近期，一份内部文件搅动了广州地产圈的风云。
广州将全面禁止新建公寓等类住宅产品，已批项目不受影响。
这意味着，第一，未来商业和商服用地将回归经济功能属性，只能新建商场、写字楼等产业配套，直接为GDP“输血”；
第二，现有的存量公寓将成时代“绝唱”，买少见少，特别是中心区的顶级公寓，短期和长期价值都将得到指数级抬升。
为什么？买哪里？怎么选？今天一篇说清新政后三条资产重置的新思路！
不再“补货”！存量公寓市场加速“分化”
物以稀为贵。
一边是新政直接掐断供应，类住宅公寓的补给不可持续；另一边是新政作为风向标，刺激持币买家加速涌入，需求短期内将被快速唤醒；此消彼长，供需失衡，细化市场的爆发已经是箭在弦上。
当然，这轮利好不是“大水漫灌”，而是“加速分化”。
克而瑞数据显示，2023年广州一手公寓成交均价创新高，与10年前相比，涨幅达115%。
此外，中心区成交占比，从2018年的9%一路升至2023年的34%，而110平以上大户型的成交占比，也达到过去5年的顶峰。
也就是说，有别于刻板印象，近年来，广州越卖越好的公寓产品，不是以价取胜的郊区小复式，而是市中心高品质的大平层。
公寓豪宅化，是现象，也是趋势。但火热背面，是稀缺公寓库存告急。
截至2024年3月底，广州公寓总库存为28155套，但110平以上户型仅1162套，占比4%，其中144平以上大平层625套，去化周期仅16个月，甚至比住宅的平均20个月还要低。
可以预见，在新政“关闸”后，不是所有公寓都能成为绝版抢手货，真正需要眼疾手快拼速度的是中心顶级资产。
回归中心！塔尖提早锁定广州极核资产
回归中心，是塔尖的共识。
今年第一季度，高净值买家开始“围剿”一线城市高端资产。
先是上海某豪宅开盘，以196.5亿销售额刷新中国房地产开盘记录，再是香港掀起“豪宅热”，一季度成交额暴涨3.7倍。
所有信号都在表明，嗅觉敏锐的高净值买家已经倾巢而出，把资产配置锚点对准一线城市中心。
巧合的是，几乎同一时间，广州最新规划明确主城版图“收窄”！
根据《广州面向2049的城市发展战略》，广州主城区范围剔除了黄埔和番禺，重新划定为北至白云北二环高速，南至荔湾、海珠区界，西至广州市界，东至天河区界。
630平方公里广州主城区版图 来源：广州白云发布
主城“收窄”，意味着中心含金量被进一步提纯，单位能量加强，未来广州的信息密度、资金密度、资源密度将向核心区进一步倾斜，提质增效。
值得注意的是，收窄后的广州主城版图，白云独占半壁江山。
加上与“2049战略”协同出街的《北部增长极协同发展规划》，南北两头都被利好眷顾的白云，抢到了最大“红包”。
可以看出，主城区的二次创业，白云是“挑大梁”的角色。
如果说白云是主城区的“造血动脉”，那么白云新城就是白云的“定海神针”。
白云新城 地产少年摄
回归中心，在广州未来的语境下，就是回归白云新城。
白云新城处于5公里政治经济圈内，与越秀、珠江新城共同形成黄金三角站位，是主城核心区内的绝版地段。
而在黄金三角中，白云新城无疑最具“接班人”气质。
产业上，经过十余年发展，白云新城已经聚集了大批独角兽总部，吸引超170个重点项目落户，20多栋总部大楼拔地而起，仅南航大厦，年产值就高达490亿。
最新落成的银帝集团华南暨粤港澳大湾区总部，目前已封顶，预计今年6月投入使用。
交通上，在白云新城的辐射半径内，聚集了四大交通枢纽：亚洲最大的白云站TOD、直达中欧的广州国际港、全国旅客吞吐量第一的机场，以及正在迭代升级的广州火车站。
其中，投资高达440亿的白云站TOD，规模是广州南站的4倍。
对外，串联了京广高铁、京广铁路、广梅汕铁路、广茂铁路等，未来还将开通中欧列车。
对内，接通6条地铁线，磁吸全市人流，贯穿广佛双城。目前除了已开通的8号线，22号线、12号线和24号线均已动工建设。
白云新城将大湾区与广州各大中心连为一体，未来绝对是流量之王。
而在白云新城，能撑得起“城市能级”的极核资产，非粤海·云港城莫属！
高端入局！三重稀缺铸就“藏品级”臻选
在豪宅的鄙视链里，地段只是及格线，跻身中心顶级资产，拼的是加分项。
目前广州中心区在售项目，要不规模过小，难成气候；要不环境破旧，不上台面；要不客源复杂，不够纯粹。
但粤海·云港城在规模、质感和圈层上取得了最大公约数，为高净值人群提供了足以和身份匹配的生活主场。
粤海·云港城组团分布示意图
论体量，粤海·云港城在最好的地段，造出73万方的超级综合体，耗资达200亿，是东塔的2倍，广州塔的6倍。
论高度，粤海·云港城自带的230米双子塔甲级写字楼，以白云第一高楼的姿态，捅破天花板，刷新城市天际线。
论地位，粤海·云港城作为白云新城CBD第7地标，串联起白云国际会议中心等6座省市级地标，组成中心最强建筑群。
这种逆天的城市界面，即使在豪宅赛道，也几乎没有对手。
