北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我在亚运村有一套大一居改二的房子，目前在犹豫要不要现在置换一套800w左右的二居室。现在还没小孩，大概两三年之后准备要。
当前有两个方案：
（1）从抗跌以及居住属性的角度来说，我是考虑海淀学院路附近还是继续亚运村北四环这块啊，然后暂时不考虑学区，等小孩真要读书再考虑买个学区占坑？
（2）或者现在就直接买个海淀2居的老破小？明年是置换的好时机吗？因为我需要卖了才能置换。
A：
1、学院路和亚运村，学院路学区不热门，没什么溢价，顶多10%左右吧。较真儿话那肯定是亚运村，但其实也差距不大，就是这10%的性价比而已。
小孩读书再买学区，那不得十年之后了吗？没必要考虑这么长远，十年后指不定什么情况和政策呢。这就先看朝阳的吧，性价比更高。
2、现在买海淀老破小，那考虑好呗，仍然是高峰期，溢价在哪儿都不低。800万能买到接近600万的居住体验吧，溢价部分就算不受损失，那也得十年后才用的上了，考虑一下是否划算。
另外也看是否有保值的想法了？入学高峰的时候学区房没什么问题，明年才下降，2026确定性的下降。到时候得看政策，有鼓励政策就没问题，没有的话溢价部分或许有影响。用上学位的就算值，用不上的就看自己的理解了，想好了再买。
3、明年好时机，这分情况吧，只能说今年是救市时期，得看是否成功和什么时候结束了。如果这次再成功，那就是年底或年初结束，明年按惯例有可能再是一次高点后下跌或横盘。这参照之前几次波动吧，2008、2010、2013、2017、2021，都差不多是这情况。这到时候再看吧，周期的事儿只能说个大概。
所以如果是卖房后增加的预算不多，那明年有可能算好时机，卖了之后等下跌，就算横盘也不吃亏。今年先等着看政策和成交量吧，都等着看呢。
仅供参考。
二
Q:
我家孩子三年级，京户在安慧里小区的小学，目前换房，大概这下面几条思路。
请指点迷津：
1、汇园公寓的大三居，年限有点老，但是楼道管理不错。慧忠B里的三居，位置很好，紧挨地铁，就是小区有点小，停车不方便。有希望小学转学到朝外。（同片区呢是否可以转学？）如果可以成功转学的话感觉也挺好的，但是有不确定性。
2、考虑嘉铭桐城的三居，小学转学应该是没啥希望，就初中了。价格跟第一个比稍高。
3、东城和平里那这块了，看了一套安定路的小三居，价格在900左右，就是离学校远点。帮我指条路吧，我该怎么选择呢？
A：
1、汇园还行，1990年亚运会的配套公寓，也是北京第一个外销房，当年的中国第一豪宅，没有之一。现在算自住为主的，学区溢价应该没什么，最多10%左右吧，不超15%，毕竟户型大总价高。租金高，相对来说居住的性价比高。基础部分的保值，最好成绩是不再落后大盘。
慧忠里的学区溢价就高了，紧凑户型在哪儿都差不多，30%左右。基础部分的保值没风险，肯定跟随板块大盘。溢价部分看政策吧，这不敢预测。转学得问学校，看有没有学位和是否接收了。
想好了，学校能接收才划算，否则还不如买中学对口的呢，省下不少溢价还降低保值风险，居住的性价比也肯定高。
2、嘉铭的三居属于各项兼顾的，总价高的基本没溢价，保值都挺好的，至少不落后北京大盘。转学是否成功在经济上不算损失，就看自己是否能接受了。
3、东城跟朝阳不是一个模式，就是派位，很公平，但对牛娃来说有点儿吃亏。所以常规建议是看孩子天分，普娃在东城合适，牛娃在朝阳才占便宜。这没统一标准，只能看自家情况。
