自2023年以来，各地为了楼市健康稳定发展，纷纷推出了多样化的救市政策。这些政策不仅显著放宽了融资条件，还几乎全面解除了限购和限售措施，同时房贷利率和首付比例也降至历史低位。进入2024年，救市力度进一步加大，显示出政策制定者对楼市的坚定支持。
现在的楼市政策环境相较于2022年已经有了显著改善，购房门槛和成本的大幅降低，无疑为刚需和改善型购房者提供了良好的入市机会。按常理，如此利好的政策环境应该能够迅速推动房价反弹上涨。以2015年为例，去库存政策的出台后，楼市迅速回暖，房价也实现了翻倍增长。
然而，2023年的楼市走势却并未如预期般回暖，而是在短暂回暖后迅速遇冷，至今仍未出现明显的回暖迹象。即使在2024年各地加大救市力度后，房价依旧持续下跌，这反映出救市效果的不尽如人意。
自2021年起，我国房地产市场逐渐降温，购房者的购房热情大幅减退。对此，众多专家学者纷纷指出，房地产行业在经历了长期的繁荣后，现已迈入下行阶段。正如知名经济学家马光远所预言的那样：“一旦我国商品房销售面积超过18亿平米，销售额突破18万亿，那将象征着楼市繁荣的终结，因为无论从哪个角度看，这些数据都接近顶峰。”房地产行业的发展，就像攀登高峰，一旦到达顶峰，接下来迎接的便是下坡的挑战。
据统计数据显示，2021年我国新建商品房销售额高达18万亿，而到了2022年，这一数字骤降至13.3万亿，降幅高达近5万亿元。这充分印证了自2021年我国新建商品房销售额突破18万亿大关后，楼市便开始步入下行通道。而造成这一局面的核心原因在于购房者数量的减少，市场中的购房需求逐渐萎缩，使得房屋销售愈发困难。面对这一市场的剧变，不仅开发商措手不及，投资客和刚需购房者也同样未能做好准备。对于房企而言，过去他们一直依赖高负债、高周转的经营模式实现快速扩张，但这种模式的前提是房屋销售顺畅。然而，一旦房屋销售陷入困境，房企的资金链就会受到严重冲击，甚至可能面临资金链断裂的风险。
房子销售困境成为了当前房企的“烫手山芋”，各大房企普遍面临着资金链紧绷、负债率攀升以及库存积压的严峻挑战。这一困境的解决并非易事，唯有将手中的房源成功销售，才能为房企注入资金活水，进而降低负债压力。然而，目前房屋销售滞缓，部分房企虽能短期内勉强维持，但长期而言，许多房企恐将难以为继。事实上，已有不少房企的资金链出现断裂，这对其正在开发的楼盘构成了巨大的威胁，停工、烂尾的现象屡见不鲜。
据统计数据显示，烂尾楼问题在各地愈发严重，长沙、武汉、郑州、石家庄和昆明等城市均出现了大量的烂尾楼盘，这些城市也因此被贴上了烂尾的标签。这无疑给楼市投下了巨大的阴影，人们对房地产行业的信心正逐渐流失。期房销售变得异常艰难，因为面对如此之多的烂尾和延期交房的楼盘，消费者自然对购买期房持谨慎态度。
这种局面使得房企楼市陷入了一个恶性循环：房子难以销售，资金无法回笼，进而影响到新房的建设进度，楼盘停工又进一步加剧了房屋销售的难度，房价不断下滑，最终加深了人们对房地产行业发展前景的忧虑。因此，如何打破这一恶性循环，成为楼市当前亟待解决的问题。唯有通过有效手段解决烂尾楼问题，恢复市场的信心，才能为楼市的健康发展扫清障碍。
实际上，房价下跌对于迫切希望购房的刚需族而言，确实是个好消息。然而，房价的持续大幅下跌对他们而言也并非好事，因为人们会担忧购买后房价进一步下滑，导致许多人不断推迟购房计划，这不仅影响我国房地产市场的稳健发展，更可能波及到整体经济政策的实施。
当前，大家最关注的是房价究竟会下跌多少，以及房价下跌的底部究竟在哪里。对于这些疑虑，融创集团的掌舵人孙宏斌曾在一场年会上给出了明确的回应，并得到了市场的验证。孙宏斌坦言：“若房价下跌幅度超过30%，多数房企将面临破产的困境。”此外，潘石屹也发表过类似的观点，他认为房价若下跌超过20%，大部分房企将难以为继。过去，很多人对这样的论断持怀疑态度，不明白为何房价能一路飙升，却不能承受适度的下跌。但现实是，过去两年，我国平均房价下跌幅度刚触及15%，从11030元跌到了2024年2月底9293元，就已有不少房企陷入困境。随着部分城市和地区房价跌幅的扩大，因资金链断裂而破产的房企数量不断增加。如今，即便是行业内的龙头企业，也面临着资金链紧张的挑战，孙宏斌所领导的融创集团也未能幸免。
唯有解决当前房地产行业高负债的困局，房价才可能实现大幅下跌。否则，众多房企将面临资不抵债的境地。为了化解这一难题，自2022年起，各地纷纷推出“限跌令”，旨在稳定楼市，防止房价过度下跌。进入2024年，各地进一步加大了救市力度，不仅将房贷利率和首付比例降至历史新低，还推出了众多购房补贴政策。住建部也明确表示，未来几年楼市将以稳定为主导，预示着楼市政策环境将持续向好，直至楼市恢复正常发展。对于房价过高的地区，未来房价仍有回调的可能，直至达到合理水平。