长久以来大家对丰台的态度非常暧昧。
因为丰台的板块发展极度不平衡，非常的分化，旱的旱死，涝的涝死。
像丽泽、亚林西、草桥、西局、丰科园等优质板块，
要大大表扬，应吹尽吹。
今天我们要聊聊丰台板块的隐形大佬——
丰台科技园
01
天降大任于丰科，助力丰台逆天改命
当我们谈一个板块的崛起时机，
本质上谈的是，这个城市产业发展布局转变的契机。
21世纪以来，中国经济大潮涌动，北京产业也迎来深远的调整和布局，出现了两个重要的产业现象。
现象一：北京产业升级迭代，向更适配区域转移
2005年以前，北京的高档写字楼主要集中在CBD 、亮马桥、东二环、金融街和中关村五大区域。
后来北京新增甲级写字楼具有明显的“边缘化”态势。位于城市郊区的上地科技园、望京科技园、丰台总部基地、北京经济技术开发区等区域承接了上述老产业板块的功能，正在逐渐成为北京新的商务区。
比如，奔驰、诺基亚、摩托罗拉和爱立信等知名外企的中国区总部或机构纷纷从北京CBD区域迁出，分别迁往望京科技园和亦庄科技园，实现集中或扩大办公规模。
现象二：地方企业掀起了迁移北京的热潮
一些国家特殊行业里的巨无霸国企和央企们，以及一些在中小城市摸爬滚打、逐渐崭露头角的民营豪杰们，都不约而同地选择了一个共同的目的地——北京。
他们把总部，或部分业务迁到这里，为了拥抱更大的市场、寻求更广阔的发展空间。
丰台区正是抓住了时代发展的契机，打造了丰台科技园，发展产业经济。
经过了20多年的发展，丰台科技园不负期望，让丰台区的钱包鼓起来，目前已成为拉动丰台经济的头部驱动力。
2011年，丰台园全年总收入为2640亿元。
2021年，园区总收入已达7200亿元，10年增长4560亿元。
入驻企业超2.3万家
上市企业80家
300余栋总部大楼，央国企汇集
高新技术企业2304家
国家级高新技术企业627家
吸纳近30万产业人群
丰科园以占地不到丰台区1%的面积，贡献了全区30%税收。
*以上信息数据来源于北京市丰台区人民政府，数据截止：2024年3月11日
这里的城市面貌也越来越好，整体形象和竞争力不断提升，可以在中关村、CBD几个大哥面前扬眉吐气了。
02
一路打怪，默默升级
城市发展都是摸着石头过河，探索前行，哪个区域都不是一帆风顺的，少不了坎坷失败，走弯路。
我们现在看到的丰科东部，一共分为三期。
丰台科技园一期原本打算大展拳脚搞工业，结果工业没搞成，倒是开发了一批住宅。
没想到这一歪打正着，还成了北京最早的高端住宅区，当时住这儿的人，名流云集，非富即贵。
没搞成工业也有好处，省去了后期工业外迁的麻烦。丰科东区吸取了首期开发的宝贵经验，转变发展思路，直接从工业跳到高端商务住区。
二期破茧成蝶，不走寻常路，瞄准产业园区发展的空白地带。
2010年以前，中关村、CBD那些高大上的地方，初创公司很难踏足。
有些行业的特殊性，需要相对独立的办公空间。
于是2002年，丰科园管委会与英国道丰国际集团携手合作，启动了丰科园二期，就是现在的总部基地。
丰科园二期搞出了个性化的产品，建设了500栋面积从1200到6000平米的写字楼。
这种产品比较灵活，大型企业可以一口气买几栋，中小型企业也可以几家合租在一栋，既实用又省钱。
然而，起初这种模式并不被看好，认为它不过是企业大杂烩，难以形成有效的产业链条。
但丰台科技园用实际行动反驳了上述的偏见。
例如，诚通集团及其旗下在京企业以前的办公地点分散布局于北京的中心区，2007年集团总部和在京部分下属企业总部在丰台科技园购置了两栋独立的办公楼。
2010年左右，总部基地吸引了上市公司、中央国资委企业、地方进京民营企业三大类企业入驻，项目整体上已见成效。
丰科园三期：总部基地的进阶版本
现在的丰科三期，占地1.81平方公里，规划建筑面积330万平方米，是四环沿线最大的成片开发区域，以商业金融和高科技研发用地为主，相对前两期产业和企业规模又做了更大的升级。
从整体城市界面看，三期高层办公楼占比更多，商业综合体配套更强大，比如万达广场。
如今，丰台科技园已经能够独当一面，为丰台的发展发光发热。
