上海五大新城的概念提出已有几年。
每个新城都有自己的发展特色，走的道路都不同，使命也不同。
扒开上海五大新城去年的GDP增速，出现了让人惊讶的数据，谁倒退了？谁是一哥？
01
嘉定：GDP增速低至2.1%，为何失速了？
嘉定是距离上海市区最近的五大新城，也是最宜居的那个。
再加上11号线运行速度快，大大拉近了人们的心里距离。
凭借着配套成熟、房价亲民，嘉定导入了五大新城最多的人口。
不只如此，嘉定的GDP在五大新城当中也是最高的，拥有“一哥”的地位，最富有！
去年嘉定GDP是2840.2亿元，在新城中遥遥领先。
但是在风光的同时，这样的数据已显疲态，因为GDP开始失速了。
从仅2.1%的GDP增速来看，嘉定的未来给我们留下了一丝隐忧！
拆开来看，嘉定的第二产业增加值是1594.6亿元，增长只有0.2%，问题就出现在这。
我们知道嘉定是从汽车城起步的，靠着这个支柱产业。
嘉定GDP一度位居浦东之下，当了好多年的上海“老二”。
但是这几年新能源汽车兴起后，让嘉定的传统汽车行业非常式微。
比如去年6月就传来了“上汽大众安亭一厂永久关停”的消息，直接刺激到了嘉定的神经。
安亭上汽的风头已被临港特斯拉盖住，燃油车整体都面临着严峻的转型挑战。
随着产业的下滑，中期来看，嘉定GDP被临港赶超是大概率事件，“一哥”地位不知道还能风光多少年？
近些年嘉定新城对房地产的依赖程度在加大，产业转型不太顺就用房地产来凑，可能为未来埋下隐患。
以2023年为例，嘉定在房地产开发领域的投资是333.5亿元，占全区固定资产投资高达57.5%；
这一年所开发的商品房销售额605.2亿元，同比增长也是高达56.5%，说明房地产业在快速增长。
嘉定战略性新兴产业占比只有34.4%，不敌松江的58.4%，在产业转型与布局方面缺乏一定前瞻性。
嘉定未来要想寻求破局，至少要在以下四个方面努力：
一是加快传统汽车产业转型，向新能源进军；
二是夯实嘉定新城远香湖CAZ，避免产业空心化，推动嘉定快线、宝嘉线“穿心线”尽快落地；
三是重启曾经的“上海市郊第一个CBD”南翔商务区，接力桃浦智创城而发展，跟南大抢资源；
四是接轨大虹桥打造南江桥虹桥主城区、临港嘉定科技城、北虹之星，夯实北虹桥发展轴。
嘉定人口基数大，市区上班的很爱过来买房。
如何在“聚人”的同时“聚才”，加快产业转型升级，避免成为“睡城”，向更高质量发展，是嘉定必须考虑的！
02
松江：遭遇GDP两连降，危险了？
松江级别以前比上海还大，明清时期叫做松江府上海县。
又因为松江在上海五大新城中最先通地铁、提前发展，因此成了新城“老大哥”。
松江各方面发展都比较完备，配套成熟、城市化程度高，房价也高。
实际上松江新城已经不新了，慢慢变成了老城。
现在的松江新城，已经遇到了瓶颈，遭遇了GDP两连降。
其2021-2023年的数据分别是：1782.3亿、1750.1亿、1740亿。
松江成了上海唯一倒退的五大新城，这是为何？
松江是港澳台企业的聚集地，再加上传统出口加工企业的调整，一系列变动都影响了GDP。
作为五大新城的“老大哥”，松江一向以工业出名，“松江制造”起步很早。
但长期以来松江工业以中低端制造为主，当前发展遇到了瓶颈，迫切需要向中高端迈进。
为此，松江正处经历一场转型的阵痛。
我们先来看一组数据：
2022年松江区的规模以上工业总产值是4496.90亿元，同比下降3%；
而到了2023年，这一数据已经滑落至4063.01亿元，同比下降17.5%，说明情况不容乐观：
