市场评估价约3.8亿、起拍价约2.13亿，南京城北恒大商业，5.6折拍卖中！
最近，锐评君在阿里资产·司法拍卖网页上看到，南京市玄武区营苑南路53号负一层101室正在拍卖。地图显示，该标的物为新玄武恒大翡翠华庭的商业用房（下文简称城北恒大商业），建筑面积为17353.94㎡，起拍总价约2.13亿。
实际上，这已不是城北恒大商业第一次被摆上司法拍卖货架。起拍价较去年12月初首拍降了约5300万，这次城北恒大商业会等到买家吗？
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2013年底拿地、交付多年的恒大翡翠华庭，位于新玄武，与臻境、玄武映园等为邻。
整个恒大翡翠华庭，建面约33万方，分为A、B、C三个分区，商业部分主要集中在A、B分区。
正在拍卖的标的物，为小区B区的负一层商业，房屋用途及土地性质为大中型商场、批发零售用地，建筑面积为17353.94㎡，套内建筑面积为16056.17㎡。建筑年代为2018年，截至目前土地使用权限还有30年。
此前，工商银行、京东、淘宝等均对标的物进行了估价，工商银行的评估价最高，约5.05亿；淘宝的评估价最低，约1.76亿。
拍卖详情页的询价报告显示，恒大翡翠华庭的开发商南京美旭房地产开发有限公司，由于票据纠纷被告上法院。原告申请强制执行，南京美旭房地产名下的城北恒大商业，因此被拿出来拍卖。
根据天眼查信息，与南京美旭房地产有关的法律诉讼案件近300起，光是2023年7月至今年2月底的被执行总金额，就已达到1433.27万元。
股权穿透后不难发现，南京美旭房地产开发有限公司，由恒大地产100%控股。
事实上，这已不是城北恒大商业第一次被拍卖。去年12月初首次上架，当时它的起拍总价为2.66亿，相当于打了7折，但以流拍告终。
20多天后，城北恒大商业再次拿出来拍卖，起拍总价下调至2.13亿，结果依然无人问津。
最新一次、正在进行的拍卖，在市场价的基础上打了5.6折，但起拍价和上一次持平，会延续流拍的命运吗？
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拍卖进行时的城北恒大商业，现状什么样？锐评君做了最新实探。
这是恒大翡翠华庭的社区商业，地面多为4-5层、局部2层，与住宅连接紧密。
标的物位于地下一层，为空置状态。俯瞰视角下，商业用房被分割成很多小间，没有通顶的墙面斑驳，地面瓷砖破旧、垃圾遍地，杂草从缝隙中长了出来，看起来破败不堪。
锐评君来到入口处，发现局部地面已经沉降，以至于地砖脱落，凹凸不平的腻子裸露。
电梯早已停运，积上了厚厚的落叶；步梯的部分扶手玻璃破碎，但并没有人来处理，危险系数真不小。锐评君想进入负一层一探究竟，但几扇大门都是铁将军把门状态。
相较于地下商业的惨淡，恒大翡翠华庭社区商业的地面部分，多在正常营业中。
中介门店、各种培训机构、种类丰富的快餐店，甚至是银行，满足恒大业主们家门口的消费需求，也聚拢了烟火气。
地下一片破败，地面“太阳每天照常升起”，割裂感很强烈。
客观上来说，城北恒大的地下商业有着还不错的先天条件：
华飞路、北苑东路等干道环伺，交通还算便捷；除了恒大翡翠华庭超千户的居住人口，周边还有中海玄武公馆、玄武映园、月苑小区等众多住区，辐射的人口可观。
玄武映园（左）、招商局中心臻境（右）实景图
新玄武将来会有招商、复地、宝龙等大型购物中心，不缺高端商业。差异化定位，恒大的地下商业经过一番经过专业改造和运营，做轻餐饮、百货、零售批发等业态，未尝不可。
但眼下的困境在于，由于众所周知的原因，南京不少商业陷入进度缓慢甚至停滞的阵痛期，这其中，不乏资质非常不错的商业。
可以说，商业地产这条专业赛道上，专业能力和资金实力兼备的玩家，才能成为长跑选手。
出于对大环境的考量，锐评君不禁为城北恒大商业捏把汗。竞拍页面显示，若5月13日上午10点仍无人出价，标的物将流拍。它的竞拍结果，我们会保持关注。
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据每日经济新闻最新消息，截至今年2月末，恒大地产连同其合并范围内子公司，标的金额3000万元以上未决诉讼案件数量共计2147件，标的金额总额累计约5237.91亿元；涉及未能清偿的到期债务累计约3203.05亿元，逾期商票累计约2041.25亿元。
昔日的行业龙头企业，如今的境地令人唏嘘。除了被拍卖的城北地下商业，恒大在南京开发的其他项目，怎么样了？
根据恒大在江苏的消息，鼓楼的恒大滨江，去年2月底将11号楼约150套精装公寓交付给业主；尧化门的恒大云玺华庭，也于去年10月，提前20天交付A地块4栋住宅。这两个列入恒大保交楼名单的楼盘，已实现全部交楼。
溧水的恒大悦龙台，距离地铁S7号线溧水站约500米，主打80-140㎡的刚改户型，项目所在地块于2020年6月被恒大拿下。
2022年3月，恒大退出项目开发公司，中航信托接手，现在更名为明月风荷，由中航信托和绿城管理共同开发。
紫东的恒大文化旅游城，规划有住宅、会议会展城、大型酒店、文化娱乐城、商业风情街等丰富的业态。
目前，整个综合体的酒店、商业等配套已经按下暂停键，不过，恒大仍在响应保交楼号召，去年分三批次交付了1600套住宅。
六合的恒大养生谷，规划了医院、养老公寓、住宅、小学、幼儿园、康体娱乐设施、商业等众多业态。
根据项目官微消息，六合恒大养生谷的保交楼目标为3178套，截至今年4月上旬，仅剩A14号地块未交付。
就在今天，恒大发布关于养生谷项目处理各地块延期交付违约金的公告，将以产权车位冲抵延期交楼违约金，详情如下：
今年初，恒大被强制清盘，曾经的行业神话彻底破灭。但幸好，在官方的督促下，恒大在南京的住宅项目陆续交付给业主。
我们衷心希望，不久的未来，包括城北恒大商业、紫东恒大文化旅游城、六合恒大养生谷等在内的商业、文旅、医院等项目，也能得到相对圆满的结局。