只是丰科的产业发展过于低调，并没有像丽泽那样声名远播。
丽泽商务区2013年才开工建设，截止到今年3月，丽泽已入驻企业共计1160多家，涵盖金融科技等专业服务领域头部企业。
但丽泽北区依然还在继续大的建设，2025年建成南区整体+北区航站楼周边；2030年全面建成北区，2035年形成全球新兴金融高地，整体建设周期长达17年。
相比丽泽，丰科园无论是产业规模、企业入驻成果、城市界面，都是非常成熟了。
今年年初到郭公庄踩盘，我们家选房师特别有感触，他说15年在这边工作，周边还是大荒地，到处都工地塔吊。
不到10年，这里拥有了密集的写字楼， 便捷的轨道交通（9号线、16号线、房山线北延），成熟的商业配套，不错的城市界面，还有一些10年以后建成，品质不错的二手次新。
03
丰科的二手房梯队以及未来增值预期
丰台科技园属于置换链条比较全的区域，从200W-5000W都有，北京这样的区域只有望京、上地西二旗、西北旺、双井等等。
我们对附近二手房梯队排序，个别楼盘可能存在偏差，有不同意见的同学，可以加微信maoduidui03进郭公庄群，一起来聊聊。
第四梯队：
政策性住房，以及2000年左右的稍微老一点的房子，二手房单价基本在5W+左右，例如御景春天、益辰欣园、四合欣园、首开花乡西苑等。
第三梯队：
中海御鑫阁、以及2019-2020年陆续入市限竞房中铁诺德春风和院、诺德逸府、京投发展·臻御府，现在不能交易，未来维护较好的楼盘，可以上升为第二梯队。
第二梯队：
2010年之后有一点品质的次新盘，挂牌价基本在7W多，代表楼盘万科蓝、西华府、新方向家园。
第一梯队：
首开华润城和中海九号公馆为代表高品质社区。
18年建成的首开华润城，目前成交价大概在8-9万左右，具体成交价格要结合户型看。
2018年12月底，首开华润城第一批业主收房。
2020年年末，该小区房源满二开始后交易变多，整体挂牌价呈上升趋势，去年3月份高点，93959元/平。之后价格有所回落，到23年11月份，近三年最低点87872元/平。
目前挂牌价格又回弹，2月份在94451元/平。
中海九号公馆二区、三区是2012-2013年建成，楼龄比华润城早。
我认为九号公馆的品质和物业更好一些，但它的成交量和成交价格，确实不如华润城。
一直以来，丰台科技园二手房成交价比较平和，没有像望京、上地西北旺那样大涨，但也没有大跌。
究其原因，虽然附近产业体量很大，聚集了一些央企、国企分部，比如中铁系、中车系、中化系等，还是一些私企，但造富能力不像互联网、金融产业那么强。
区域内产业没有产生足够多的高收入人群，但这些企业工作稳定，收入也稳定，因此房价也没有像过山车一样大涨大落，保值能力相对可以。
最近郭公庄入市了两个新盘，中建·云境与中海丰和叁号院。
两个项目在户型方面形成错配，基本上不构成直接竞争。
云境面积109平起步，总价不到1000万起，一般改善群体都能够得上，附近企业高管也敢买，也敢住。
并且云境在装修，外立面、公区配置、园林配置等都是按照高标准来打造的。
中建·云境与板块内的二手房首开华润城相比，小区规模体量和户型面积段相似，但在户型方面更有优势。
如果开盘有不错的优惠，那么参考首开华润城也不错，未来板块流动性和保值能力都有。
这个项目买入的最大优势是什么？
当前是买入的最佳时机吗？
除了中建·云境，还可以选择哪些产品？
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中建·云境丰和叁號院/中环悦府/建发璟院清退/香山樾正在团购中……
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参考资料：
《北京市丰台区丰台科技园东区FT00-1522、1523街区控制性详细规划（街区层面）》
大城市近郊区产业选择与空间布局研究——以北京市丰台区为例
北京市丰台区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要
边缘城市的北京案例研究