导语
2024年供地计划同比降二成、新增拟出让土地已低于新房成交，津锡徐等地要素联动机制率先落地。
◎文/马千里、邱娟
2024年3月份以来，土拍市场频频出现高溢价项目，平均溢价率升至2023年下半年以来的月度新高，与此同时，地方供地计划也进入了传统的密集发布期。为及时厘清各地的供地意向差异，明晰2024年土地市场的预期走向，本文梳理分析了2024年各城市土地供给侧动向，包括城市供地计划、新增预供地规模、预供地执行情况等，并结合各城市楼市供求现况，对供地计划予以定性评价，以此探寻哪些城市将出现更多值得关注的拿地机会。
01
市场背景：土地成交规模延续低位
地方基金预算同步紧缩
受楼市成交低迷的影响，2023年土地市场成交规模继续缩量，其中成交建面刷新近十年新低值。结合供地计划来看，在供地计划同比缩量13%的前提下，2023年重点城市实际土地供应完成率仅有46%，较2022年下降10%，远低于疫情前平均水平。不仅如此，由于土地出让收入等因素影响，地方政府性基金也受到影响，中央转移支付的保障性安居资金补助也减少，补助力度明显下调，租赁住房、城中村改造、棚户区改造绩效目标均显著下降。虽然配售型保障房建设在一定程度上有所进展，保障性住房方面仍然面临一定的挑战和缺口。
1、市场现况：一季度地市成交规模延续低位，新年“小阳春”缺席（略）
1.1土地成交规模同比微增4%，仍处于历史低位
1.2新房成交规模再次下探且同比降五成，三四线成交跌无可跌
2、财政预算：地方基金本级收入、保障房转移补助均趋于保守（略）
02
供地计划：总量持平而宅地收缩
各能级宅地供应计划普降
2024年一季度，共有约500城发布供地计划，城市数量较2023年同期减少30%，地房政府供地计划发布的积极性不及往年。通过梳理发现，2024年宅地计划供应量仅有1.83万公顷（包含有同比可比数据的411个城市），同比2023年降幅高达18%。分城市来，六成县市宅地计划供应量较2023年呈下降趋势，其中，上海、合肥、徐州等城市近三年累计下降。从供地类型方面来看，产权类住宅占比小幅提升，超七成城市保障用地体量减少。结合各城市新房去化周期来看，大部分城市均在积极调整供求规模，超六成城市下调了2024年宅地计划供应量。
1、供地计划：六成县市宅地指标下滑，上海、合肥、徐州连续两年下降
2023年，楼市持续降温，行业投资、施工、新开工等各项指标均出现了深度回调，其中新房成交同比下降8.5%，库存去化压力急剧攀升，在此背景下，全年土地成交更是出现了深度调整。市场大环境遇冷背景下，2023年土地市场成交规模较2022年同期有明显下滑，成交建面再度刷新近十年新低值；并且这种趋势在2024年还在延续，2024年一季度土地成交规模仅1.65亿平方米，同比2023年一季度环比微增4%，仍处于相对低位。
目前，通过我们已经获取供地计划的411个城市（有同口径可比数据的城市，下同）相关数据来看，住宅土地供应总量较2023年下降了18%。分能级来看，各能级城市表现基本一致，同比2023年均呈下降趋势，降幅均超10%，尤其是二线城市，同比降幅高达25%，宅地计划供给量下降更为坚决。
分城市来，六成县市宅地计划供应量较2023年呈下降趋势，供地计划明显削减。
典型如上海，2024年住宅计划供应量856公顷，较2023年减少4.9%（2023年900公顷），较2022年减少7.7%（2022年927公顷），2024年宅地供应量连续第二年减少。商品住宅用地计划供应440公顷，同比去年下降12.9%（2023年505公顷），较2022年下降15.7%（2022年522公顷）。
当然不仅是上海，合肥、徐州等城市近两年宅地计划均持续下降，并且降幅更为激进。以合肥为例，2024年，合肥市本级宅地计划供应量仅388.66公顷，较2023年宅地计划供应量（540公顷）减少了28%，较2022年宅地计划供应量（733.33公顷）减少了47%，降幅十分明显。近两年，库存压力增加的徐州，宅地计划供应量降幅也十分明显，2024年市本级宅地计划供应规模仅有394公顷，较2023年降低32%，较2022年降低39%。
2、供地类型：保障类用地占比下降，商住占比进一步上升（略）
3、保障房：超七成城市保障房用地体量减少，京沪鹭保障力度最强（略）
4、简评：积极调整供求规模，2024年宅地供应规模普遍下降
