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根据英国亨氏H&P咨询顾问集团发布的最新报告:

2023年,阿联酋迎来了4500名亿万富翁,成为全球第五大超级富豪(拥有3000万美元以上资产)聚集地。

超过1万名身家逾1000万美元的富豪们, 将迪拜作为第一或第二居住地,这一数量已远远 超过巴黎、迈阿密、汉普顿等国际大都 市。

这一数字预计还将继续增长,到2031年,高净值个人 (HNWI) 的数量还将增长40%,私人财富总额约到9660亿美元。‍

一、

迪拜这几年为何这么吸金?

首先需要有个稳定且安全的基本盘,

迪拜向来秉持中立的政治立场,

即便周边都是些硝烟味十足的邻居,

迪拜的态度也很明确,一心只搞经济,从不参与战事,地缘冲突对其影响微乎其微。

整个阿联酋内部也团结一致互帮互助,不搞内耗,

比如现在的第一高楼哈利法塔,迪拜曾经一度因为资金短缺建不下去差点烂尾,

隔壁大哥阿布扎比二话不说出资18亿美元帮其续命,才得以有迪拜现在这个“世界第一”。

而为表感谢,迪拜也用时任阿布扎比酋长的哈利法的名字来重新命名了当时的“迪拜塔”。

2023年迪拜常住人口约364万人,这其中将近90%都是外来人口,但是治安管理很有序,

根据WEF世界经济论坛报告,迪拜的安全系数位居全球第二,仅次于冰岛。

阿联酋是个石油大国,但迪拜却早已摆脱对石油的依赖,目前石油在其GDP的占比仅1.7%,

现在的迪拜,在贸易、港口运输、(高端)旅游、金融等各方面全面发展,

币圈盛会Token2049这个月就刚在迪拜开完。

按照迪拜酋长谢赫默罕默德最新的D33十年计划,

到2033年,迪拜的整体经济规模将再扩大一倍,并成为全球四大金融中心之一。

另外,迪拜当地货币迪拉姆,与美元汇率固定挂钩(1:3.66左右),等于间接持有美元资产,不用担心汇率波动。

二、

大量的富豪涌入,自然也推动了迪拜的房产市场。

根据莱坊(Knight Frank)的分析报告,2023年迪拜的住宅交易创新高,突破了10万套大关,

其中豪宅市场也同步创新高,1000万美金以上的房屋销售额几乎翻番,达到了76亿美金,超过了伦敦和纽约。

迪拜房产市场起步晚,但发展极其迅速,

从1971年,彼时还是个小渔村的“小迪”摆脱英国加入阿联酋,

到现在华丽转身成为国际一线大都市“土豪迪”,总共也不过短短50来年。

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迪拜1971
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迪拜2024

而其中房产市场也经历了好几轮波动,总的来说算是“牛长熊短”。

迪拜第一轮房价上涨开始于2002年,

当时迪拜基础建设逐步完善,也开始打开城门欢迎全球游客,也正式开放了对外国人买房不限购+永久产权政策,房价稳步上涨。

2008年全球金融危机,不少开发商资金断链,房价几乎腰斩,当时也遗留了不少烂尾楼,

第二轮上涨周期在2010-2015年,“阿拉伯之春”运动爆发,中东局势混乱,

而政局稳定的迪拜,成了中东富豪们最近的避风港,大量热钱和人口流入,迪拜迅速“回血”,

2013年趁势又取得了2020年世博会举办权,“大会利好”进一步推动了房价上涨。

2016年-2019年,石油价格下跌,中东富豪资产缩水,加之前几年迪拜开发的新项目和地块太多,市场供过于求,房价开始缓慢下行。

2020年全球疫情大爆发,

第一批印度富豪连人带钱来迪拜避险;

之后俄乌战争爆发,第二批俄罗斯富豪将迪拜作为资产避险转移地;

期间世博会的召开以及卡塔尔世界杯的举办,迪拜旅游业也再次爆发,吸引了不少欧洲富豪前来度假置业。

如今的迪拜房产投资市场,国际买家占比越来越大,在2023年新增的房产交易中,42%来自于国际市场。

根据Betterhomes 发布的最新数据,印度投资者成为2023年迪拜房地产的主要买家,

英国和俄罗斯买家分别排第二和第三位,埃及人排名第四,其次是黎巴嫩人、意大利人、巴基斯坦人、阿联酋人、法国人和土耳其人。

三、

经过这几轮波动后,目前的迪拜房价处于什么水平呢?

对比全球各大知名城市,100万美金分别能买到的房产面积:

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换算成人民币/平方米计算的话:

725万可以在迪拜买到105平、北京58平、新加坡34平、香港21平。

以上是豪宅标准,

如果是普通住宅公寓、近郊住房,迪拜目前房价均价大约在2-4万人民币。

对比全球大都市,这个房价并不算高。‍

还有些低门槛“上车盘”,总价100多万RMB就能拿下,

用来投资出租的话,能达到6-8%的租售比,‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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以商务港为例,一套一居室的年租金大概能去到15-18万人民币。

迪拜买房没有印花税、交易税,只有4%的土地局注册费,

卖的时候也没有房产税、增值税,持有和交易的税负成本都很低。

但有一项容易被忽视的费用却很高,就是物业费,

公寓型的管理费差不多要到3-400/平/年,豪宅很多则要去到7-800/平了。

而且这部分费用是需要由业主支付的,所以计算净收益的话,物业成本差不多要去掉1%。‍

今年的迪拜房产市场依旧火热,在刚过去的一季度,交易量就达到了36200笔,销售额接近1156亿迪拉姆,同比增长30%。

对迪拜房产投资感兴趣的朋友,可以关注哪儿移,后续还会有系列更新。

以上。

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