SOHO创始人潘石屹早在2018年就预言了房地产可能存在的风险和走势。回过头来看，潘石屹也成为了能全身而退屈指可数的房企老板，其他不谈，就商业眼光这一块，有人把他比作内地李嘉诚一样的人物。为什么这么说？看看他2018年的专访视频就知道了。
当别人问及他，别的房企规模越做越大，一年卖4000亿、5000亿，你却“抛售”400多亿物业，为什么你却走了完全不一样的道路呢？潘石屹一言以蔽之，是基于“对市场和未来风险的判断不一样”。
他进而解释道，在2008年时，他说只要不干违法乱纪的事，房地产发展空间很大，上涨幅度很大，可以说是没风险，但到2018年时就完全不一样了，大房企借的债是外汇的债，但收入却是人民币，两个汇率不一样。事实也证明，从2020年巨无霸恒大恒大美元债暴雷开始，此后包括华夏、蓝光、阳光城等一众千亿房企境外债相继暴雷，按照业内的说法，借的境外债是实打实的，但自己的财务做账又是另外一回事，汇率差是压垮房企债务暴雷的最后一根稻草。
此外，潘石屹之所以判断出风险因为还有一个逻辑。房地产持续上涨了10-15年了，一旦跌了，假如跌20%-30%，你的资产价格、在建工程、房子能不能经受得住？这些在潘石屹评估看来，2018年房地产存在的风险点就比较多了，所以他从2016年开始就没再拿地了。为什么没拿地，潘石屹解释得很清楚。在他看来，主要看两个常识，一个是供应量和需求量是否平衡，另一个是回报率，银行的贷款利率是4.9%，买了地、建了房，但租金回报率却只1%，很显然，这是行业的不正常现象，不可持续。
那个时候，估计没多少人相信，因为很多房企的规模就是从那个时候开始大幅扩张的，当年有超过30家房企销售额都在千亿之上，比2017年增加了将近一倍。一直到2020年和2021年，千亿房企增至40家以上，在良好势头下，头部房企甚至一度提出了万亿销售规模的目标。现在回过头来看看潘石屹的判断和他做出的决策，是不是感慨万千？
当然，历史不会重复，但也不是不可预判，像潘石屹那样，如果能挖掘出行业的关键因子变化，普通人其实也能洞察行业的变化。从现在看来，未来3年楼市起码有3大走向：
首先，因断贷而引起的房价波动不可忽视。
根据第一财经的统计，2020年-2021年，是经营贷进入楼市的高峰期。那个时候，楼市处于火爆期，正常的房贷利率创历史新高，一些房产投资者为了获得较低利率的资金，纷纷借道经营贷款，寄希望楼市涨一波再卖掉房子偿还贷款。但结果就是那么残酷，一般来说，经营贷也就3-5年贷款周期，2024年开始的未来3年，经营贷进入到期续贷高峰期，现在留给购房者的就两个选择：一是续贷，二是房子变现偿还。从现在看，这两个选择都因为房价明显下跌而操作困难。
原因不难理解，如果要续贷，会面对银行对房产的价值进行重新评估，一套500万的房子，如果价格下跌20%（现实中可能比这个幅度还大），如果再续贷的话，银行只会按照400万的评估值算，如此，你就还要补100万的差价；当然，变现也不容易，一方面是市场不行，不容易找到接盘者，另外一方面，同样面对房产价值缩水，即便卖掉也未必能填补贷款窟窿。
2020年、2021年经营贷连续两年增长20%，可以试想一下，如果一个小区出现类似上述情况的房子，家庭又遇到工作、收入不稳定，续贷的那笔巨资肯定是补不上了，只能退而求其次，选择变现清盘。那么，只能以更低的价格才可能找到接盘者，这无疑对小区的房价体系形成冲击。
其次，房产分化是趋势。
主要有两个方面，一是高层住宅与多层住宅分化。
