文/克而瑞集团广西
导读
从全国到地方，近几年房地产市场改善趋势越发明显，购房者对于居住品质的诉求也在不断细化和提高。
那么，什么样的产品才能代表改善产品的趋势呢？
以南宁为例，2020改善元年以来，在市场变化叠加置业需求升级驱动下，改善产品不断迭代更新。
大家对改善定义的理解不再只是单一的面积更大，公建化立面、超高窗墙比、停车场套间化、酒店式入户等等越发成为改善客户关注的置业因素。
当下，随着第四代住宅在全国多个城市的推广，它会不会成为南宁下一个改善产品的流行趋势？第四代住宅具体是什么？第四代住宅产品真那么香吗？↓↓↓
01
第四代住宅，在全国咋样？
何为第四代住宅？其在国内相关概念的提出最早可追溯至2016年3月。
彼时，清华大学设计研究院提出了第四代建筑的概念，并指出“住房走到今天，已经历了三代：第一代——茅草房，第二代——砖瓦房，第三代——电梯房”。
在经历了前三代住宅之后，第四代住宅应运而生。
图片来源网络
第四代住宅，即“庭院房”，又称“城市森林花园建筑”，以外立面垂直绿化为特点，集合了中国传统四合院、胡同街巷、空中园林、空中停车、电梯房和空中别墅等众多建筑优势于一身，开创出了一种全新的“中国住房模式”，即层层有街巷，户户有庭院。
第四代住宅项目示意图（图片来源网络）
简言之，第四代住宅就是将高层住宅建筑别墅化与庭院化。
第四代住宅项目设计效果图（图片来源网络）
自2017年来，成都、福州、西安、苏州、厦门、重庆、安徽、南通、武汉等多地已对第四代住宅产品的探索。
在成都，2017年全国首个“第四代生态住房”——成都七一城市森林花园亮相，引来住建部专家团队考察并给出肯定。
成都七一城市森林花园效果图（上）&户型图（下）
（图片来源网络）
在福州，2022年其作为全国第四代住宅首批试点城市，率先推出首个第四代住宅；随后的2023年，共有11个第四代住宅陆续在福州亮相。
福州榕发•麓里云筑立面效果示意图（图片来源网络）
在西安，2023年迎来第四代住宅“爆发元年”，陆续30多个第四代住宅面市。其中既有豪宅项目，也有普通刚需产品；不仅西安主城区广泛落地，就连近郊西咸新区也在试水。
在安徽，省内首个第四代住宅项目——芜湖伟星翡翠森林，于2024年3月宣称即将上市。
芜湖伟星翡翠森林效果图过程稿（图片来源网络）
在厦门，2023年12月单次新出让土地中，共有7块地被允许建造第四代住宅。
在重庆，2024年也将迎来10多个第四代住宅面市，将是重庆第四代住宅的“爆发元年”。
在武汉，2024年3月20日，该市多部门联合发布《关于推进新型住宅设计创新试点工作的通知》，与“第四代住宅”概念相契合，其中重点提及了：建筑立面鼓励生态化设计如采用屋顶绿化、垂直花园，户型设计开展住宅阳台、空中花园试点等。
据不完全统计，截至2024年3月，全国已有24个省份试点上线第四代住宅，相当于全国超70%的省份已在落地推进第四代住宅。
总的来看，第四代住宅近两年确实呈现爆发之势。
不可忽视的是，在这个过程中，市场深度调整的倒逼，叠加相关政策的放宽（如2024年前两个月，福建省泉州市、江苏省苏州市吴中区等出台鼓励建设第四代住宅的政策）为其发展、落地提供了机遇，是第四代住宅在提出数年后突然火起来的重要原因。
02
第四代住宅，为啥这么香？
为啥大家对于第四代住宅如此青睐？此类产品爆火的背后有怎样的逻辑？
总结来看，主要有三大原因：
第一，大环境趋势使然。在碳中和和改善时代的背景下，第四代住宅无疑是对碳中和、节能减排的积极响应，大环境使然驱动下，地方政府纷纷开始倡导并鼓励第四代住宅的落地实施。
此前，住建部部长倪虹也曾多次表示：要下力气建设好房子，建造绿色、低碳、智能、安全的好房子。不难发现，第四代住宅的底层是时代需要造就，爆火背后是顺势而为。
