杠杆用得不太高的中南建设，2023年的日子并不比同行们好过多少

再来看一家房企的财报，江苏中南建设集团股份有限公司（股票简称：中南建设）成立于1988年2月，2009年通过重组大连金牛在深交所主板上市。

中南建设的销售规模在行业内排名还是比较靠前的，近几年都在20名以内。由于那些排名数据与上市公司的公告数据差异很大，再加上这些上市公司所在的集团都有很多不并入上市公司的业务，我们就不管了，我们今天只说上市公司“中南建设”财报的情况。

2023年，中南建设的营收结束了去年下跌的趋势，增长16%后，达到了685亿元。从最近五年的营收规模看，中南建设的情况并不差。

“房地产开发”是中南建设的绝对主力业务，特别是2023年另一大业务“建筑施工”大幅下跌之后，“房地产开发”业务占比已经超过了九成。这样的结构变化就比较麻烦了，很多专家还在大讲特讲，大型房企们利用在房地产上积累的资源，以后可以转型做其他行业，并不会带来太大的冲击。从中南建设的情况，专家们的想法，就有点假茅台喝多了的感觉。

仍然是亏损，只是亏损额度从近百亿降到50亿，差不多正应了“五十步在笑百步”的老话。最近八年来，大起大落之后，算个总账，中南建设合计亏损了34亿元，以前所赚的，就这三年，连本都搭了一些进去了。

2022年时，四季度的规模也比其他季度大，但没有发生一个季度超过三个季度的奇迹。2023年四季度，这种奇迹就真的产生了，四季度的营收远超前三季度之和，这是不是行业在大力反弹呢？

有这种想法，其实也跟喝了假茅台差不多，因为从其《2024年3月份经营情况公告》看，2024年1-3月累计合同销售金额47.3亿元，销售面积40.4万平方米，同比分别减少38.1%和38%。这些数据虽然和营收并不对应，但2024年销量大幅下跌的趋势还是显而易见的。

毛利率反弹至9.8%，跟2021年差不多了，但亏损还是比2021年略高一些。在前段时间看格力地产的财报时，我们就说过，对于资金密集型的房地产行业，融资成本很高；成为“支柱”的原因是其税收也很高。离开了暴利，房企们就无法生存，9.8%的毛利率显然是谈不上暴利的。

房地产开发的毛利率大幅反弹，但建筑施工的毛利率在去年就为负的基础上向更深的亏损区间滑去。两大支柱都不太稳当了，只有以前在角落中的酒店等业务还算正常，但似乎也看不出疫情后发展更好的迹象。

由于中南建设的财务费用并不夸张，期间费用占营收比仅为7.9%，同比下降了3.2个百分点，但“税金及附加”有所增长，结合着毛利率的变化，2023年的主营业务处于基本能保本的状态。

这当然不是中南建设利息支出的全部，全年的利息支出是41.9亿元。2023年存货余额中含有借款费用资本化金额为122.6亿元，2023年计入存货的借款费用资本化金额为25.6亿元。大量的利息费用“资本化”，结果就是存货的价值虚高，那就只能计提存货减值损失了，实际效果其实差不多。道理很简单，利息总得有人出，卖掉的房是购房者出的，卖不掉的房，一直资本化下去，可能成本价都远高于市场价了。

“资产减值损失”和“信用减值损失”的规模都很大，加上投资收益等下降，其他收益方面净损失了25.2亿元，这当然是亏损的重要原因。

“资产减值损失”中“存货跌价准备”为16.2亿元，比利息资本化的还是要少些，看来资本化还是有必要的，至少可以把亏损继续往后延一段时间。另外还有“合同资产减值损失”4.3亿元，这主要和其建筑施工业务相关。

“信用减值损失”主要是“应收账款坏账损失”3.1亿元和“其他应收款坏账损失”5.4亿元，其他应收款也能搞出这么多坏账，这真的是应验了，下行期的企业，什么情况都可能发生。

从分季度的成本费用构成看，虽然毛利率和营收规模都在大幅波动，但各个季度的主营业务盈利空间波动并不大，基本上就在保本点上下小幅摇摆，哪怕是2023年四季度这种营收比前三个季度合计都高的期间，也并不赚钱。现在的行情就是这样，少卖就得赔，多卖似乎也没啥可赚的。