单从房子来说，和平里学区溢价应该比慧忠里稍微高点儿，其他都一样。老房没什么太大区别，就是东城派位朝阳对口而已。
4、简单就是这情况，学区房只能家长自己定，每家情况和预期都不一样，没标准。学区房也没有哪儿最好，只看哪儿适合自己。
仅供参考。
三
Q:
我是2013年买的天通苑大复式，当时是被欧成效忽悠了，就觉得他那套方法可行，所以陆续入手了四套，现在还剩三套。东一区的均价在1.5万，东三区的在1.7万，因为要高评所以价格在当时不算低。当时晕头了，其实两居室的也就2万出头，东一区的还不到2万，现在最差最差的都翻倍了。最高峰的时候这复式涨到过3万多，我想套现，但群里都劝我再拿着，结果就再也没回到高点。
现在是儿子要结婚了，他不想要天通苑的，那就得把他名下的卖掉，东一区的，价格顶多2万多吧，现在最低的都有报1.9万的了。贷款我是都给还了，这些年挣的都填了这三套房了。还有后来买的两套也赔了，这倒不赖水库，是我自己做的决定，不提了。我是现在对房子彻底死心了，索性想这次干脆全卖掉得了，再也不折腾了。这十年来跟房子相关的投资全都是先赚后赔，赚的少赔得多，最惨的不是房子而是**的内部理财，估计跟恒大的差不多了。
A：
1、这是要问我什么呢？是要彻底套现是吗？那这就看自己的判断了，我还真没什么建议。
2、天通苑的这仨大复式也没赔吧？十年，收益率在40%，肯定是远远不如中小户型，但平均每年4%也说得过去了。而且还有租金收益呢，大户型的偏高，每年也得3%左右吧？
3、我真没什么建议，水库我不熟，欧成效更不熟，实在不好说什么。帮不上忙。
本来想借题发挥聊几句，但突然不知道说什么了？咱不能说这位大哥糊涂，那个时期欧成效确实非常火，炒房天王，在全国据说有百万拥趸。而且在2018年之前也真的赚钱了，之后才开始赔钱的。
但我对他们这炒作老破大的观点一直不看好。就是只买单价低的大户型，找银行做高单价和总价，这样能多贷款，有的甚至是零首付就能买到。估计这老哥就是相信的这套东西，但还算不错把贷款都还了，要不然风险太大了。
我估计他这大复式在当年的真实价格没这么贵，至少加了每平米1000块钱的其他费用。但这无所谓吧，估计整体算下来不赔，就是没利润。
真不知道说什么了，只能说炒房有风险吧，投资需谨慎……
四
Q:
发给你一段话，不知道以你的智商是否能看懂，如果看懂了应该会觉得跟小日本一起打脸吧？所谓的房价上涨，其实不过是汇率贬值而已，有什么可值得吹的吗？这能算上涨吗？
A：
1、还别说，这段儿我第一遍是真的没看懂，第二遍才理解，原来是讽刺日元贬值速度太快的，挺有意思，写这段子的还真特娘的是个人才。
2、但这有什么可打脸的吗？贬值就贬值呗，我又没吹过日元坚挺。而且这应该也是日本政府一直希望的啊，他们这么多年的目标不就是想用通胀来刺激经济吗？索罗斯十年前袭击日元加剧了通胀，安倍不仅没谴责，据说还想给索罗斯发奖状呢，谢谢他帮忙做空。
3、另外一点，就算是房价上涨是由货币贬值造成的，那这是说明被打脸还是说房子保值啊？我一直说主要经济体大城市的房子能做完抗通胀的工具，这也要被打脸吗？如果货币贬值而房价下跌，那可以是说不保值，但这是涨了啊，再揍我就不合适了吧？
4、总之我不太理解你的思维，涨价就是涨价，甭管因为什么原因也是涨价，这是事实而已。至于怎么解读是自己的事儿了，我帮不上忙，毕竟只懂房子，不懂开发智商。
仅供参考。
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