第二，户型拓展性更高，购房者获得感更强。区别于传统住宅，第四代住宅最大优点无疑是大露台的体现，从目前市场上现有产品来看，实现了家家户户有大露台花园/庭院，且基本为全赠送，得房率高。
另外，对露台设计的横向宽度和纵向深度也都做到了尽可能的延伸，最大限度换取面积的拓展和景观视野的延伸，居住体验获得感更强。
比如：中铁建贵阳·花语墅，每户全赠送约50平米的超大露台；福州的保利国贸·天琴湖，户型设置东西双阳台，其中主卧相连接南向L型庭院露台，达约7.4米面宽，东头阳台相连接客厅，达约6米挑空。
中铁建贵阳·花语墅实景（图片来源网络）
福州保利国贸·天琴湖效果图（图片来源网络）
第三，产品创新概念，契合大众对居住的精神追求。绿色、低碳、生态，是第四代住宅产品特有的标签，产品通过大露台设计的空间利用来展现居住品质的提升，同时打破传统住宅的局限，较好地实现了人、建筑、自然三者的和谐共处。
要知道，在当下普遍快速运转的生活节奏下，人与自然亲密互动尤为难得，第四代住宅的出现恰恰能够满足这样的追求，实现诗和远方兼得，且为居者提供更多生活方式与场景体验的可能性，这是其受青睐的原因之一。
芜湖翡翠森林项目建面约320㎡户型LDKBG一体化示意过程稿
不作为交付标准（图片来源网络）
03
落地第四代住宅，广西有条件吗？
第四代住房落地，可能面临当地的政策、结构、日照、私密性、地区气候差异以及后期维护等问题。
在广西，有着“绿城”著称的首府南宁市，亦被看作最有可能成为率先试点第四代住宅产品的广西城市之一。
那么，当前南宁市有相关条件支持吗？
①政策条件：尚未出台第四代住宅相关政策，还在前期研究阶段
截至2024年3月底统计，目前南宁市尚无相关政策涉及“第四代住宅”，亦尚未有试点项目落地。
此前，相关部门会议中透露信息显示，市住建局积极推进第四代住宅建设，而有关项目的报建阳台涉及的计容、日照间距、建筑控制线等审批问题，以及能否获得相应的优惠条件，或还牵涉多个职能部门，如市自然资源局、市城市管理局、市政和园林管理局等。
自2000年开始，南宁住房赠送面积计容规则就有相关政策倾斜，亦是为住宅产品升级奠定基础：
·2000年，挑空露台、各种形式的飘窗；
·2011年，凹阳台、花池、不落地飘窗；
·2014年，绿化阳台、不落地飘窗
·2022年至今，取消绿化阳台，飘窗“可落地”
第四代住宅的两层挑空阳台部分，能否直接“全部不计容”，是南宁推进第四代住宅产品需要解决的问题之一，亦是开发商建设第四代住宅产品，希望争取到相应的优惠条件。目前南宁正常全挑出的阳台是计一半容积的建面，仅是“半赠送”。
虽然南宁中心城区仍未有相关政策出台，但在武鸣区，早在2022年曾发布相关试行指导意见——武鸣立体绿化生态居住建筑试点项目建设实施指导意见（试行）南武府规〔2022〕1号（已于2023年12月废止）。该试行指导意见目的是为了推进武鸣区标营新区“立体绿化生态居住建筑试点项目”的建设实施，通过将户内空中花园阳台与现代电梯房结合，形成户户有花园庭院的建筑形式，为城市建筑创造立体绿化的良好生态环境。
空中花园悬挑部分进深尺寸应大于4米且小于6米，绿化种植面积不应小于本户空中花园水平投影面积的50%，绿化覆土深度应大于等于0.5米，以种植灌木为主，所有阳台（含生活阳台、空中花园）不应超过套型建面的40%，空中花园须做到与项目同步设计、同步报建、同步施工、同步规划核实和验收……这亦或被看作武鸣版第四代住宅试点的“雏形模板”。
虽然它已将产品设计规范化的“摸石头过河”，但政策试行期间并未有试点项目真正落地，小克对此有些“意外”。小克推测，亦或与市场需求因素、造价成本、后期维护等因素有关，加之南宁市区的建规补充指引亦是同年出台，试行指导意见与之部分有矛盾点。
