来源|西南商业地产汇（ID：cqwinshang）
作者|王燕
头图来源|视觉中国
青羊，是成都的源城，有着成都最好的教育、医疗、人文资源，“西贵”从来不只是说说而已。
但提到商业，青羊源城土著张女士不止一次吐槽，“附近找不到逛街的”、“都是菜市场和小超市”、“隔壁子春熙路、大悦城经常去”……
如果说源城还有底商和菜市，更远的新城的中坝、蔡桥等板块，商业更难寻觅，同样遭到不少附近居民吐槽。
实际上，从青羊区的商业分布来看，确实还未形成诸如春熙路商圈、交子金融商圈那样集中度高、商业层次分明的商圈。目前其商业分布以点状为主，虽已有部分商圈，但商圈内项目数量较少，基本为2-4个；且项目之间距离较远，难以形成游逛的联动效应；此外项目类型和档次较为单一，彼此形成竞争而非竞合，不利于商圈的多样化发展。
与此同时，青羊的街巷商业十分发达，尤其在青羊源城，作为成都传统老城的代表，琴台路、奎星楼街、小关庙、金阳路等片区的街巷，汇集了各种不同主题的美食，吸引着八方来客。
另外，青羊的文旅商业亦相当出圈，运营多年的宽窄巷子、文殊坊，节假日人流如织；新近开业的祠堂街，以多级别首店火爆社媒。
正因如此，青羊消费者一直在高呼大悦城、万象城等综合性商业体的到来。如今，新商业落地有了苗头，新商圈打造迈开了第一步。青羊商业成圈，似乎指日可待。
图源/官方微信号@宽窄巷子最成都
商业现状：
- 存量135.27万㎡，暂未形成高集聚度商圈
辖区面积约66平方公里的青羊区，常住人口约95万（截至2023年2月，数据来源：青羊区人民政府）。2023年其社会消费品零售总额1121.1亿元，仅次于锦江区、武侯区。
梳理青羊区目前商业，发现其存量体量达135.27万㎡，存量数量也有18个。当中，83%的项目位于青羊源城，仅有3个项目位于青羊新城。
值得注意的是，18个项目中，开业5年以上的占比72%。近5年新增商业项目仅5个（含存量更新项目），新增商业体量29.4万㎡，平均每年新增约5.88万㎡。
2024年，还将有成都西源集、成都乐活秀万和广场入市，均位于青羊源城，预计新增体量8.1万㎡。
从项目地理分布来看，据赢商tech城市商业地图，18个项目中的10个分布于5大商圈中，其中项目最为集中的是骡马市商圈、金沙商圈和中坝商圈。
//骡马市商圈
骡马市商圈曾是成都第一代CBD，与春熙路商圈、盐市口商圈并称为“成都商业铁三角”。然而，随着春熙路商圈的崛起和虹吸，加上商业南移的影响，其在商业领域的声量已经不复往昔。
目前位于商圈内且隶属青羊区的已开业商业项目，仅有成都富力广场、成都铂金·城购物广场、成都时尚百盛奥莱（成都新城市广场）3个，档次均为大众化。另有即将开业的成都乐活秀万和广场。
图源/项目方
3个商场开业时间都在10年以上，其中铂金·城、时尚百盛奥莱更达20年。由于开业时间久远、消费客群变化，加之商场并未随之改变提升，因此在新消费时代显得有些格格不入。
//金沙商圈
金沙商圈位于成都西中环，周边住宅小区密布。涵盖商业项目成都城西优品道广场、成都西单商场。
城西优品道广场形态涵盖盒子+街区（美食街、东坡live、优品街），项目于2009年开业，是城西较早开业的购物中心之一。2021年改造其东坡路街区，以「东坡live」全新亮相，悦百味、沙胆彪、大洗桑拿鱼等餐饮品牌的入驻，拉了一波流量。
图源/项目方
西单商场开业超20年，是成都为数不多的老牌百货，涵盖超市、百货、餐饮等社区生活业态。
//中坝商圈
中坝商圈为青羊新城目前唯一商圈，周边居住小区密集，客群基础较好。商圈集合了成都青羊万达广场、成都西环壹方里、成都鹏瑞利青羊广场3个项目。其中，成都西环壹方里为2022年12月开业项目，与青羊万达隔日月大道快速路相望。
从项目类型来看均为大型综合商业，档次偏向中档和大众化，主要服务周边年轻家庭、成熟家庭客群。
图源/项目方
以上三大商圈之外，还有位于盐市口商圈的成都天府广场今站购物中心，位于春熙路商圈的成都恒大广场。天府今站由于无缝衔接天府广场，客流一向表现不错。近期更因在二次元领域的发力，吸引不少细分圈层客群。而恒大广场多层出现空铺，运营日渐式微。
另外，成都仁和春天百货(光华店)是青羊区唯一中高档商业，2009年开业以来，很大程度上带动了城西的消费升级，至今仍是青羊区销售额靠前的商场。