相比2023年“稳经济”目标下的供地计划基本持平，2024年超六成城市下调了宅地供地计划规模。究其原因，主要是是由于整体楼市延续探底行情，新房去化速度明显变缓。不过若上年土地成交规模相比，2024年整体供地计划依旧看似“过量”，样本城市2024年计划供应的总面积，达到了2023年交易量的1.7倍，包括合肥、西安在内的二线城市也均是如此，反而是常州、淮安、南通、徐州等少数三线城市供地指标控制的相对较佳。对于大多数城市而言，不论是出于城建发展计划的阶段性目标、城市财政计划的平衡、还是为市场可能出现的反弹周期留足指标余量，都使得近年来的供地计划普遍超量，供地计划完成率的持续低位也在情理之中，预计2024年供地计划完成率仍将延续五成左右的低位。
相对于供需规模关系而言，供地计划的同比变动更能代表地方的调控决心。2024年绝大多数城市宅地供地计划呈缩减之势，尤其是库存压力较高（去化周期均在24个月以上）的常州、芜湖、赤峰等三四线城市，供应计划明显收窄。
当然，考虑到当前市场下行的大环境，即使上海、合肥这样的去化周期处于较为合理水平的城市，也在主动收缩宅地供应量。典型如合肥，2024年宅地计划供应量仅389公顷，较2023年540公顷降幅高达28%。
值得注意的是，虽然当前绝大多数一二线城市供应量虽同比下降，但少部分城市的调整幅度还是比较保守，譬如库存压力较大的长春，2023年商品住宅去化周期达26个月，但2024年计划供应宅地量与2023年持平，供地计划仍有进一步下降的空间。更有像铜川、呼和浩特等库存压力处于极高水平的城市（去化周期均超36个月），2024年宅地计划供地量不降反增，未来库存压力势必会进一步增加。
03
拟出让公告：同比降幅达到四成
“人地房钱”挂钩加速落地
作为2023年初新出现的土地市场运作流程，“拟出让”制度已经渡过了一年的时间。公开公告即将入市地块的相关信息，进一步加强了土地市场的公开性和透明性，增强了地方政企之间的供需沟通。并且相比完成率变化极大的全年供地计划而言，拟出让清单也能反映地方主管部门的短期供应意愿变化。
1、一季度新增公告规模已降至合理范围，要素联动机制加快建立
中国土地市场网发布数据显示，2024年一季度全国拟出让地块清单合计建筑面积为2.1亿平方米，环比下降59%，同比下降40%。对比全国新房销售面积来看，二者之间的比例关系已经恢复至1.1以内的合理范围。对比供地计划二成左右的降幅来看，地方政府在拟出让清单方面的下调更为迅速，也显示出了地方政府正在加速推进建立“人房钱地”要素联动机制。
在市场销售规模收窄，若要维持行业整体的商品出货速度，及时减少低质量的新增供应无疑是毕竟之路。考虑到库存压力带来的乘数影响，对于大多数面临商品房交易规模的收窄的城市而言，减少土地供应量、提升平均供地质量也是地方市场调控的必经之路。尤其是在大量刚需被二手房、配售型保障性住房分流的大趋势之下，大幅下调的拟供应清单也在情理之中。
2、拟出让平均公示时间缩短，为下半年留出更多供给侧调整空间（略）
3、去化压力下三四线新增公告同比降45%，一线同比仍基本持平（略）
4、武汉、合肥新增公告同比降幅均超过九成，苏州一季度公告“0新增”（略）
5、广州、福州同比增长近4倍，杭州、西安新增公告均超200万㎡（略）
6、简评：地方加快建立要素联动机制，2024年拟出让公告节奏明显放缓
相比供地计划二成左右的降幅来看，地方主管部门在拟出让公告方面的调整表现地更为坚决，“人地房钱”要素联动机制正在加快建立：
其一，新增拟出让公告同比降幅达到四成，已经接近2024年一季度新房销售面积，对比全国新房销售面积来看，二者之间的比例关系已经恢复至1.1以内的合理范围。而2023年地方政府虽然参照供地计划给出了“不高”的拟出让规模，但是全年拟出让总规模仍然高达17亿平方米，几乎达到了2023年新房市场规模的1.8倍。
其二，调整幅度“因城制宜”，短期面临调整较大压力的三四线城市更为果决，有35%的城市（122个）同比降幅超过八成，典型如滁州、义乌均在2024年一季度暂停了拟出让公告。即便是从市场表现较佳的热点城市来看，其非主城区域的拟出让公告规模也出现了大幅降低，如合肥下辖县市拟出让公告均为0新增。
其三，市场表现较佳的城市仍能维持相对充足的供给规模，典型如杭州一季度新增拟公告规模达到220万平方米，广州较上年低基数增加四倍，而重庆、天津在前期市场探底之后，也能保持着与新房市场体量相称的供给规模，一季度新增公告均在百万平方米左右。
