前几天有一个小新闻，很快被五一几件大事盖下去了。其实这件事情挺重要，标志着一个时代的结束。
成都贝壳调整了佣金比例，买方收费降低，卖方反而提高了。
这个事情被忽视，是因为总佣金没变。不管买方付的多还是卖方付的多，总佣金还是3%。
卖方付的多了，无非是把佣金加入房价，最终还是买方承担。
这样想也不无道理，背后的逻辑却没那么简单。
01
过去交易成本一直是买方承担的多，有些房东不付中介费，全部由买方出，甚至 有些房东税费都不付。
为什么会有这种奇葩现象？
普遍认为过去是卖方市场，房子好卖，房东自然比较强势。
其实中介也扮演了重要角色，或者说，房东强势就是因为中介惯的。
即使是卖方市场，房东面对客户时也是客客气气。
房东真正能直起腰杆的，是面对中介。
过去市场比较好，房源比较稀缺，以至于出现了“得房源者得天下”的说法。
中介门店之间的竞争，核心就是抢夺房源，没有一家门店敢得罪房东。
价格谈判时，中介不怕价格谈不拢，而是怕出价太低，房东一气之下撤销委托。
拐着弯的测试房东底价，是中介的核心工作。
面对绿色中介的规模优势，小中介为了抢夺房源，只能跟房东说：我们不收中介费。
渐渐的大家就习惯了。
某些城市原来费用是买方、卖方各自支付1%，绿色中介来了后要提高费用，也是让买方增加到2%。
丝毫不敢惹怒房东。
02
为什么现在要调整了？
因为“得房源者得天下”的逻辑被打破了。
之前都认为只要讨好房东，拿到房源早晚会有成交。
现在很可能一年都卖不掉。
我拼命讨好房东的意义在哪里？
最近有个朋友卖重庆的房子，挂牌后中介都不怎么搭理他，很不习惯。
之前只要挂牌，前几天电话打爆，不断有中介劝降价。
现在挂牌价略高，连个打电话劝降价的中介都没有。
翻一番贝壳网，他们小区挂牌房源超过200套。
出现焦虑，是最好割韭菜的时刻。
现在最焦虑的就是房东。
一些房东为了卖房开始主动出击，做海报也好、跑门店也好，完全没了之前的傲气。
中介又不傻，既然你们着急卖、自己卖不掉，那多付钱呗。
最具代表性的，就是绿色中介推出的“好赞好房”。
大部分二线城市，签署“好赞好房”房东需要额外支付1%佣金，总共支付2%，比如南京、杭州。
苏州目前额外支付0.4%。
上海目前额外收费6800元，涵盖了部分增值服务。
而且卖不掉可退，总体比其他城市友好一些。
核心也是因为上海楼市相对健康，房东还没那么“卷”。
市场如果持续下行，上海也会跟进外地政策。
目前上海“好赞好房”的意义是，筛选客户，或者说诚意度测试。
愿意接受“好赞好房”的，几乎全部是着急卖的、配合度高的房东。
做过中介的都知道，客户重要，识别客户更重要。
通过“好赞好房”识别“优质房东”后，下一步就知道怎么拿捏你们了。
据说南京贝壳，好赞好房成交占比高达70%。再这样下去，达到90%都有可能。
愿意付2%佣金卖房的，都比较着急了。
这个90%的意义，跟火车乘客都反映买到票了一样。
如果全国楼市进一步变差，“好赞好房”签署比例进一步增加，卖方佣金将全面提高到2%。
都签了“好赞好房”，跟都不签没任何区别。
既然大家都愿意付2%，那就都收啊，成都已经给出了示范。
03
所以“好赞好房”对于行业是没意义的，不会增加二手房的流通性，徒增房东内卷而已。
买房的人还是那么多，卖房的人还是那么多。“好赞好房”无非是左右了客户流向。
如果中介左右不了客户买哪套房子，“好赞好房”无任何意义。
比如我们默认为大家都喜欢最便宜的，最近该区域有10个客户买房，那一定是最便宜的10套房子先卖掉。
那我签“好赞”的意义是什么？
