不上了。
❸ 普通改善、刚改类新盘
这类买房人，有个共通点——
都是卖一买一的置换需求，二手房已卖出，持币等着买新房。
他们心里最慌，既怕跌又怕涨。
全国政策转向、天津北京限购松动，明显让他们有了“焦虑情绪”。
打破观望，决定入手。
比如金茂智慧科学城、绿城晓月晴川、金地艺华里、龙曜城……假期也都认购了20套以上。
需要明确，“解除性”政策不会实质扭转楼市。
已经到了楼市下行后期，大家有“免疫力”了，不可能一出政策就立马改变预期。
何况二线城市中，除了天津、杭州、西安外，都取消了限购。
在“全国同频”之下，地方政策只能让观望的存量客户进场。
全国性政策，才会带来增量需求。
天津430的政策主要是修复情绪，提振信心。
带看量增长，足以说明政策的“功效”。
事实上，楼市已经出现筑底的迹象了。
一看价格，假期没有涨价的楼盘，但也没有大幅降价的。
二看二手房业主心态，是否还在恐慌降价。
据中介门店反馈，有业主表示先不降价了，等等再看。
楼市和政策的力量正在博弈撕扯，这时的成交量必然不会超预期。
5、6月，天津几个重量级新盘都将首开。
比如格调观麟花园、格调隐翠轩、中交海河玺、中建理想城……将带动一波市场热度。
叠加全国性“去库存”政策陆续落地，楼市将砸实底部空间。
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