改变楼市的方式有很多，但最有效的一招，恐怕只有今年五一，大家才想清楚。
去年开始，广州先后出台了多项调控政策，限购松绑、利率刺激、户型使用率刷新，每次变化都有一定时段的拉动。
而市场也迎来了一股“向上卷”的风潮，但经过了半年的大斗法后，大家的解题思路在最近却终于达成统一，开始集体攻向了另一种卷法：
纷纷把重点聚焦在了附加值——教育的提升。
因为，大家终于明白：要扭转的不止是楼市预期，产品迭代、购房利率趋好的边际效应也是有临界点的。
真正要扭转的，是家庭客户的预期，能让他们安心，长期保驾护航的最强附加值，始终还是教育。
于是这几天，我们看到各大项目疯狂官宣名校，甚至有“一校定生死”的感觉。
高端热盘越秀观樾、保利天瑞、缦云广州......纷纷下场应战，公布学校品牌。
一时间，很多人明白过来了：考验项目学校的时代，将从这个五一开始。
未来十年，
孩子读书仍不容易
那么，为啥大家都在卷牛校？
其实，这当中暗藏着一个残酷真相：未来10年，孩子读书仍不容易。
至于如何残酷法？我们将分为：上小学、小升初、中考，三个阶段来细讲。
① 小学上牛校：今年难，明年依然难
首先，今年广州多区发布学位预警，全市涉及学位预警的小学多达110所。（来源：各区教育局）
原因呢，是2017年出生人口暴增，当年出生的孩子，今年刚好上小学。
值得一提的是，2017年、2018年出生人口分别为近10年两个高峰。没错！明年孩子上学情况还是严峻。
学位缺口大，意味着如果学位不确定，被分流到弱校的机会，会骤然增加。
②小升初难题：今年才刚刚开始
上小学是这两年的难题，而小升初则是接下来10年的难题。
2019年教育局发布了一份《广州市教育统计手册》，当年1-6年级在校生，分别对应的是2020-2025年小学毕业生。
按照这个数据，今年毕业的小学生将超过20万，随后逐年递增。
这个数据变化，跟出生人口变化，几乎一致。
广州2012年开始，新生儿开始激增，这一年出生的娃，也是今年小升初的孩子。
从下面这个表格，可以看到，从今年开始，压力会逐年上升。
直至2030年，小升初的孩子或将是今年的2倍。
换句话说，现在小学上了牛校，如果不是九年一贯制，未来小升初也将面临极大的不确定性。
③普高：录取率逐年下跌，未来能扩招多少？
解决了小升初，还有一关中考。
过去10年，每年广州普高录取人数都在5-6万，普高计划录取率，其实每年都在下跌。
以去年为例，45%的孩子被分流，阻隔在普通高中门外。
而未来10年，随着小升初人数暴增，一个严峻问题摆在眼前，普高扩招多少人？
参考今年的数据：
2024年广州中考体育报名人数是12.9万人，比去年多了5000人。
今年广州新办学的高中则有9所，预计新增学位约5000个。解了燃眉之急，但未来要大幅增加，仍然是个难题。
而如果初中就被分流，那就更难了。
恰如小红书上一个家长的评论：“你以为我鸡娃，为了上985、211吗？只是为了娃能上高中，不要初中就被分流”。
值得一提的是，这条留言吸引了数千个点赞，足以说明家长们目前普遍的担忧。
而这也是目前大家，追求优质九年一贯制的根本原因。
优质九年一贯制“含金量”暴增，
但你的选择有多少呢？
说到这里，房产君来做一个简单总结，这会是你买房最直接的逻辑。
其一，明年孩子要上学的朋友，现在就要开始未雨绸缪，买房要买学校已经开学，有确定性的楼盘。
其二，未来小升初、普高录取会是一道坎。九年一贯制，尤其是优质九年一贯制的含金量，将大幅提升。
简单来说，拥有优质九年一贯制，才是一个房子真正的价值利器。
不过，话虽说如此，但要完全符合这两个需求，选择还是不多。
虽然目前广州在售/待售新盘，多达531个。
但配建/对口九年一贯制学校的，其实寥寥无几。