在这一过程中，转型就意味着一部分企业要关停并转，产值会损失。
松江为了布局战略性新兴产业，加上搞G60科创走廊，只能牺牲短期的利润，所以GDP很受伤。
但是积极地看，松江战新产业占比在上海五大新城中排第一，高达63.6%，似乎为松江的未来指明了方向。
上海五大新城战新产业比重：
松江63.6%
奉贤45.9%
嘉定34.4%
青浦29.2%
临港：上海10大战新产业中6个聚集在临港，未来的“一哥”
松江虽然遭遇了暂时的失落，但并未因此而沉沦，反而迎难而上。
G60科创走廊+科技影都+松江枢纽+12号线西延伸+沪松公路快速化改造……
这些战略项目正如火如荼地进行，为松江的未来又一次赋能。
期待松江破茧成蝶，展翅高飞，有复出的那一天！
03
青浦：GDP正式超越奉贤，有啥法宝？
青浦的经济正在提速，正式超越了奉贤！
去年青浦的GDP增速是5.7%，跑赢了嘉定、松江和奉贤。
今年一季度青浦的GDP增速更是高达7.2%，位居全市第二：
遥想2022年青浦的GDP还是1334.45亿元，不敌奉贤的1371.11亿元。
而在2023年，青浦以1440.08亿元直接超过了奉贤的1414.71亿元，上升一个位次。
青浦的经济发展可谓亮眼，增长太过明显，隐藏着什么“法宝”？
这里的原因，不外乎就是东有大虹桥，带来了会展经济以及部分企业落户；
西有长三角一体化示范区，带来了华为研发基地；
再加上青浦本身是“三通一达一兔”快递物流总部所在地，去年快递物流业营收达1568亿元，占全市的85%，全国的15%，拉动了经济增长！
以华为为契机，青浦还引来了网易、美的等大厂，共同打造一个长三角数字新干线产业品牌。
当然青浦也有工业区，聚集了像上海家化、妮维雅、安踏等的大健康产业与平台。
以上产业的布局结合起来就是“大数字、大健康、大商贸”，看起来是不是有些“虚”呢？
青浦的经济发展模式有些像杭州，都致力于走数字经济路线，可惜实体工业都不行，房价缺少支撑。
以2023年为例，青浦三次产业结构比是0.6：29.3：70.1，二产占比太低。
而杭州的三次产业结构比为1.7：28.3：70，二产也是很低，二者非常相似。
杭州的实体工业不稳，阿里被捶后数字经济很受影响，房价跌起来没个底。
青浦也是这样，青浦新城的房价近7年都没有怎么涨，甚至“破发”，徐泾房价的表演有些像未来科技城。
青浦的GDP只能说是后来居上，有望在国家战略的支持下成为与浦东“两翼齐飞”的明日新星：
但是毕竟青浦新城起步较晚，错过了很多历史机遇。
17号线2017年底才开通，太晚了，错过了上海人口大量导入的黄金时期；
乐高乐园起初是想进驻青浦的，结果进博会期间被金山截胡，遗憾失去这一亚洲第二大乐园；
青浦害怕铁路带来的割裂，一度谢绝铁路进城，最终逼沪苏湖高铁走松江，结果错失了枢纽。
青浦新城规划已久，但时至今日都没有人知道这个“新城”到底在哪，没有产业特色，似乎只有地铁和房子。
前不久，青浦在卓越世纪中心东部规划了一个庞大的新城中央商务区，标志着青浦新城现在才开始建，这是不是更晚了？
青浦未来可能发展很好，但现在还差了火候，有很多要做的工作。
接下来青浦必须加快新城中央商务区的建设，同时完善产业布局、提升实体工业实力，尤其是要提高战新产业的占比，这样房价才更有支撑力。
04
奉贤：GDP增速仅次浦东，何以杀出一匹黑马？
别看奉贤被青浦超过了，相对有些式微，但是与自身相比，进步很大。
