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语言的诞生，是人类发展史上最重要的里程碑之一。通过复杂的语言，信息的交流变得简单而高效，信息的积累和传播也呈几何级数增长，并进一步促进了大脑的进化。
但语言的困扰也一直伴随着人类，有研究表明，哪怕是两个人面对面的交流，传递信息的有效性往往也只有30-40%，也就是说，大多数我们想让对方理解的东西，对方要么没听进去、要么没听明白。
老司机昨天发了一条视频，谈了我对当前楼市的看法，但从收到的留言和给我的私信中，大部分人对我的理解都出现了偏差。
我说，如果二手房成交量在4月保持回升态势，今年宁波二手房的价格大概率会见底。但我收到的大部分反馈却是：
老司机又开始唱多了。
在宁波房产圈这个小范围内，对于楼市走势的分析和判断，比老司机更专业的人并不太多。
绝大多数人关注的只是结果，某人说对了还是说错了，而不是关心逻辑，也就是他判断的依据到底是什么。
如果结果比逻辑更有价值，老司机只需要抛硬币就好了，至少有50%的概率会蒙对，只需要割那一半的韭菜就够了。
但我不屑于做这种没有技术含量的事，哪怕最终的结论是错的，但分析的逻辑也有其价值，最起码能为决策提供参考。
最近一段时间，我都对楼市抱持谨慎乐观的看法，需要强调的是我的依据来自各个方向上的信息，是综合判断的结果。
最新支撑的数据是二手房成交量，宁波市六区3月成交4100套，这个数字创下了去年5月以来的新高，但与去年3月相比低了2600多套。
去年3月的成交量是6780套。
对于4100套的这个数据，老司机看到了两种截然不同的解读：一种是小阳春不成立，因为相比去年3月差得远，成交量放大只是价格下跌的结果，是以价换量，这种看法目前占据主流；另一种是经过11个月的低迷，成交量再次回到4000套上方，今年二手房有望见底。
老司机偏向第二种看法。
必须要承认，去年年初时我也一度认为市场会企稳，在口罩解除之后，市场会存在反弹，经济也会有新一轮刺激。
但后面的走势并未如愿，经历了2月和3月上半月的成交高峰后，楼市热度呈断崖式下坠，二手房成交从6780套，直接跌倒了2000套左右。
如果复盘去年一季度的走势，我们就会发现两条非常重要的脉络：一条是预期中的需求释放，成交反弹；另一条是政策收紧，重新抑制。
去年这个时候老司机去参加一场座谈会，某位住建的领导在会上说，数据显示楼市回暖非常快，是不是要适当控制一下？
大家可能忘了，去年4月宁波曾发布通知，限购圈内首套房的认定，要严格按照政策执行。
这是一个明显收紧的信号，在此之前，宁波首套房的认定其实是相当宽松的。
去年一季度还曾出现过房东涨价，可能也是相信反弹就要来了，许多房东临时调涨了价格；甚至有不少楼盘收回了优惠，取消了分销。
在脆弱的复苏面前，所有人都想割一波。
很遗憾，最终他们没有割到，很快购房者就看清了形式，经济没有预期中的回暖，反而一些企业纷纷开始优化人员，人们对于收入前景开始悲观起来。
与此同时，2023年又是投资盘解禁的高峰年，2019-2020这波投资客开始集中挂牌，宁波二手房的堰塞湖突破了11万套的历史极值。
早在2021年，老司机就说，2024年之后，宁波投资盘的解禁高峰才会完全过去。在此之前，房东卖房的压力都会非常大。
今年3月的回暖与去年3月究竟有何不同？
今年3月之前，宁波楼市已经在底部运行了9个月时间，成交量的中枢一直在2000套左右。其实在去年四季度，老司机就曾说，连续6个月围绕2000套震荡，宁波二手房成交量的底部已经基本确立了。
唯一不确定的是它会持续多久。
从现在来看，很可能这个底部就持续到今年3月，前后一共用了11个月时间，磨底的时间相当长。
另一方面，去年3月是预期开始转悲观的起点，之后信心越来越低，无论是PMI、CPI还是股市、楼市，都一边倒的向下走，到去年四季度达到极值。
回想一下去年10-12月份，是不是身边人都极度悲观。
悲观并不是空穴来风：人口衰退、老龄化、杠杆率、失业率、地缘政治、经济政策、富人躺平、资金外流。。。
这些都是客观存在的，很多因素还在恶化，比如老龄化。
老司机也多次谈到这些因素，我可能是房产圈里最早谈到资产负债表衰退的人之一，去年下半年这个词很热，其实我在2023年初已经多次谈到这个话题了。
今年3月的情况与去年3月刚好相反，它可能是从极度悲观转向相对平和（不能说乐观）的转折点，情绪最糟糕的时段可能已经过去，企业经营的状况已经在边际改善（PMI重回扩张），经济似乎找到了新动能（比如三电很火），股市也从悬崖边上爬了上来。
唯有楼市似乎还没有停止下坠，最新的黑天鹅是万科。
但其实我们没有注意到，全国重点10个城市，2023年二手房成交量达到77.4万套，创下了历史新高，同比上涨了31.47%。今年这个数据预计还会上涨，因为不少核心城市进一步放开了限购。
这和我们理解的房子没人要了，今后买房的人越来越少了大相径庭。
今年3月，不少城市还出现了久违的“地王”行情，这反映出开发商的乐观，乐观背后是一系列对于楼市的限制解除，除了我们熟知的限购、限价、限贷之外，还有容积率、产品类型、赠送面积、装修标准的限制解除。
如果说去年3月是行情、情绪和政策转冷的开始，今年3月则可能是相关指标开始转暖的起点。
最后老司机想说的是，今年3月的房价与去年3月相比，也有了本质的不同，无论新房还是二手房，房价的去泡沫化程度都比去年彻底得多，尤其是学区房、老小区、新楼盘和郊区房。当前价格最不合理的，恐怕是2020-2022年投资的次新盘了。
泡沫挤得越彻底，我们就越没有理由悲观，不是吗？
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