04
地市热度：点状高热难掩整体低迷
预供地完成率仍同比下行
2024年一季度，重点城市频频出现高溢价、高单价地块，典型如杭州年内首场土拍平均溢价率高达19%，三月末宁波、厦门、苏州更是同日刷新地王，但整体土地供求表现依旧低迷，大多数地块仍以底价成交为主，预供地清单中超期未完成的比例也在较2023年上半年进一步上行。
1、优质地块带动土拍点状升温，高热地块占比仍不及上年同期
2024年初一二线土拍热度快速升温，平均溢价率重新回到8%，与2023年二季度土拍市场相若。上海、杭州等地频频出现高溢价地块，其中宁波、苏州、厦门更是同日刷新地王纪录，3月27日，厦门国贸地产以6.26万元/平方米的楼板价竞得思明区商住地块，刷新厦门土地成交楼板价；苏州园区金鸡湖大道地块被绿城中国以18.22%溢价率竞得，楼板价达到6.5万元/平方米，甚至打破了江苏省土地最高楼板价；宁波江北区湾头板块纯宅地楼板价达到3.26万元/平方米，由江山万里置业竞得。
三四线热度还在进一步下探，2024年一季度平均溢价率2.7%，创2022年以来指标新低。上海、杭州、厦门等一二线城市的土拍高热，仍难以唤回三四线城市的地市热度。2024年一季度宅地成交建面超过50万平方米的36个三四线城市中，有27个城市平均溢价率不及2%，其中威海、德州、聊城、烟台更是所有地块均为底价成交。
而若细究一二线土拍热度的结构数据，同样不容乐观。2024年一季度，一二线城市有11%的地块溢价率超过15%，“超高热度”的地块占比确实创下2022年以来的新高；但是若连带溢价率超过10%的地块一并统计，2024年一季度只有17%的地块超过这一门槛，仅与2023年三季度相若，远远低于2023年上半年27%的水平。因此当前溢价率上涨、频频出现地王的缘由，更多的还是应当解释为土拍溢价率取消之后，对于那些少数优质地块盈利空间的“补偿式”涨价。
在大多数情况下，目前土地交易仍是买方市场。如何在开发指标和地价收入之间取舍，仍是当前土地出让方需要重点权衡的难点。即便是杭州这样的当前市场中的佼佼者也是如此，三批次8宗地块土拍遇冷，仅一宗溢价1.8%，其余均为底价成交。本轮地块虽然仍有不少处于相对优质板块，但由于一些在以往影响不大的负面因素，如在板块中区位相对较偏、商办比例较高（不超过五成）、潜在竞品较多等因素，各地块依旧问津者不多，拿地企业也以本地平台和地方深耕型房企为主，如滨江、建发分别在本轮土拍中拿了2宗和3宗地块。
2、一季度拟出让平均完成65%，“实际”流拍率持续攀高（略）
3、京沪深甬等预供地完成率超九成，供地规模收放有度（略）
4、简评：土拍热度明升暗降，新增供地还需提升利润“确定性”
在超高溢价（＞15%）地块频频出现的背后，更多的地块还是在以底价或低溢价成交。城市分化视角，三四线一季度平均溢价率2.7%，创2022年以来指标新低，一二线城市的土拍高热，仍难以唤回三四线城市的地市热度。地块分化视角，2024年一季度的高溢价地块（溢价率大于10%）占比只有17%，仍低于2023年上半年10个百分点，当前的土拍热度，相比2023年同期仍有较大差距，近期“频频”出现的超高溢价地块，只是因为在土拍限价解绑后，少数稀缺地块回归了应有的溢价率水平而已。
流拍率同样看似延续低位、实则仍在攀高，2024年一季度典型城市平均流拍率继续维持在10%以下的相对低位，但从拟出让公告的执行情况来看，一季度预供地完成率仅为65%，创2022年以来新低，合并土地流拍指标测算，一季度“实际”流拍率将高达40%，较2023年上半年提升约15个百分点。
也有部分城市表现较佳，如北京、上海、宁波、长沙等，均在高溢价的同时，基本完成了预供地出让计划，合肥也在一季度提前完成了期内二次发布的拟出让公告。与之相比，杭州、苏州、成都等城市则明显存在“增加预供地公告规模，减量供应优质地块”的操作手段，这一模式固然可以尽可能的获得更多潜在的买方，但对于其中素质一般的地块而言，无疑会进一步降低市场预期，如4月份杭州土拍触冷（8宗地中7宗底价成交）即是明证，而那些屡次纳入预供地公告却未无法进入供地环节的地块，更将进一步拉低所在板块的发展预期。
建议预供地公告还是应当有所取舍，既要尽量保障出让地块的盈利“确定性”，减少低盈利、难盈利地块的数量，以此维系合理的土拍关注度和市场预期；也要控制适当的土地供给规模，严格执行“人地房钱”挂钩制度，对于已有较多在开发、待开发项目的板块，视板块新房交易去化速度，也应当适当减缓土地收储和拟出让公告。