奉贤2015-2022年的GDP增速仅次于浦东，居全市第二位，让人不得不刮目相看：
奉贤的起点很低，曾经是一个农业县，直到2001年才撤县设区；
地铁的通车也晚于其它新城，直到2018年底5号线才从闵行缓缓延伸到奉贤。
但是奉贤并没有气馁，反而找到了一条独特的产业发展之路——“东方美谷”。
通过这个产业品牌，奉贤正在打造“中国化妆品之都”，展现出不凡的野心！
现在奉贤新城迎来了最好的城运，一是临港新片区对奉贤有很大的带动，产业有增量；
临港奉贤园区入住了很多大制造企业，给奉贤带来了高达45.9%的战新产业占比；
加上奉贤有东方美谷自主产业品牌，让其产业结构非常合理，其三次产业结构比重为0.7：64.3：35。
二是在轨交规划方面后来居上，奉贤成了上海五大新城最大的赢家！
奉贤的轨交枢纽优势显著，未来在五大新城中通轨最多。
这不，去年底15号线南延伸和市域铁路南枫线双双开工，与5号线在望园路交汇，实现三线换乘。
展望未来，奉贤新城还将迎来奉贤线、嘉闵线、沪乍杭高铁等多条线路，枢纽能级进一步加强。
即使奉贤不划给上海，现在依然属于江苏，凭借其逆袭的潜力仍然会混得很好。
奉贤的发展与上海关联不大，距离远决定了其楼市走的是独立行情，市场偏向本地化。
对于本地居民而言，奉贤新城已成为他们心中的耶路撒冷，是全区的改善地；
而对于外来购房者而言，奉贤距离市区毕竟还是太远了，房价也不菲，新房价格已攀升至5万元/m²，入手没有性价比。
05
临港：GDP增速21%一骑绝尘，能拉动房价吗？
上海规划了十大战新产业，其中六大都聚集在临港，这个布局说明了一切，临港发展体现国家意志！
临港新片区产业区域非常大，是其它新城的十几倍，布局了机器人、新能源智能汽车、航空、节能环保、高端能源装备、船舶与海洋工程装备等战新产业。
在2024年上海重大工程清单中，临港更是独占鳌头，拿下了17个科技产业项目，超过了张江的10个。
这足以证明临港的定位之高，产业发展之快，这是一个靠ZC强势刺激起来的区域。
体现在经济数据上，临港的GDP增长当然很快：
2019-2022年，临港新片区的GDP年均增长21.2%，两位数的增长非常牛X！
2023年的临港GDP在1200多亿元，2035年将达到1万亿元。
按照这样的增速，只需几年临港的GDP就会超过嘉定取代其新城“一哥”地位。
但是我们不禁冷静下来想一想，GDP总量高，房价就一定高吗？
昆山是全国最牛地级市，GDP5000多亿，但大部分区域房价在2-3万元/m²，并不高。
即使临港的GDP达到1万亿，房价也不一定会高到哪里去。
因为通货膨胀的存在，2035年的1万亿购买力约相当于现在的7000亿。
这样的经济总量，对应的是南昌、石家庄之流，它们的房价都不高，因此临港的房价也不会高。
临港的限制因素是距离市区太远，吸引不到市区的外溢，只能靠本地产业吸引人口，区域相对内生。
临港产业最终能走多远，和国运息息相关，存在一定的赌性。
当前临港新房市场供求严重失衡，不仅把人才都消耗完了，把二手房也拖垮了。
临港规划固然很好，但需要一个很长的落地周期，也许未来这里的房价能超越陆家嘴，但是你等不起。
综合来看，上海五大新城各有特色，发展各有千秋。未来你最看好哪个？谁又能笑到最后，谁又会有危险？这都需要我们拭目以待。
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编辑∣环线咨询