按照比例来看，选择机会其实只有6%。
如果单纯为了学校，还容易挑。
比如开头我们说到的，五一前夕就有不少新盘公布了学校。
但你再看看，哪一个不是千万+的豪宅？光是预算就拦住了多少眼馋的人。
所以，难道500万以下，就真的没有好的选择？孩子教育，安心居住和生活品质，无法做到既要又要还要？
其实也并不是，这几天趁着五一的节点，我们认真盘点了一遍，发现还是有不错的选项。
比如，在南站、万博大商圈内的星瀚TOD，就很值得多看几眼。
原因在于，它拥有公立九年一贯制广外附，而且是5年成熟大盘，学铁商都是大牌，而且性价比也能打。
九年一贯制广外附
到底有多牛？
说到星瀚TOD，最拿捏买家的，自然是它自带的优质教育体系：均已开学的悦美乐（星瀚）幼儿园、公立九年一贯制广外附。
毕竟，其背靠的是名气斐然的广外集团。
广外集团的实力有多牛？它开办的广外外校，已经打过样：
而作为广外集团成员校，星瀚TOD的广外番禺实验学校，骨干管理团队也都是由广外派出，拥有10-25年成熟教学管理经验，师资、管理实力都不容小觑。
其中更吸引家长们，则是它的外语特色教学。
每天都有英语课，而且采用了私立朗文新思维的英语教材，80%香港私校都在用，也是内地一些国际学校的教材。
值得一提的是，广州的顶级私立，大多都是主打外语特色，费用相当高昂。
根据今年的调查，学费最贵的外语特色私校，要去到18.5万/年，最便宜的也要3-4万/年。
而广外番禺实验学校属于公办学校，九年义务教育“0”学费（注：不含伙食住宿费等杂费）。
就算对比学费最低的外语特色私立，9年下来也能省下至少30万。
此外，学校已开办2年，而且今年小学开设1-6年级，初中开设7-9年级。
加上，星瀚TOD是现楼/准现楼，大幅缓解了着急读书的家庭的燃眉之急。
五年成熟大盘，
“学铁商”都是大牌
当然，除了教育这张明牌，星瀚TOD吸引广大刚需客的，更在于它的全能以及成熟。
作为一个5年成熟大盘，其从地铁、商业、生活品质、性价比各个维度的附加值，都狠狠抓住了刚需买家的痛点。
比如说，地铁。
同样是地铁盘，大家到底有啥不同？
最近广州每天都是暴雨天，需要靠地铁通勤的朋友，都能直观感受到“差异”
相比普通地铁盘，星瀚TOD不仅高速地铁22号线上盖，而且做到“地铁入户”。
其设置有搭地铁归家专属通道，从地铁A2口（已开通）、B2口（即将开通）出来，直接搭乘电梯，即可通达社区闸口。
下再大的雨，也不用怕被淋湿，甚至，未来你还可以在商业广场，逛完街、吃完饭，再悠闲地走回家。
同时，通过高速地铁22号，现在可直通广州南站、番禺广场，通过换乘，3站畅达海珠、5站珠江新城。
未来全线开通后，则可4站到白鹅潭，享受太古里、万象城等繁华商圈配套，并一线直达广州火车站、白云站TOD、白云机场等枢纽中心。
基本只需1次换乘，即可无缝对接2、3、5、11、13、14、18号线，串联越秀、荔湾、白云、天河大部分的板块。
不管是你在哪上班，想去哪里，通勤都足够便利。
比如说，商业。
其整个小区，拥有约1.5万㎡的社区商业，北区有底商、肉菜市场，南区则有地铁商业广场、商业街，以及多层的商业高街。
每一户的业主，楼下都配套有商业，平时穿个拖鞋，下楼就能逛街、吃饭。
其中，与地铁A2、B2出口连通的商业体「星瀚里」，最近麦当劳、大参林等品牌商家，已举办意向入驻签约仪式。
众所周知，麦当劳的选址一直很严苛，其甚至拥有一本厚达千页的规范手册作为指导，以保证选址的万无一失。
能被麦当劳选中，说明其地段、人流，是经过精心挑选，得到认可的。值得一提的是，星瀚里开售在即，对于想买铺的朋友来说，是一个机会。
而居住在这里的业主而言，也意味着，马上会有更加丰富的消费场景。
而且，除了星瀚里，项目已经开放的商业街，目前已经有不少商家进驻。
