估计大家应该还记得，去年下半年，650万元/套起的曲江星河湾首开不仅实现了“千人摇”，更是开盘就基本实现售罄，可谓相当震撼。
值得注意的是，近日有两个跟曲江星河湾有关的消息传来：曲江星河湾二批次3栋楼价格公示，均价3万元/㎡左右；另一个消息则是，同属的西安文化科教园片区，昨天下午又一新住宅地块规划公示。
未来入市的项目，能否复刻曲江星河湾的热度？也十分令人期待。
35亩“小而精”地块
2024年4月11日，西安市自然资源和规划局发布《关于雁塔区YT-08-28-01地块（YT6-6-115号宗地）实施详细规划及规划条件的公示》。
YT-08-28-01地块（YT6-6-115)位于西安文化科教园片区，延兴门二路以南、新安路以东，金犊路以北。
宗地具体指标如下：
YT-08-28-01（YT6-6-115)净用地面积34.544亩，规划用地性质为二类城镇住宅用地，容积率≤2.8，建筑密度≤20％，绿地率≥35%，建筑限高80米，地上建筑面积不大于64484㎡。
该宗地面积不大，不到35亩，但依然看点十足。
单从占地面积上说，不知大家注意没？这两年土地稀缺的片区，地块面积均控制50亩左右，譬如，高新 CID的招商云墨（触顶摇号地块，占地49.5亩）、高新丝路软件城的中海26.96亩地块（溢价12.46%）、浐灞国际港的绿城海棠苑（34亩），还有航天基地的刚刚规划公示的龙湖御湖境等等。
同时，意味着越来越多的高端项目都开始诞生在40亩左右的精致型社区之上，但中小地块也能出好产品，也要看开发商及产品规划。
当然，宗地所处地段及地段之上的配套也是重要考量因素之一。
文教园板块
站在城市发展角度看，曲江和高新一直是西安楼市的置业首选。
但相较于高新来说，进入2020年后，曲江新区的片区扩张速度放缓。
整个曲江核心区面积只有51.5平方公里，不足高新区面积的1/20！这直接导致这几年曲江新区的土地供应极其稀缺，新房基本处于断供状态。
这就造成了曲江一旦有新房出现，必然引来市场的“哄抢”，中铁·唐阅府、曲江星河湾花园首开即罄就是明证。
截至目前，继曲江一、二期之后，总规划面积约2.9平方公里的西安文教园被曲江收录其中。
而伴随着曲江一二期的土地稀缺，曲江未来发展重点就是文教园板块。
当然，规划面积约2.9平方公里的西安文教园并非全部住宅，还规划建设文化商业片区、科技研发片区、文化教育片区、医疗康养片区四个片区。
教育资源优势显著
具体来看公示的这宗YT-08-28-01（YT6-6-115)地块周边的配套。
西侧有西安交通大学附属中学、西安交通大学附属小学金辉分校曲江分部、以及西安交通大学曲江校区、西安理工大学曲江校区；南侧有曲江第三初级中学、曲江麓融公园；东侧有雁塔区第三小学。
地块东侧是地铁五号线理工大学站，同时与地铁三号线交汇。还有正在建设的地铁8号线。
另外从西安文教园重点项目来看：在现有基础上，西安文教园还将新建三所学校、一所三甲级医院、一座社区服务中心、两座公园。其中学校和医疗资源预计可新增学位5000余个，医疗床位800余个。
三所学校：曲江第十八小学（金犊路以南，新安路以东）、曲江第十九小学（公园南路以东、北陆路以南）、曲江第五中学（新安路以西，黄渠头一路以北）；
三甲级医院：曲江新区医院，位于黄渠头二路和长鸣公路十字西北角，定位为三级甲等综合性医院，规模床位800张；
社区文化服务中心：位于长鸣路以东；
两大公园：一座教育MALL公园，一座康养公园。
不难看出，在目前已经处于发展半成熟状态之下，西安文教园将“文化+科技+教育”的理念贯彻到区域规划的每个角落。在2.9公里的土地上，重仓建设学校、医疗、商业、公园等配套，也将大大弥补区域优质配套的短板。
城市核心位置的土地，搭载公园绿肺的宜居，还有教育医疗资源加持，西安文教园的价值显然不容忽视！