不少年轻人在恋爱期间以结婚为目的共同出资购置房屋，后因分手产生房屋所有权纠纷，尤其在北京等限制购房的地域，没有购房资格但出资购房的一方往往处于不利地位。
一、案情简介
在最高人民法院（2022）最高法民再166号案例中，王某、姚某曾系恋爱关系，并有结婚意向，二人共同出资购买房屋，但因王某未取得北京市商品房购房资格，涉案房屋登记在姚某名下。房屋总价款为380万，原告王某在购房款中的出资额为189.575万元，购房出资比例为49.888%，审理阶段经评估机构评估，房屋的市场价格已达1016.13万元。
二、法条解析
根据《中华人民共和国民法典》第217条、《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》第60条等规定，我国不动产权属以不动产登记簿为准，但是有证据证明不动产登记簿错误的除外。
商品房所有权变动需要签订房屋买卖合同并进行登记，本案中姚某以其个人名义购房，形式上房屋属于姚某个人合法所有，王某虽有证据（转账记录、支付记录）证明该房产属于二人共同出资购买，但因购房资格限制并不能成为真正的房屋共有权人。
经北京市东城区人民法院一审、北京市第二中级人民法院二审后，最高人民法院提审本案，将本案案由由“共有物分割纠纷”改为“婚约财产纠纷”，并对姚某返还数额进行变更，由返还506.93万元变更为返还350万元。
三、律师分析
对比北京市基层法院、中级法院和最高院的裁判意见，可以看出前者是依照一般共同共有的分割原则，直接以双方已投入的金额作为判决依据；后者是比照夫妻共同共有规则，在综合考虑房款支付情况，房屋增值，房屋登记、使用和维护情况以及房地产限购政策对当事人的实际影响等各种因素后确定了返还数额。
该案作为参考案例，一改实践中直接一般共同共有分割原则的做法，建议遇到类似案件时，当事人应针对房款支付情况，房屋增值，房屋登记、使用和维护情况、房地产限购政策对当事人的实际影响等各方面收集有利于己方的证据，并向法院出示、陈述，以最大限度争取有利于己方的判决。