代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
新塘，凭借得天独厚的地理位置、源源不断的正政策倾斜，在广州“东进”潮头中逐渐占据一席之地。
也正是因为如此，新塘的新房成交均价一路高歌至2万+/㎡，并逐渐发展成为增城楼市的“代名词”。
前两天小编在对3月份广州82板块最新房价地图进行梳理时，发现价格向来稳定在2万出头的新塘，开始跌破1字头大关。这究竟是为何？点此回顾：
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均价涨幅由快转慢，今年一季度成交均价破新低
想要回答这个问题，我们先来看看近十年来新塘的新房成交均价走势呈现什么样的变化：
克而瑞数据监测显示，2023年新塘商品住宅成交均价22004元/㎡，较十年前涨幅达到了129%。
但细看不难发现，2019年成为新塘的新房均价变化的一个重要分水岭。
在2019年以前，新塘商品住宅成交均价每年涨幅保持在10-20%之间，而2019年之所以大涨，则与2017年和2018年“”肆虐”的双合同退出后板块成交均价回归真实有很大关系。
2019年以后，新塘商品住宅成交均价涨幅开始变慢。尤其是2021年的房价达到近十年最高峰25639元/㎡ 后，近两年开始由涨转跌。
具体到近六年新塘的新房季度成交均价走势来看，克而瑞数据监测显示，今年一季度新塘新房成交均价19476元/㎡，同比2023年一季度下跌10%，刷新了近六年来的新低。
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三面夹击之下，新塘困境重重
要注意的是，作为增城置业的“风向标”，无论是新房价格高位时的2.56万/㎡，还是今年一季度的1.94万/㎡，新塘的新房成交量始终稳定在全区第一。
相对不缺购买力的新塘，为何开始大降价？
归根结底在于，市场竞争太过激烈。主要体现在：
同区竞争激烈，网签量减少
一直以来，增城的价格战从未停歇，数据显示，尽管今年一季度增城全区新房成交均价下跌了10%，但新房成交量仍同比减少52%，新塘也不例外。
克而瑞数据监测显示，今年一季度新塘新房成交574套，与2023年同时期相比减少59%。
另一方面，与新塘一样一线临黄埔的中新、永宁在今年一季度纷纷放出大招吸客，中新的奥园中新誉府在4月初该盘推出总价66万起，单价仅8800元/㎡的价格吸客。
永宁板块今年一季度新房成交均价13697元/㎡，同比2023年一季度降幅达10%。
同为一线临黄埔，周边板块已经大降价，新塘怎么能够淡定自如呢？
同板块二手房挤压
增城市场的“难”已经成为了大家的共识，不仅要面对一手的正面竞争，还要面对来自二手的挤压，新塘亦如此。
在今年3月，同板块的二手房碧桂园凤凰城凤馨苑，一套85㎡2房，以总价85万元成交，折合单价9942元/㎡。
而在7年前，同小区同类户型成交总价达到228万元，折合单价2.69万元/㎡,。7年间跌幅达到了62.5%！
要注意，单价9942元/㎡只是少部分房源。据克而瑞统计，截至今年3月底，凤馨苑二手房普遍成交均价为13795元/㎡，同比2018年跌幅近4成。
同样位于新塘的锦绣新天地，克而瑞数据监测显示，截至今年3月底，锦绣新天地二手房成交均价12104元/㎡，同比2018年跌幅达31%。
除此之外，增城其它小区情况，不少跌幅也超过了40%。
来自黄埔的冲击
一直以来，新塘作为黄埔外溢的第一站，在黄埔还是限购区之时，承担了不少来自黄埔的外溢。
自去年下半年起，黄埔各板块间的一手降价凶猛，二手也不列外，开始虹吸部分新塘的意向客户。
在新房上，今年3月，黄埔区商品住宅成交均价37249元/㎡，同比下跌8%。
从图上可以看到，距离新塘非常近的科学城板块与东区街道今年3月成交均价跌幅分别为10%与6%。
就在上个月科学城某盘更是放出2.3万元/㎡的单价。
二手房方面，常驻热销榜的万科幸福誉，自去年起，单价就已在2字头徘徊。
今年以来，成交更是屡屡跌破2字头，总价约180万，就可以买大三房。
这样一对比，黄埔二手房性价比就显而易见。
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