如果“好赞好房”有价值，真正的能帮房东快速卖房，那一定是让原来买A房源的客户，去买B房源。
B房源并非是最便宜的10套之一，只是因为签了“好赞好房”。
问题的关键是，客户真正的适合哪套房？
所以好赞好房的本质，是中介的流量变现，是拿手头客户谋取高额利润的工具。
我是否给你推荐这套房子，不仅要看性价比高不高，更要看是不是“好赞好房”。
如果你买了好赞好房，公司收佣更高，从区域经理、门店经理、主管到业务员，大家都赚更多钱。
房东快速卖掉房子、中介赚更多钱，成本却由买家承担：买到适合房子的概率降低。
当然你也可以认为中介左右不了客户决策，如果真的这样，好赞好房就失去了价值。
不管是增加曝光、修改展示排序、美化等等目的都是为了改变客户决策。
这也应了那句话，免费的才是最贵的。
“好赞好房”看似房东在增加成本，实际受损失的却是购房者。
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04
当然这个局也不是无解。
“好赞好房”的作用是左右客户决策，应对方案就只有不被中介左右。
如果吃不准他们话里的真真假假，只能统统不要信。
自己多做一些功课，多整理一些信息，尽可能的收集所有房源，尽量降低自己当“赚钱工具”的概率。
当然这个工作比较难，不用说复杂的二手房市场，新房市场有些客户都搞不明白。
都知道现在有些新房有分销，给中介一大笔钱，让中介帮忙卖房。
闵行南部一个湖景房，中介卖一套，开发商给到50万以上费用。
市面上有两个楼盘，一个性价比高，开发商不给中介费用；一个性价比低，开发商给50万。
你说中介会给你推荐哪一套？
总有人抬杠说，房子是自己买的，不合适客户是不会订房的。
如果客户都那么理性，开发商还会花这50万佣金？我给不给钱，要买我的客户都会买，我还会花钱？
实际上，一个区域70%的楼盘开了分销，另外30%会直接没客户了（具体参考郑州）。
中介对购房决策的影响之大，可见一斑。
只要有分销存在，只要房东中介费给的不一样多，这个行业永远不会存在客户立场。
本质问题还是出在双边代理，中介同时代理买方和卖方，买方卖方立场又是对立的。
所以双边代理之下，一定是一方是委托人，一方是赚钱的工具人。
现在看似磨刀霍霍向房东，其实反而是拿房东当成了委托人，客户成了赚钱工具。
当然以上只是论述大概趋势，不同城市的现状不太一样。
05
“好赞好房”的作用是左右客户决策，应对方案就只有不被中介左右。
意味着我们必须提高专业程度。
其实房产交易本来就是相当专业的事情，过去房价普涨掩盖了这个事实。
现在越来越多的专业卖方代理机构出现，也是因为市场变冷，卖房难度加大。
过去挂出来就有人抢的市场，反而是不正常的。
几百万的标的，怎么可能一抢而空？不卖个几个月都对不起大宗交易的定义。
如果你认真研究就会发现，卖方代理机构的操盘，几乎100%复制了开发商的销售思路。
房地产起起伏伏，开发商积累了大量成型的卖房方法，年薪百万的营销总不是白请的。
这些方法，房东拿过来可以直接用。
买方层面，我们也可以在开发商身上借鉴很多，比如开发商的拿地思路。
开发商拿地时，核心诉求、研判方法、信息收集，跟我们普通人买房几乎一致。
我们买错房亏钱，开发商买错地更亏钱。
巧合的是，环线核心团队几乎全部来自top级开发商，尤其是负责拿地的部门。
这个大趋势，以及环线的这个优势，是促使环二创业的本质动力。
相信专业服务的价值，在房产交易市场会不断的得到认同。
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