而这份试行指导意见已于2023年12月28日废止，原因是根据《广西壮族自治区物业管理条例》《南宁市建筑工程规划指引补充规定》（自然资源发〔2022〕78号）有关行业规定，为此该试行指导意见废止。
②市场条件：客户需求“小众化”、后期维护“复杂性”
近年来，南宁交付的商品房小区甚至单位房小区，“封阳台”成为流行。
特别是主干道沿线近邻的房子，防尘防噪音、增加室内面积、拓宽观景视野……这些都是业主“封阳台”的初衷。尽管“封阳台”增加后期装修成本和清洁区域，但也阻挡不了有预算的业主去这样装修。
而第四代住宅的阳台设计，不管是错层阳台还是双层挑高阳台，亦或劝退那些有着“封阳台”计划的购房者，一是可能不能“封阳台”、统一敞开式；如果可以“封”或是考虑“封”的成本增加不少。
类似南宁的南方城市
购房者后期装修普遍选择“封阳台”（图片来源：网络）
尽管近两年南宁改善置业潮爆发，但是类似第四代住宅产品的阳台设计，当前或还是“小众化”的，我们预判其去化流速预期没有传统的产品好。
再者，后期入住后，第四代住宅的“空中花园”的绿化维护成本，一定会比传统的住宅要高不少，维护运营的考虑内容亦不简单。例如：
·绿化维护成本高亦是物业费的增加，每个月可能增加大几百、一年就是数千元甚至上万元，主要看所维护的“空中花园”的面积大小；
·后期外观效果不可控，有的自行改造为阳光房或杂物房、有的保留原有绿植等；还有就是，剪枝、排水、除虫的专业维护能否提供到位和持续性；
除此之外，相对于传统阳台的采光是否有影响；如何管理高空抛物；还有相邻户的私密性和安全性能否有保障等都需要有所考虑。
类似大露台，各户人家有着各自的用途
难以统一规范化（图片来源：网络）
③综合考量：技术安全性、建造成本控制、房价溢价能力等
看到这里，想必你已领会到第四代住宅的核心精髓——空中花园，延伸“庭院式”阳台的生活。
然而这“空中花园”并不是简单的绿化阳台“plus”版、种多些绿植那么简单，其阳台的悬挑和覆土的荷载能力，还有给排水、防水、绿植的选品等一系列专业化的技术问题和安全因素需要考虑。
涉及相关技术安全性的参考示意图（图片来源：网络）
另外，第四代住宅的建造成本，亦是开发商关注的一大焦点。相对传统住宅，其每平米造价高出数百元至一千多元不等，这只是建设期间即交付前的成本。
如果没有相关政策扶持或让利优惠，房企出于控成本和保利润为前提，大部分房企或报以谨慎态度。
在当前南宁房地产市场低位运行，以及“三大工程”加速推进等背景下，“第四代住宅产品”能否带来超乎传统改善型住宅的溢价，仍存有很大的不确定性。
综上，不论是房企还是购房者，在南宁乃至广西“第一个吃螃蟹”第四代住宅试点项目，都需要很大的勇气。
04
观点碰撞：第四代住宅发展，前景如何？
在说第四代住宅前景前，不妨先把目光聚焦到南宁。
入开篇所问：当下随着第四代住宅在全国多个城市的推广，它会不会成为南宁下一个改善产品的流行趋势？
答案虽未知，但可以肯定的是：南宁楼市改善产品正在朝着越来越好的方向进阶。
不乏开发商愿意花更多心思在产品研发和客户需求研究上，也因此，我们看到如下图所示的改善产品1.0到3.0的变化。
聚焦当下，随着第四代住宅在全国多个城市的推广，它会不会成为南宁下一个改善产品的流行趋势？关于第四代住宅引入广西，在市场试点推广，业内专家又是怎么看？
为此，我们采访多位业内人士，他们给出了各自的看法，对于广西房企在产品创新上给予中肯的建议；并且，对于第四代住宅引入广西，充满信心与期待。
清华大学建筑学学士、建筑设计硕士，高级建筑师 涂志伟：