平时，逛街、买菜、吃饭，都可以一站式搞定。
对于有便利生活，有高追求的朋友，去星瀚TOD逛一趟，相信都会很容易被打动。
比如说，居住氛围。
经过5年的成熟迭代，星瀚TOD已经有超过1900户业主收楼入住。
生活氛围，已然非常浓厚。
楼下的园林、游乐区，到处都是嬉闹玩耍的孩子，惬意漫步的大人......这种氛围的萦绕，也是目前大部分的新盘，都难以媲美的。
即便是新业主，也能很快融入社区的生活。
此外，氛围成熟之余，项目也还在不断打开更多新的版图。
比如，目前南区新品楼王2栋楼下的园林，目前也正在如火如荼打造中，很快会有全新的呈现。
升级版新品推出
高品价比买三四房
而产品方面，最近项目也在生活场景上，做了一些新的迭代升级，带来更加丰富、多元的选择。
追求高性价比的朋友，可以看看北区【臻境】的三四房。
总价240万买约85㎡江景三房，340万买约112㎡南北对流四房。
低预算成本就能撬动优质学校、地铁现房，对于孩子着急读书，追求上班通勤便利性的朋友，相当友好。
当然，户型空间感、舒适度都蛮加分。
建面约85㎡三房，全屋大开窗设计，采光通透性都颇为优秀。
而且，部分高层还能望江。
空间设计上，还有很多适配年轻家庭的设计。
比如，LDKG餐客厨阳台一体化设计，拥有约3.5米的收纳空间，你不用再断舍离，家里的杂物、手办、书籍等放得下。
比如，西厨岛台与餐厅相连，爱咖啡或红酒的朋友，多了一处休憩的场景。
又比如，+1灵动空间的设计，则给足你自由规划卧室、书房、茶室等多功能区的权利。
左右滑动，查看更多样板间示意图
打造示意图，仅供参考
建面约112㎡四房，则做到四开间朝南、南北对流。
LDKG一体化设计，南向拥有约8米大横厅，即便是家庭聚会，也能拥有舒展、阳光满满的霸气宽厅。
同时，每个房间都有大飘窗，就连餐厅也做了飘窗，大幅提升了通透性。
约112㎡样板间实拍
更特别的是，奢阔的主套与儿童房相邻，空间灵动设计，可满足家庭不同阶段的“成长性”需求。
比如下面这三种模式，就统统都能实现
二胎或三代同堂的家庭，追求极致空间、景观，则可以看看17栋江景复式。
其推出的建面约98㎡户型，就拥有开阔的江景视野。
天气好的时候，东南向能看见万博CBD，北向则能望珠江新城、广州塔。
五一期间，即将开放【江墅】江景复式样板间，感兴趣的朋友，可以直奔现场去感受一下。
这批产品，最大的特色是，真复式、约5.8米挑高。
广州容积率新规，早已规定建面＜144㎡的复式住宅，不能通过中空实现“面积增值”。换句话说，像星瀚TOD这样的5.8米挑高，早已是绝唱，不会再有。
而且，除了稀缺性，空间感也拉满。
双层的居住空间，可实现四房两厅三卫，满足三代同堂、分层而居。
加上采光优秀，每个空间都足够通透明亮。
阳台、客厅都是挑高约5.8米，相比其普通平层住宅，单层高约2.8-2.9米，其舒适感更胜一筹。
首层，约3.5米开间客厅，连接观景阳台，阳光、景色统统不请自来。
而二层拓展空间，你既可以留白，与首层一起形成“墅级”的约5.8米高厅设计。
当然，也能随心自由打造成一个三进式大主套。
卧室、衣帽间、干湿分离卫浴，统统可以布置妥当，空间感一览无遗。
同步在售的，还有南区2栋楼王，建面约86㎡、112㎡南向三四房。
其除了近地铁、近商业广场，更拥有南向超百米的楼间距。
效果示意图
所以说，这个五一，如果要选一个刚需必看盘，房产君也会把这一票，直接投给星瀚TOD。
因为，从教育、商业、交通综合来看，它素质绝对够高，而且每一点都很难拿捏刚需买家的心巴。
同时，五一期间，现场还有丰富的优惠福利，来访就可以参与抽奖，成交有机会得价值3万元的米家新品补贴，百分百中奖，感兴趣的朋友，千万别错过！