独立观点，静观西安楼市。
板块分析，避免雾里看花。
人口突破1307万！西安楼市的未来发展如何？
▎图片源自《悦西安》
有人就有未来！我们大西安的人又多了......
根据统计局数据：2023年末达到了1307.82万人，比上年末增加8.23万人。
在全国范围，西安排在第7位；在千万级人口城市中排在郑州、杭州、成都、上海、广州之后，处于第6位。
01
西安人的“理论性”缺口
回顾各大城市的“抢人大战”，2017年3月1日西安敞开怀抱，出台了史上最低门槛的落户政策，放宽了大中专院校毕业生落户条件，降低技能人才、投资纳税、买房置业等落户条件、给西安带来了首批人口流量。
▎西安市公安局官网截图
到2023年10月13日西安《关于进一步优化户籍管理工作的通知》的新政发布，其中对三环内和三环外进行了区分，采用“内紧外松”的户籍政策纾解中心城区人口和功能转移。
对于西安人口规模，在《西安市国土空间总体规划（2021-2035）》中有明确目标，在2035年西安常住人口将要达到1500-1600万左右，未来十年，西安仍旧有193-293万人的“缺口”。
▎《西安市国土空间总体规划（2021-2035）》截图
不断涌入的人口，创造了西安楼市从2016年开始的连涨神话；特别是在房地产下行周期中，西安楼市的韧性极强，房价和成交量在全国市场中独树一帜。
站在房地产“长期看人口”的理论基础上，可以推断西安楼市仍有很大挖掘潜力，未来整体趋势仍旧不变。
02
西安未来的发展在哪？
谈及城市的未来，必须贴及城市的规划。
论西安规划，庞杂而不复杂，都有迹可循。
其一、以高新为代表的两大板块丝路科学城和丝路软件城，背靠国家级“双中心”规划；区域走新质生产力赛道，主攻科技领域，是未来重点发展方向。
▎高新CID实拍
目前丝路科学城中央创新区（CID）板块日新月异，极速狂奔，区域内教育、医疗、商业、公园绿化已趋于完善，板块雏形已现，是西安出现过“万人摇”的高端板块，直至目前龙湖、招商、中铁建、中建......楼盘销售依旧不错。
▎丝路软件城·绿城海棠三章实拍
丝路软件城产业先行，地产后进；2021年接收鱼化寨片区开启2.0时代，形成了软东、软西板块格局，近几年热点楼盘层出不穷，比如云水天境、中铁建西派国樾、保利天汇、中海天谷时代、绿城海棠三章......
其二、以“西咸一体化”为载体的沣东、沣西新城；这两个区域在楼市下行中，推高的土地价格（沣东最高16044元/㎡，沣东最高12615元/㎡）房价很快出现“不良反应”，出现降价销售现象，而且不是个例，西咸官方回应：只要不超过备案价格，开发商可根据市场情况进行打折或降价销售。
但房价下调并不是坏事，反而能够促进板块更加理性健康发展；同样也并不影响沣东、沣西在西安城市发展的战略地位，板块地铁1号线二期、地铁5号线、地铁16号线的开通运营都在为板块提气。
▎地铁5号线钓台实拍
之前比较热点的如沣东能源金贸区、科统区、自贸产业园区；沣西的白马河、文教园、翱翔小镇板块。
当然沣东、沣西的发展遇到了“瓶颈”，需要时间去慢慢消化；但降价后的沣东、沣西对于预算不足的“地源性”购房者不失为一个选择，当然也有一些“隐痛”，比如咸阳户籍......
▎源自网络：西安城市规划竞赛
其三、东北板块的浐灞国际港，不得不承认，“涨价”后的港务区性价比已经流失；但却是西安“北跨战略”的窗口；奥体板块的落地程度大家有目共睹，未来的秦汉大道以北区域进入拓荒阶段，关于灞渭三角洲的规划定位暂时还没有落地，有待继续观察。
▎曲江CCBD金茂璞逸曲江实拍
其四、曲江文化商务区（CCBD）和航天基地，前者的规划属于地标性质，板块住宅、商业、医疗、教育齐备，又有“曲江”二字的贵族属性加持，比如此前开盘的华润悦玺已经属于标杆性，未来必将是一片豪宅聚集地，最近2023年底摘地的金茂璞逸曲江即将发布，面积188㎡四室起步......
▎航天基地揽月阁实拍
而航天基地在发展上是产城融合的代表，在楼市上一直被定位承接曲江的外溢；板块内豪宅的聚集，少陵塬板块的融创揽月府、科为揽月台、招商长安玺、招商云山间都锁定豪宅，刚需盘稀缺。
▎西安东站规划效果图
其五、主城板块零散板块规划；如灞桥区正在建设的西安东站，未来与雁鸣湖板块呼应，具备一定发展潜力。如未央区未央湖、大学城、团结村三大片区；如曲江大明宫板块；如经开高铁新城、如长安常宁新城......这些区域都有个共同特点：定位有限，看点有限，规划附加值不足。
03
两个“特别”的转折
在2023年统计报告中提到，2023年西安新房价格上涨2.3%，二手房价格下降0.6%；住宅销售面积下滑15.3%。
▎源自《西安市2023年国民经济和社会发展统计公报》
这对于楼市而言不算个好消息，二手房价格的下降表明“房住不炒”疗效显著，打破了大家对房产的升值、保值预期。
结合上面的人口数据，有两个特别的转折需要注意：
1、人口增速放缓（2022年比上年末增加12.29万人），从十位数下降到了个位数。
2、房产销售规模缩水、价格上涨放缓；新房价格涨幅降低1.6%（2022年新房价格上涨3.9%），二手房价格由涨（+0.1%）转跌。
因此，建议坚持“房住不炒”，不要抱着炒房、投机的心态买房，别抱有“抄底楼市”的幻想。