没想到啊，才两周不到，地产圈的“新晋模范生”又来新动作了。
前天，郑州出台明确了配售型保障房的新举措，我细扒了一下，确实是笋到有点过于炸裂了！
简单来说，就是你拿100万买了套保障房，5年后不想要了，大家长兜底回购，按1%的折旧率拿回手里也有95万。
相当于5万住5年，还无痛承担了市场下跌的风险，这不比一直租房、或者买个商品房香？
有一说一，这个消息出来，我第一反应是：
为了让大家低成本去买保障房，郑州真的很努力啊。
我想起不久前，郑州还有个开创新的政策，以旧房换新房，而且是2.0版本——
就是国家下场收你二手房，用作保障房，这里我不考虑是否是配售型保障房。
但两个事情一结合，我的想法是：怎么了，郑州？
你为了卖房，而且不管是什么房，都那么拼了吗？
那郑州的楼市，是不是真的那么难呢？
今天我就跟大家简单聊聊，郑州这座城市。
大家想过没有，郑州，到底为什么那么着急卖房？
我们来扒拉几组数据看看就知道了。
1、土地财政依赖度高
2023年郑州的土地财政依赖度占比只有20.31%，而2021年的土地财政依赖度要去到65%左右。
诶，看起来占比还减少了，但有没有一种可能，是因为地根本就没有卖出去导致的呢？
事实上也确实如此，数据显示，2023年的卖地收入仅为236.8亿元；
而我们再看回往年的数据，很显然，2021年的773.8万才是要更真实一点的。
那么两相对应，也就能明白，并不是地方不需要依赖土地财政了，而是土地根本就卖不上价！
再不想着挽救，先把成交量拉上去，情况只会更糟，到时候可就不只是卖不上价的问题了，而是开发商也很可能暴雷出清的问题。
２、二手房挂牌量高
截止前两天，郑州二手房的挂牌量还在不断上涨，数量高达15.8万套。
单说挂牌量大家可能还没什么体感，那我们对应地来看去库存周期大家就会明白这个数字是个什么量级了。
一般来说，库存周期的警戒线是18个月，超过18个月即视为严重过剩。
而郑州，仅商品房库存去化周期就超过了36个月，直接翻了两倍还多，可想而知有多可怕！
所以郑州不急也得急，不然这边二手房卖不掉，庞大的置换需求又卡着疏通不得，又该让新房市场怎么办？
虽然，新房市场本身就已经岌岌可危了。
3、新房成交惨淡
毕竟，被二手房疯狂挤兑的新房市场显然更有苦说不出。
去年全年，主城区住宅成交数据，只有2月份是新房的成交量大于二手房，且在8月份和11月份的时候，二手房的成交量还是是新房成交量的2倍还多。
开发商看完悲从中来，土地财政的日子也就别想好过！
看回我刚刚提到的第一个数据，答案也已经很明显了，地方根本没法子不急。
当然，以上还只是基于数据的客观论断；
我们再重新回到郑州的角度来看，才能进一步理解地方爸爸那份迫切焦灼的心情，又或者说，也可以理解其对自身城市实力的自知之明。
怎么说？
论人口，郑州有，且虹吸能力还是全省最强的；
2023年常住人口突破1300万大关，相较于2022年增加了18万，增量暂居第二。
但是，有人口却不一定有产业，毕竟众所周知，河南是个农业大省，这也就限制了极大一部分年轻人口流入的可能。
所以再论人才，你会发现郑州的教育资源简直萧条到不能更甚，除了郑大这唯一一个211，还是全国高考第一难的城市，你让它怎么办嘛？
那么，再进一步论产业，也就很明晰了：
毕竟是一个连人才都稀缺的省会城市，你觉得这里的产业会很容易得到升级和迭代吗？
不会嘛，所以我们去细扒郑州本土的产业，会发现根本不存在什么所谓的互联网高新技术产业，反而是低端的产业链更占大头；
那么产业的大量限制也就导致了，这个城市的整体收入，也是属于偏低的。