“第四代住宅，具有革命性的意义，对整个市场的品质住宅提升。”
2024年“两会”释放强烈市场信号之一——“加大高品质住房供给”，而第四代住宅，亦是高品质住宅的一个方向，亦会是未来居住产品迭代升级的趋势之一。
改善型购房者愈加看重超出房价之外的附加价值，把住宅作为一种消费品，更强调生活的品质提高，第四代住宅符合这样的需求。
“广西房企们需要多出去看一看，学习考察第四代住宅成功案例，了解其市场实际效果和企业收益。”
无论是气候条件还是地理环境，广西都是比较适合建造第四代住宅产品。目前，在广西暂未有实际项目落地，这块空白有待填补。
像广西周边省份和城市如贵州、湖南、重庆、成都等，已有第四代住宅案例，希望广西的房企能多到这些地方去实地考察，了解其产品在当地市场的效果如何，通过学习交流与调研，探索研发适合广西市场的第四代住宅产品。
南宁市房地产业协会会长 汪忠文：
“行业内卷时代，房企更应提升产品品质促行业革新、以适应产品选代。”
日前（2024.3.19），市房协组织召开“第四代住宅设计与开发实战分享交流会”，市住房城乡建设局、市自然资源局以及24家房地产开发营销设计及企业负责人等参会，并且邀请到清华大学建筑学学士、建筑设计硕士，高级建筑师涂志伟做经验分享和交流。
此次交流会举办的目的在于进一步强化创新驱动，提升城市居住品质同时提高企业产品竞争力，促进南宁市房地产高质量发展。房地产行业进入内卷时代，各房企更应该提升产品品质，积极促进行业革新，以适应产品迭代。
克而瑞广西区域 总经理 黄海玲：
“房企将第四代住宅的优势亮点，运用到产品的研发创新之中，给中高端改善型产品带来溢价和赋能。”
第四代住宅的利与弊，我们应该客观地去看待。从产品的发展上来看，我们更应该提取它“利”的这个部分，例如：“LDKBG”一体化设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台、花园等等。
这些区域联动起来，更大尺度的生活空间、更多元化的空间功能，为我们提供更多的居住生活场景；其公建化外立面，结合周边的自然环境流线的设计，愈加彰显它的现代、时尚以及它的高品质感。
这些优势亮点，被各大品牌开发商全新的产品系或者它的TOP产品系所借鉴。
【结语】
第四代住宅产品的兴起，无疑是市场发展趋势的鲜明体现，同时也是产品迭代更新的必然结果。它不仅仅是一种住宅形态的革新，更是人们对美好生活向往的积极践行。
不论是底层逻辑还是顶层设计，第四代住宅都符合当前及未来的政策导向。政府对于改善民生、提高居民生活质量、推进高品质住宅建设的政策支持力度不断加码，将推动住宅产品的升级换代，也为第四代住宅产品的快速发展提供了有力保障。
第四代住宅以其独特的优势，不仅提升了居民的生活品质，也为住宅产业的可持续发展注入了新的活力，亦将在未来赢得了市场的广泛认可。
总之，它是市场发展趋势和政策支持的产物，也是人们对美好生活向往的具体体现。我们有理由相信，南宁乃至广西引入第四代住宅产品，是大势所趋，更是未来可期。
【本文互动】
期待您的参与和分享您的观点
- 文章来源：CRIC广西;克而瑞相关数据信息版权归克而瑞所有，未经许可，任何平台或个人不得用作商业用途；对于侵权者，克而瑞将保留追究其法律责任的权利；
- 图片来源：部分图片来源于互联网及其他公众平台，主要目的在于分享信息，让更多人获得需要的资讯，版权归原作者所有。如涉及侵权请予以告知，我们会在24小时内删除相关内容。我们致力于保护作者版权，转载或引用仅为传播更多信息之目的，部分源自于互联网，如涉及侵权，请联系我们删除，谢谢
- 本文仅为个人观点，不代表所在企业观点；
- 公众号“ 南宁微楼市 “ 微信号（cric-gx）”编辑，转载请注明出处。