一线城市的豪宅为什么突然这么火？还能火多久？估计这是关心房地产的人最近非常疑惑的两个问题。豪宅为什么这么火，申度君4月7日发表的《楼市怪现象：豪宅大卖背后的逻辑》里有详细的分析，感兴趣的读者可以去翻阅一下。今天，我们来说一说，一线城市的豪宅还能火多久？
豪宅火爆我都说累了
就在昨天（4月18日），上海又又又有2个顶豪项目卖脱了。一个是位于上海陆家嘴的滨江凯旋门项目。昨日开盘选房，6小时内清盘，销售总额达70亿元；另一个是徐汇滨江的顶豪香港置地启元完成了收筹，达到了238%的高认购率，仅差一点点就触发积分。你可能不知道香港置地启元的认筹门槛有多高，认购金555万元，冻资要求提供首套1100万元、二套2200万元、全款客户4945万元的存款证明。据坊间消息，启元认购的材料里还包含政审材料。就这样，才完美守住了触发线。
今年以来，豪宅走出了市场独立行情，从一手豪宅、二手豪宅、法拍房再到老洋房，成交全线“飘红”。在豪宅限价逐步打开的趋势下，高端楼盘尤其是“顶级豪宅”正成为资本追逐的猎物。
据统计，今年以来入市（已开盘、待开盘）均价在10万以上的新盘就有21个，供应量超3000套。
豪宅还会火爆多久？
在讨论豪宅会火爆多久之前，我们先来回顾一下豪宅为什么会卖爆？
首先，目前的豪宅项目，由于限价，一二手的倒挂还存在。以中海·顺昌玖里为例，周边二手房如翠湖天地5期最新成交均价为25万元/平，而中海·顺昌玖里的价格在17万/平左右。不可复制的地段，稀缺资源的豪宅依然受到购房者的青睐。尤其是新天地、陆家嘴、黄浦滨江等板块，是old money的旧爱，而徐汇滨江、世博滨江等新兴豪宅板块，受到很多new money的青睐。
第二，决定市场的永远是供需关系。供需的不平衡，导致了豪宅出现“过热”的现象。今年3月19日，胡润研究院发布《2023胡润财富报告》，中国拥有亿元家庭净资产的“超高净值家庭”达13.8万户，在上海就有1.68万户。
数据来源：胡润研究院
仅以上海最市中心的黄浦区为例，不完全统计，黄浦区在最近十年里（2014年-2023年），共供应了6454套新房，平均每年只有不到650组客户能买到黄浦区新房；而放眼全国，仅能满足不到1%的超高净值人群对于豪宅的需求，供应缺口依然比较大。
考虑到有很大比例的高净值家庭已经拥有了豪宅，但他们仍然有再次入手豪宅的需求。在这样一个动态的情况下，核心地段保值能力强的豪宅，仍然有很大的需求空间。
当然，中国的超高净值家庭，并没有官方的统计口径和数据。但是，以胡润研究院的数据作为参考。我们也不妨得出一个结论：无论对于房地产市场的信心是否足够，一线城市核心位置的豪宅，仍然是高净值人群追逐的最佳保值手段，相信还可以持续火爆。
呼吁：放开豪宅限价，让豪宅价格回归市场
伴随着“十四五”期间，上海完成市中心成片及零星二级旧里征收工作，2024年起，黄浦目前已经确定开发主体的在建、待建、待开盘的豪宅项目超过210万平方米，相当于约有1万套、套均4000万的潜在房源将会在未来5年内陆续推向市场。预计在今年就会有约87个高端项目待入市。
过去几年，房地产行业在经历了高增长后趋于理性，当前的市场行情主要是“豪宅疯狂、改善住宅为主导、刚需被挤压”的局面。这种结构性的不平衡，也导致楼市出现供需不匹配的“断层”。
购买豪宅不仅是富豪阶层的资产再配置，更是诸多中产阶层，跨越阶层并踏入上流圈层的重要途径。当下越是顶级的豪宅“越难抢”的逻辑，不如说这像更是一场富人阶层的资本大洗牌。
针对一线城市的豪宅特别是顶豪，申度君呼吁，一线城市政府放开价格限制，让价格回归市场。