文/克而瑞集团广西区域 市场研究中心
序言
2024年，【城中村改造】注定是南宁的关键词，轰轰烈烈的拆改大幕就此拉开。
南宁未来五年计划推进22个城中村改造项目，1月30日已有8个获得首批银行授信额度。
8个项目都将在2024年开始实施，总投资738.56亿元、改造户数3.74万户、安置住房4.44万套。其中，2024年计划完成投资475.11亿元、涉及户数2.41万户，开工建设安置住房2.41万套。
这8个打头阵的项目分别是：
鸡村城中村改造项目
衡阳西路片区城中村改造项目
吉兴西路南侧片区城中村改造项目
白沙半岛片区城中村改造项目
望州路北三里片区城中村改造项目
四联村城中村项目
长堽村五组城中村改造项目
平阳村片区城中村改造项目
项目建设由南宁轨道（南宁兴邕城市更新有限责任公司）及南宁城投（南宁城新投资发展有限责任公司）各包揽4个。
01
城中村改造与过往的旧改棚改有什么区别？
最大的不同在于土地性质，以前棚改旧改多是国有用地，而城中村改造多为集体用地，且政策明确规定应实现净地出让，整理难度更高。
同时，城中村改造更强调留拆改并举，而非单纯的大拆大建，同时安置形式也更为多样，货币化安置、实物安置、房票安置并存。
此外，与过去棚改旧改的“全国全面铺开”不同，本轮城中村改造重点集中超大特大城市。超大城市指城区常住人口＞1000万的城市，特大城市指城区常住500-1000万，目前全国共计21城。
02
南宁城中村改造的计划和目前进展？
南宁虽不在21个超大特大城市名单当中，但亦积极推进，是首批发布城中村改造计划的城市之一。计划未来5年改造22个城中村，合计投资约2481亿元。
其中第一批推进11个，至1月30日已有8个获得首批银行授信额度。
03
南宁城中村改造对楼市影响有多大？
根据初步测算，22个城中村改造项目，预计将新建房屋1756万㎡（住宅1400万㎡），以改造周期10年估算，折合新建住宅面积约140万㎡/年，占全市约35%份额。
其中，首批获款8个项目，折合新建住宅约0.45万套、40-50万㎡/年，占全市约10-13%。当然，这部分新建规模的预估含新建的回迁安置部分，如果考虑货币和房票安置的情况后份额会比这个更小。
从片区分布来看，8个项目分布在兴宁3个、西乡塘3个、江南2个，其中西乡塘区新建住宅286万㎡，影响最大，衡阳西路单项目新建住宅超200万㎡。江南区新建住宅105万㎡，兴宁区77万㎡。
目前来看，南宁城中村改造拆除规模大、新建比例亦不小。因而随着城中村改造的推进，势必影响房地产市场格局。
全市层面，货币及房票安置比例影响对市场化商品房的冲击程度，理论上来说，货币及房票安置比例越高，越利于活跃商品住宅市场。
区域层面，西乡塘、江南、兴宁住宅供应加码，五象新区成交必然会受到一定的分流和冲击。（老城vs新城，你会怎么选？）
【结语】
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