前面有提到高层住宅话题，这是多年住房市场的成果，起码解决了进城“新市民”的居住问题。但近年也出现了高层住宅火灾、大风把窗户吹掉（近一个月都有两起，发生在江西南昌和湖南常德）等现象，让身边人重新审视高层住宅的利弊，相比视野，人们可能更重视可能存在的安全问题。而且，随着楼龄老化，相关的设施设备问题逐步显露的概率越来越大，这些都是高层住宅在本轮楼市调整过程中抗跌性更差的重要原因。
不可否认，像北京、上海、深圳等一线大城市由于土地金贵，高层住宅在核心地段还会发挥重要作用，其价值还会比较坚挺，像上海上百亿的高层豪宅热销就是例证。但对大多数城市而言，城市开发强度一半都不到，还有大量待出让土地、闲置厂房用地变性住宅
等等，按照现在的楼市调控方向，未来将有大量的低密住宅上市，这无疑会分流高层住宅的客户。可以预见，但凡经济条件满足，将有越来越多的人“弃高选多”。
另一个是豪宅与普通商品房分化。
很多人可能没想到，即便是这样低迷的市场，上海最近还成交了单价100万/平米的老洋房。虽然这样的房子与大多数人无缘，但我们可从中看到一个趋势：那就是好房子从来不缺市场。
现在挂在不少人嘴边的是，我们的人均住房面积已经超过40平米了，住房已饱和。这其实仅仅是从量上来说的，举个简单的例子，我们不少家庭都有两套房子，但没有一套真正能打的，即便是两套房子都卖了，也仅仅能换一套勉强过得去的房子。但有钱人就不同了，他们直接就是豪宅起步，你认为贵的房子不是你的菜，但对他们来说则不是事。
你认为这样的房子流通性比较小，没人接盘，实际这仅仅是你的想法。不知道大家有没有注意到一种现象，但凡是豪宅小区，所挂出售卖的房源其实是极其少的，不像普通小区，一个小区少则几十套，多则几百套二手房在卖，在楼市低迷期，一点议价能力都没。豪宅小区之所以挂牌少，一方面是自住，另一方面是物以稀为贵，即便不住，有钱人也会把它作为沉淀资产的标的，不会轻易售卖。
未来普通商品房确实面临比较严峻的问题，主要是量太大了，富人看不上，一般人又用不了那么多，但凡家庭经济条件好转，这类房子都是被作为转卖的对象。而且未来还会面临房产税（面积起征）和保障房供应的压力，“钱途”可谓一片黯淡。
最后，拆迁力度将加大。
由于楼市低迷，目前住建部已要求各地制定未来几年的住房发展规划，要求土地供应与人、钱挂钩，其实就是控制土地供应节奏，这其实是减少住房增量。但是，目前全国新房待售面积已经超过了7.6亿平米，比上一轮去楼市库存前的量还多，如果再加上累积的未开发地块，那更是不敢想象。如何增加需求量去化待售库存是提振楼市的当务之急。
都知道，上一轮去楼市库存（2015-2018年）是采取的棚改拆迁方式，效果很明显，两年时间就把楼市库存去化得七七八八。但楼市这次面临的环境则是明显不同，无论是经济环境，还是房企债务压力，都不可同日而语。要想消化当前的楼市库存，仅仅靠现在的降低房贷利率、降低首付、提高公积金贷款额度，包括降房价都不是那么管用了，主要是大家都没钱，咋买？所以，最终还得是拆迁，而且还要比以往的力度更大。
现在看确实是如此，目前推出的多项举措中，都包含有拆迁的内容，比如旧改、城中村改造、成片联动改造。说白了，就是能拆尽拆，总有一款适合你，可以预计，只要楼市恢复乏力，拆迁的力度只会加强，不会削弱。只不过，与过去比，未来几年的拆迁直接发钱的现象会减少，取而代之的则是“房票安置”，你拿着政府给你的“房票”，直接到待售库存房源池子里选房。
在笔者看来，虽然不比过去发拆迁补偿款来得直接，但给你的房子也不是传统意义的安置房，而是实实在在的商品房（已建好的，与市面上销售的商品房无异），这可能是楼市去库存期最受益的群体了。