商业特性：
- 以大众化项目为主，文旅商业表现突出
//以大众化项目为主
从青羊区商业项目类型来看，购物中心占绝对大头，数量达11个。此外，独立百货2个、文旅商业3个、商业街3个。
商业项目档次较为单一，以中档、大众化商业项目为主。其中，大众化项目8个，中档项目4个，仅有1个中高档项目仁和春天百货（光华店），缺乏高档项目。
//文旅商业表现突出
从商业类型来看，青羊区作为成都历史文化底蕴最为丰厚的区域之一，其文旅商业发展向好，以宽窄巷子为突出代表，另外文殊坊、祠堂街也有不错的表现。
以清明假期为例，成都A级旅游景区接待游客353.1万人次，实现门票收入3446.8万元，其中，宽窄巷子、东郊记忆、洛带古镇游客接待量居前。
文殊坊二期在去年已经开业，与一期合为整体运营。宽窄巷子二期也将于今年开工建设，建面约12万㎡，包含文化旅游街区、多功能城市演艺空间、博览展示空间等，目前38号地块建设已完成招标。祠堂街一期去年开街，二期目前处于规划中。
商业未来：
- 打造层次分明的商圈体系，城市级+区域级+社区级
据《成都市青羊区关于推进商务商贸产业高质量发展实施意见（征求意见稿）》（以下简称意见稿）：
“下一步将积极推动以骡马市TOD为核心，联动宽窄巷子、祠堂街、原成都市体育中心等周边街巷及产业载体，高品质打造最富成都味和最具国际范的城市级新商圈；以蔡桥光华大道沿线、万家湾片区为核心，加快引进新型商业业态，打造区域级城西新商圈；在金沙光华片区和火车西站TOD片区，联动周边产业载体及街巷，打造富有烟火气和航空文化特质的社区商圈。”
壮大商圈经济将是青羊商务商贸产业发展重点，未来将重点打造1个城市级商圈、1个区域级商圈、2个社区级商圈。
当中的城市级新商圈为骡马市商圈，商圈中的「骡马市TOD」拟打造集高端零售、超甲级写字楼、高端酒店为一体的市中心地标级TOD城市综合体。
根据规划，该TOD分三期打造，地面将有10栋高楼拔地而起，当中包含1栋348米高的成都第四高楼；地下包含五层，B2-B5为1/4/10/18号线站台层，B1为站厅层和地下商业。
目前，骡马市TOD一期、二期地块已经完成出让，三期地块也已出现在青羊区2023年投资机会清单中，这意味着整个新商圈的打造业已开始。
天府文化公园效果图 图源/青羊区投资指南
另据天府文化公园片区规划，骡马市TOD西南侧还将打造「青羊坊」街区商业。至于原锦城艺术宫地块规划打造的「天府茂业城」（3栋超高层+22万方商业），目前暂无动工消息。
天府文化公园规划图 图源/青羊区投资指南
如果说骡马市商圈的打造在于推动中心城区（青羊源城）商业复兴，那么区域级城西新商圈——蔡桥光华大道沿线、万家湾片区的打造便是推动新城（青羊新城）“白纸画图”。
据2023年12月29日的青羊区推进商务商贸产业高质量发展大会，总投资30亿元的华润置地商业综合体项目落子天府动力源（青羊航空新城）。此外，会上完成签约的还有大悦城商业综合体项目。这意味着商圈内可能落地华润置地、大悦城旗下系列商业。
图源/青羊区官网
大会还专门提到了青羊新城的两宗商业用地。“在青羊新城，国创中心片区地块共104亩、万家湾片区地块73.8亩，规划建设城西城市级大型商业综合体，以满足周边园区及高档小区居民生活消费需求并辐射全市。”以上两宗商业用地或与前述两个商业综合体项目对应。
2024年2月23日的青羊区城市投资价值推介会上，104亩商业地块出现在了2024年青羊区投资价值读本中。
实际上，这一商圈本已有多个居住小区。并且，作为青羊区重点发展板块，此前已出让多宗住宅用地，如华润·青羊润府、中铁建·青羊樾府、建发·书香云锦等。这意味着商圈客群还有增量，对商业的需求已经较为迫切。
除此之外，青羊区还将在金沙光华片区+火车西站TOD片区打造社区级商圈。
用张女士的话说，还是希望身边有更多好逛好耍的综合项目，而不只是一个一个的单店。
青羊区商业，因其街巷商业、文旅商业的多元繁荣，积累起了难得的烟火气。未来，叠加城市级、区域级、社区级商圈的重点打造、大型商业综合体的落地、多级次业态品牌的布局……区域的零售市场竞争力将进一步提升，同时消费者的生活场景和购物体验亦将得到进一步丰富。
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