05
总结：供地节奏逐步趋于合理
房地联动机制正在加快建立
从2022年下半年算起，房地产市场已经步入了调整周期的第三年，在恢复供求平衡的压力之下，土地交易更甚于新房市场超跌现象，2023年全国土地交易量较上周期高点下降约54%，远大于期间约新房37%的降幅。于此同步，各地土地供应计划也随之收缩，2024年样本城市供地计划平均调降二成，拟出让公告的同比降幅更是达到四成，“人地房钱”的要素联动机制正在加快建立。
1、调减实际供地促供求平衡，预计全年供地计划完成率将延续低位（节选）
2024年，各城市供地计划平均调降二成左右，若上年土地成交规模相比，2024年整体供地计划依旧看似“过量”。2024年计划供应的总面积，达到了2023年交易量的1.7倍，由此来看，预计2024年供地计划完成率仍将延续五成左右的低位。
不过在落地层面，规模控制已经趋于供求平衡。从新增拟出让公告规模来看，2024年拟出让公告频次明显放缓，一季度拟出让公告总建面约2亿平方米，而全国新房销售面积约1.9亿平方米，二者之间的比例关系已经恢复至1.1以内的合理范围。
一二线计划总量“看似激进”。按已发布的供地计划，样本城市将在2024年新增供应8370万平方米商住用地，达到了这些城市2023年土地成交量的1.9倍;即便是北京、上海、合肥等重点城市，其土地供应计划规模也远远超过了2023年实际成交规模。但实际供地已经降至合理范围。2024年一二线拟出让公告规模大幅收缩，样本城市2024年一季度新增拟出让公告宅地约3800万平方米，按2023年以来拟出让公告平均七成左右的完成率计算，最终入市宅地建面将不足2700万平方米，而期间新房住宅成交约2800万平方米，一二级市场交易规模之比降至0.93，已经进入了实质性的去库存阶段。合肥、宁波、厦门、苏州等一季度土拍热点城市，其发布的预公告规模均低于2023年同期，其中苏州更是仅仅延期了2023年的拟出让公告，并没有发布新的拟出让清单。
2、建议拟供应清单“提质控量”，预供地完成率控制在九成左右为宜（略）
3、京沪甬等成为“控量提质”为典范，津锡徐供地计划率先降至合理范围
为评价各城市在供地规模方面的控制力差异，本节综合供地计划、拟出让清单和供求现状等三方面表现，对各城市的2024年初土地供给侧的相关指标进行了量化评价。
拟出让公告方面，北京、上海、宁波、合肥等执行情况较好，且这些城市一季度新增的拟出让公告规模均低于期内新房成交。如合肥2024年一季度更是仅发布了8宗预公告地块，新增货量仅为一季度新房市场规模的1/4，并且提前完成了二季度到期的拟出让计划。由于拟出让公告与土地实际供求规模关联更为紧密，在这方面加强要素联动、严格控制供地指标的城市，新房市场供求关系也将更快恢复平衡。
供地计划方面，则是天津、无锡、徐州等城市的规模调降更为坚决，2024年计划供应土地总量已经和2023年实际成交的土地规模相近或更低。以天津为例，天津2024年计划供地面积降至500万平方米，相较于超过千万平方米的商品房成交规模，预计新增可售货量已然低于市场需求，可以预见供求关系将得到进一步的改善，并进一步修复发展市场预期。
各能级表现方面：一线城市均表现较佳，北京、上海、深圳均在一季度100%完成了拟出让公告，且供求关系也处于相对合理的范围。仅广州由于上年拟出让公告体量过高，导致2024年一季度预供地完成率不足二成，不过从最新一季度公布的拟出让规模来看，广州也已经控制在了相对合理的范围。二三线入选的热点城市不多，反而是天津、无锡、徐州等城市在供地指标的自主调控上更为坚决。热点城市方面仅合肥、宁波等对拟出让公告规模控制较佳，其余城市则落入了发展预期的“陷阱”，如杭州、成都、西安等均在2023年下半年发布了大量拟出让公告，导致这些城市2024年一季度预供地完成率均在六成以下，虽然从土地成交金额的角度来看，这些城市仍是二线城市新增投资的重要粮仓，但那些最终逾期的拟出让地块，还是不免会对拉低相关板块的发展预期，并进一步加深城市内的板块分化。不过从2024年初的拟出让公告发布节奏变化来看，杭州、西安、成都均已放慢了拟出让公告的发布节奏，预计2024年预供地完成率将有显著提升，在更为优秀的需求侧指标支撑下，供求关系仍然有望维持在更为健康的指标范围内。