量变引发质变。粤海·云港城不计成本的投入，促成了城芯生活方式的跨越式升级。
项目集商业办公、高端人居、潮流街区于一体，轻松实现生活、休闲和商务的无缝切换。出家门买杯咖啡，到公司还温着，这就是的属于塔尖城市精英的“一杯咖啡”的距离。
粤海·云港城商业效果图
据透露，粤海·云港城明确与天河城集团的合作，引入全新商业标杆——开放式潮流街区，对标广州太古汇、上海太古里，让广州重回天河城时代，重构白云CBD的商业格局。
同时串联周边凯德广场、万达广场、五号停机坪、无限极广场等旗舰商业，开启广州多元化、新场景、强体验的昼夜生活能量磁场，为都市新贵的高层次社交赋能。
同频共振，极致的生活方式吸引而来的是纯粹的圈层氛围。
项目首创的3000方下沉式【壹会馆】，目前已正式开放，兼具企业会客厅、高端茶室、红酒雪茄窖、室内健身场等功能，可作为跨境电商企业俱乐部，接待来自世界的500强企业高管。
壹会馆实景图
进入粤海·云港城的业主群，等于收获了一个专属于塔尖的朋友圈。在志同道合的高奢品味里，轻松谈下千万级商务合作。这才是能为资产创造附加值的“藏品级”臻选。
魔法空间！全系产品满足多元人居迭代
“宠粉”的粤海·云港城，在产品设计上，也给足了高端买家情绪价值。
1、“绝版”资产雕刻百变体验，成家族裂变抢手标的
在售的【傲云】组团，恰恰就是赶上这轮公寓新政风口的“天选之子”。
粤海·云港城【傲云】组团效果图
108-277㎡的面积段，完美匹配了当下中心顶级公寓的供应缺口，低总价就能与城中顶豪共享中心品质生活圈。
3.15米层高，2梯4户，低密度大空间，无限趋近住宅居住体验，无不颠覆了传统产品定义，直接将生活的尺度抬升到新台阶。
层高示意图
“云山珠水，城央栖居”的围合式园林布局，辅以“一轴多园”的园林结构，在保障采光和视野的同时，将生活的舒适性和氛围感拉满。
粤海云港城园林效果图
以129㎡三房和148㎡四房为例，突破性配置了阔景阳台，270°巨幕观景视野，南眺云山，北望园景，生活仿如身临画境。
270°巨幕观景视野示意图
行政套房级的主人房，同时拥有独立卫浴与独立衣帽间，在奋斗之外为自己留一方独处的自由地，让身体放空，为精神充电。
一句话，【傲云】是同时拥有极核地段+综合体配套+极致空间体验+高性价比的“全能型”选手。
样板房实景图
因为不限购不限贷，城芯高端业主无需腾挪名额，就能满足大家族向小家庭裂变的配置需求。
少年君打听到，【傲云】的买家中，不少是中心区“老钱”，他们原本就是粤海·云港城业主，为与子女保持“一碗汤的距离”，多次复购，实现三代共享。
父母子女，兄弟姐妹，同住一个社区，分而不离，一次聚会，打个电话，5分钟内人就能到齐，是兼顾天伦之乐与生活隐私的生活最优解。
这还不够，【傲云】的高级之处，是给生活留出无限可能性。
空间整体采用了无立柱设计，拿下相邻单位，可以打通使用，施展1+1>2的空间变幻，甚至可以整层拿下，打造属于自己的百变天地。
129㎡户型图
既可以是个人工作室，在家门口实现创业梦想；也可以是私人收藏室，与三五好友，为爱好发电；还可以是品牌展览厅，向客户呈现最佳的企业封面；多元需求和复合功能，一次性满足你所有的想象。
148㎡户型图
聪明的人先享受世界。据了解，【傲云】此前推出的A3和A5栋销售火爆，其中A3栋已全面清货，即将面市的A2栋未售先火，已经成为城中圈层目光锁定的抢手标的。
2、鼎级居所加冕塔尖人生，家族传承成就经典永存
当然，粤海·云港城也充分发挥了综合体的魔术师产品力，提供差异化人居选择。
开发商拿出25%的稀缺住宅用地，精益求精打造了【桂府壹号】140-270㎡传世大宅。
粤海·云港城效果图
采用大面积银灰色铝板加Low-E类玻璃幕墙，打造现代风格的高定级美感，品质对标单价20万+的侨鑫汇悦台。
此外，每一户均配备了超越市场尺度的大阳台，连续21米采光面以及270度观景，如iMax环幕般将CBD城市景观+云山+私享园林三重景观一览无余。
粤海·云港城实景图
其中140㎡四房，更是抢占“超享”门票的最后机会。从视觉体验到空间结构搭配都堪称完美，专梯专户，四开间朝南，既有豪宅的尺度，又卡在红线内免高额豪宅税，低门槛与就能楼王同享云端资源。
140㎡户型图
而270㎡的至尊户型，是占位社区中轴的【极核央座】，只为少数人而生。趁早买入，不仅是身份的象征，更是为资产传承押上价值的砝码。成为时间的朋友，让恒久资产释放典藏的魅力。
270㎡户型图
据了解，该组团业主多为退休企业高管，拥有丰富的置业经验，但他们都默契地选择在目前的关键窗口期进行资产重组和配置，重仓买入粤海·云港城。
目前，仅714席的【桂府壹号】，已售出超400套，赛程过半，资本仍在加速进场，留给买家的时间已经不多了。
市场给出的暗示已经跃然纸上，你还在等什么？