“五一”小长假前夕楼市消息不断，成都完全取消限购、北京五环外放松限购。节日期间楼市也没消停，先是上海推出部分郊区买房“以旧换新”政策，接着深圳传出“五一”之后取消福田、南山之外区域的限购并将增值税免税从5年调整至3年的消息。看来中国的房地产市场又将迎来一轮政策高频发布期。
不过，以上提到的这些政策都无法和广东省肇庆的一则通知相提并论。近日，当地住房和城乡建设局发布《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》，确认从2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。
取消公摊，肇庆走出了第一步，对当地房价会有什么影响呢？我可以明确告诉大家无论是肇庆还是其它准备取消公摊卖房的城市，房价都不会有明显的变化，算单价的话还会有较大幅度的增长。真正让房价下跌的不是如何计量，而是房地产市场的供需关系。
公摊是什么？对于住户而言是电梯井、是绿化带、是小区通道等分摊至每一户的面积。假设一套90平方米的电梯房得房率为70%，其套内的实际居住面积为63平方米，套外的公摊面积为27平方米。
有人可能会认为从按包含公摊面积的建筑面积计费转为不含公摊面积的套内面积计费后房价打了七折。比如，这套房子原本的总价为200万元，“取消公摊”后直接降价至140万元。
很可惜这样的想法是无法实现的，“取消公摊”与“公摊免费”是两个完全不同的概念，开发商是不会因为计量方式的改变而少收钱的。这就好比我们表述人的身高时可能用米也可能用厘米，我们可以说张三身高1.7米或者170厘米，无论如何表达张三的身高都是那么点，既不会因计量方式的变化而变高也不会变矮。
开发商的建筑成本是整个小区所有的土地使用权费用以及，“取消公摊”不意味着成本下降，或者说电梯井、绿化带、小区通道等对应的土地和建造成本消失了，支出还是在那，需要通过卖房收钱予以抵消，所以房子的总价是不会降低的。
事实也确实如此。根据第一财经报道，新政实施后肇庆房地产未掀起太大的波澜，当地房产中介和售楼处工作人员均表示对房价的影响不大。
当然，真正落实按套内面积计价宣传销售后还是会给所在地的房地产市场带来影响的，只不过不是总价的影响，而是单价的影响。
以上面提到的总价200万元、建筑面积为90平方米的住房为例，当下的单价为2.22万元/平方米；“取消公摊”按照套内面积计价，房子的面积“缩水”为63平方米，单价变为3.17万元/平方米，总价还是200万元。
不仅总价没有打七折，单价还上涨了不少。
除了住房总价不会因“取消公摊”而大幅下降外物业费同样如此。
现在的物业费是按照建筑面积收的，假设某个小区每平方米的综合物业费为0.75元，该小区所有住房的建筑面积为4.8万平方米（套内面积为3.36万平方米），物业公司一个月收取36000元。未来按照套内面积收费时物业公司要保证每个月收到36000元的物业费，每平方米的物业费上涨至1.07元。
计量方式的改变对物业公司的实际收入来说不会产生影响。不过，不同得房率住户缴纳的物业费会发生变化。具体而言，得房率与小区的平均得房率相同则实际缴纳的物业费没有变化，得房率低于平均数物业费减少，高于平均数物业费增加。
如此来看广东肇庆“取消公摊”好像一点意义都没有了？并非如此，至少有两个好处。
一是买房时不会被建筑面积数据误导。你可能看到过有人买了得房率极低的房子，建筑面积是90平方米，套内面积只有45平方米，由此产生一系列争议。按照套内面积计价宣传将避免这样的问题发生，花多少钱获得多大的居住空间一清二楚。
二是收取物业费时更加合理。这一点在上文已有所涉及，建筑面积同样是90平方米，套内面积70平方米的住房付的物业费和60平方米、50平方米一样，显然不太合理。按照套内面积计算物业费更为合理。
最后，聊聊房价的涨跌。
广东肇庆属于典型的三、四线城市，在未来很长一段时间内房价会处于下降通道，但这不是因为“取消公摊”导致的，这两年肇庆房价已经开始跌了，单价、总价都在跌。
究其原因是当地房地产市场供需关系发生了根本性变化，加上房地产的金融投资属性褪去，房价便下跌了。肇庆代表了国内诸多城市的现状和未来，“取消公摊”会越来越多，也许与房价下跌同时发生，但两者之间并没有逻辑关系。
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