网友提问
刘某欲借张某之名购买北京市的限价商品房，后双方签订了《协议书》，主要内容为位于北京市朝阳区的XXX房屋系刘某借用张某之名购买。请问相关的协议有效吗？若无效的话，房屋增值部分可以要求张某返还吗？
也迪律师解答
第一、违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《北京市限价商品住房管理办法》明确规定，限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特定性。购买此房必须符合相应的规定，取得相应的资格。本案中，刘某借用张某名义购买位于北京市朝阳区的XXX房屋，剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保证政策的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，损害了社会公共利益，故双方基于借名买房签订的《协议书》应属无效。
第二、关于因房价飞升而发生的增值部分，因涉案房屋系政策性保障住房，张某与刘某作为具备完全民事行为能力的民事主体，应明知政策房购房指标不能转让，双方对合同的无效均负有过错，应当按照各自过错程度承担相应责任。法院将考量双方的亲属关系、借名买房交易的目的，结合房屋的自估价值、本案实际情况和双方过错程度等方面，酌定张某返还部分房屋增值款项给刘某。
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