而收入低，也就锚定了郑州的房价天花板也不会高。
OK，以上总结，你应该就能理解，为什么郑州会是出台政策最积极的城市了吧。
因为认识到长板有限，遂笨鸟先飞是对自己最有利的。
而且你信不信，接下来还会有更多像回收保障房这样有意思的政策出来。
可能不一定是在郑州这座城市，也可能是其他同样去化困难，又刚好也非常依赖土地财政的城市：
比如杭州？再比如广州？
总之，想在未来大国大城的竞争中突破重围的城市，都多多少少会在楼市里进行布局，一句话，因城施策嘛。
那么，具体是哪些城市还具备杀出重围的能力？哪些城市能在这场竞争中脱颖而出？
换言之，未来的机遇发展，我们普通人也只剩下了1次抓住财富的机会，关键就在于看清城市的发展趋势和价值。
像今天的主角郑州，虽然楼市的底色让它欠缺构成大涨的基础，却不见得不会在未来产生增值保值的机会，而跟它一样同样能留下来的有价值的一批城市，我认为也就27个。
关于这27个价值城市的名单和价值板块，我会在我3天的闭门直播课程中去做详细讲解——为什么这些城市的资产可以脱颖而出？又具体具备什么发展价值？
另外，关于你所在城市房子的价值情况，不知道该如何进行评估，有在犹豫当下要不要卖或者进行优化置换的，也都可以先扫码加到我微信预约，领取免费的直播门票。
说回郑州截止目前所有出台的政策本身，各位又认为，这些政策会不会蔓延到更多的城市去呢？
说句有点扎心的实话，就以郑州的体量来说，还不足以到“星星之火可以燎原”的程度。
怎么说？
同能级的城市还有可能一点，比如我刚刚提到的长沙、西安、重庆等，像长沙不就在今天早上刚放开了限购——
“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠。
但你要说往上去打样，那就绝无可能，只能说作为一个参考的思路，但肯定不会模仿到具体措施去。
比如就拿深圳举例，安居房都要交付10年后才可转红本进行上市，你凭什么认为它会跟进郑州的这项保住房举措？
更何况，我认为这里还有另一个原因催化了郑州去做这个去化保障房的动作，即：
让资源更集中到主城区去。
什么意思？来看一下这张环线图就明白了。
很多的常住增量人口进来，为什么大家体感反而会觉得并没有增加多少人，正是因为存在着环线不互通的地理因素，有很多新流入的“新郑州人”，其实都跑到四环甚至五环外去住了，
也就导致了人口密度越来越小，虽然位于同一座城市，人也住得越来越分散。
那么我们再看看这次地方家长要筹建的保障房，主要分布于哪些城区，也就会一清二楚了。
毕竟，人口资源更集中，产业才能更好带动聚集，城市也就能更便捷迅猛地发展起来。
都是策略啊朋友们。
所以你要说，这个信号一出来，对整体楼市的影响来说会特别大吗？
我觉得不会，因为因城施策，这个策还远远不足以适配所有的城。
但你要说有启发吗？其实从去年“新房改”提出来开始就贯穿始终了，房地产的新模式双轨制嘛——
市场归市场，保障归保障，以后大路朝天，各走一边。
也就是说，价格背离也会随着政策的推进越来越凸显，那在当前价格还未到底的情况下，很多现在手上持有房产的人就更需要警惕起来。
什么房子是会因为保障房的冲击而彻底失去价值的？什么房子又可能会在超跌入底后出现新一轮的反弹？
之前我分析郑州“以旧换新”政策的时候也说过，2024年注定是楼市分化的变革之年，普涨难得，遂一定要找准自己的拐点。
不是让你把好房子卖了，更不是让你留下差房子，而是你要去学会评估你手上的资产，如果有的话，又是否能在未来实现资产增值。
如果不能，那我现在要不要卖，然后再去置换到更好的城市？又该如何评估自己手上房子的价值？