地产漫谈
不拘一格，研精覃思。
《地产漫谈》系列将聚焦房地产行业深度思考，关注投资趋势等泛财经话题，于高处悦见新思潮。
前 言
最近上海市中心的一套老洋房以100.9万元/平的单价成交，让行业人士有点兴奋。不得不说，这个“100万”来得很是时候。低迷的房地产行业，确实需要大量的“兴奋剂”来刺激。药不能停，越猛越好。不过，笔者要给大家泼个冷水，老洋房其实是一种和市场行情完全无关的产品，与100万的单价相关的其实仅仅只是它本身的稀缺而已。
PART-1
来自中介的消息，这套位于静安区巨鹿路880号的一套花园洋房易主，成交总价约3.1亿元，产证面积约307平方米，占地面积约557平方米（含地下室95.53平方米），100.9万元/平的成交价创下历史新高，大幅打破了2021年10月由华山路889号创造的75万元/平的老洋房单价纪录。据说该笔交易的中介佣金高达900万元，佣金都够买一套市中心准豪宅了。
公开资料显示，巨鹿路880号所在的建筑群（巨鹿路868—892号）为英式花园住宅，砖木结构，1930年建造，共12幢，沿路排列。
有历史资料记载，1919年至1920年，邬达克在克利洋行设计了巨籁达路万国储蓄会22栋住宅(今巨鹿路852弄1-8号10号，868-892号)，1999年被上海市政府列为优秀历史建筑。这22栋住宅属于典型的英式花园住宅，砖木结构、假三层，设有门廊、花园、阁楼、集中供暖系统,部分楼房设有烟囱。
图源小红书
这也是邬达克到上海以后在克利洋行当绘图员时设计和第一个亲临工地关注建成的项目，可以说是他建筑生涯开端的标志性作品。
本次交易的洋房建筑，相比较诺曼底公寓（今武康大楼）、国际饭店、大光明影院等知名“优秀历史建筑”更加鲜为人知，藏在闹市中的花园内部别有一番宁静。
同时，这组建筑群所在的巨富长街区（巨鹿路、富民路，长乐路）也属于上海的梧桐区，道路两侧有高大的法式梧桐，穿梭在幽静的小马路上，一幢幢有着历史底蕴的花园洋房和老式里弄，充满了上海的市井和历史风情。
从地理位置来看，北侧700多米就是静安寺商圈，向南步行数百米可至淮海中路商圈、衡复风貌保护街区，既能身处繁华地段，又能实现闹中取静。
在上海市场上产权明晰、可自由交易的独栋老洋房屈指可数。有别于市场上的新建豪宅项目，现存的老洋房地理位置佳，并几乎都被纳入了上海市历史保护建筑，使得它们成为稀缺的不可再生资源，政府对它们的买卖、修缮、改造都有严格的规定。
可以说，老洋房就好比艺术品，是不是大师创造的，有没有历史名人住过等等因素，都直接影响着它的价格。但是独独跟房地产的行情没有特别大的关系。
结语
实际上，老洋房是一种完全超越于行业周期的产品，和市场行情没有关系。老洋房具有很高的收藏价值。购买者或作为资产配置，或当作古董艺术品来收藏。如果把它的单价冲高和近期的豪宅行情联系在一起去作为市场回暖的佐证，那只是行业人士的一厢情愿罢了。
我相信，购买这套老洋房的买家，出手完全是因为喜欢，追逐也不是一天两天，下单应该是经历了长时间的上下家沟通，而不是因为看到近期楼市回暖。