最近这段时间，深圳楼市犹如诸侯混战般的厮杀，真是越来越激烈了。
新房方面，蛇口某新盘打完85折后送精装，再送价值50万的黄金，四房户型折后最低670万起，南山新房卖出了龙华价格。
二手房方面，挂牌量一直上涨，叠加新盘挤压，在这种极度内卷的市场中，业主们就是软柿子，很多小区的价格直接被摁在地上摩擦。
毫不夸张地说，现在不少业主想卖掉房子，必须经历九九八一难。
房子不降价，没人看。
房子没人看，想降价。
价格越降越低，购房者依然手握屠龙砍价大刀。
市场虽然残酷，但这就是当下很多普通房子的现状。
01
基于政策的倾向性和贫富差距的拉大，这个阶段，楼市置换需求达到了前所未有的高度。
想要在房子普遍不好卖的情况下突围而出，是很多换房业主的心愿，但与之对应的卖房难度也很大。
因为现在市场上，大家想要卖的房子，基本都是差不多的。
差不多的地段，差不多的结构，差不多的价格。
前几天有一位换房业主咨询，他的房子在宝安郊区，想改善居住环境，换一套位置好点的，宝中和科技园合不合适？还有现在这个市场，中介压价太厉害了，该如何操作？
在板块上，这个置换思路是没什么问题的，持有核心地段的房子，长期来看怎么都比持有外围板块的房子更安全。定好板块后，就是对楼盘综合资源的选择了。
至于面对中介压价情况，除了卖房前要做好市场调研，精准定价，核心还取决于你置换的紧迫度。
想清楚自己为什么要卖房，卖房的目的到底是什么，这样动作就不容易变形。
见过很多换房业主，挂牌一年多了都没有卖掉了，怕卖便宜了，怕吃亏了。
就这样，在一次次的犹豫中错过最佳卖房时机。
02
对于置换这件事，我经常跟大家说的，每个房子，每个小区，都有它相应的周期。
一旦进入衰退期，就把尽快卖掉，换到更有成长潜力的房子，因为衰退期的周期是最长的。最理想的操作思路是：在成长期买入，成熟期卖出。
现在这个市场，卖房压力很大，不妨换个乐观点的角度，如果这时候能把手上的劣质资产置换成优质资产，那么在接下来的很长一段时间，你会无比庆幸当初的抉择。
底层逻辑是，房地产从增量时代转向存量时代，正是楼市置换的好时机。
在这个过程中，比的就是速度，远的，破的，小的，配套资源匮乏的，很难看得见未来的，都要尽快做调整。
只有当核心地段的价格涨到大部分人都接受不了，才会传导到外溢板块，而且对产品力也有一定要求，不是所有的房子都会跟涨。
如果地段本身底子不行，产业、配套和交通样样没有明显优势，周边也没有大哥撑腰，那基本就没什么前途了。
03
看到很多人关心，市场什么时候才能见底？
这个其实是很难判断的，因为市场会受情绪波动影响，而且就目前来看，这方面的影响很大，不论是买房人还是卖房人，都普遍缺乏信心。
从理论上来说，当一个小区的房价跌到很多业主都不躺平不卖了，没有砸盘现象了，业主的心态都稳定下来了，大概就说明见底了。
从人性的角度看，大家都想抄底，用更低的价格买自己心仪的优质房子。
然而既便宜又有潜力的优质房子，只会出现市场非常低迷的时候，但出于追涨杀跌心理，没几个人敢出手。
或者说，大部分人都不具备“抄底”的能力。
看看这两个月的深圳市场就知道了，核心区域那些跌出预期的优质笋盘，基本都是几天内就被秒了。
不要妄想去赚最后一个铜板，因为没有人能精准地抓到绝对的底部。
这个时候，在深圳能买到便宜又有潜力的优质房子，既是家庭现金流的体现，也是专业选筹的结果。
同样，对于手持弱势房产的业主而言，该置换的置换，该优化的优化。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。