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以下正文
在2022年之前，
西永已经三度蝉联了重庆十大热门组团。
短时间内大量售出的新房，让西永板块积累了非常多潜在的二手房库存。
随着楼市调控开始，西永的二手房就出现了井喷。
2023年6月，西永成为了继大学城之后第二个二手房挂牌量过万的板块。而如今，西永在贝壳上公开的二手房挂牌量已经超过了13000套。
伴随着楼市热度的流失，西永在传统楼市媒体中的出镜率也越来越低，但最近西永又有一套二手房成为了热议的话题。
01
最近，西永有一套二手房房源很火。
这套房源乍一看没什么特别之处 ——
三年左右的次新房；
背靠轨道、挂牌价11000+/㎡。
像这样的房源，本来在西永是很常见的行货。
它之所以成为焦点，是因为这套房源所在的楼盘，也就是开元，曾经是西永最具代表性的楼盘之一。
这个楼盘开创过西永许多个“第一次”：
它是西永首宗熔断的土地；
也是西永首个现房销售的楼盘。
在2017年5月，彼时为了控制楼市过热的现象，重庆首次启用了土拍熔断的机制。要求土地拍卖溢价率超过50%的地块，必须以现房的形式销售。
开元便是那一批热潮下的产物。
02
刚面市的时候，开元是西永最火热的几个楼盘之一。在TOP级开发商的产品力加持下，开元一度被认为是西永楼盘的天花板。
事实上，开元的二手房也确实成为了西永二手房的天花板，并且坚挺了很长一段时间。
在2021年的时候，开元各个组团的二手房挂牌均价高达20000元/㎡上下。
即便是大户型高总价的情况下，开元也能做到17000-18000+/㎡的成交价！
200多万的总价，已经能够直接对标一些中央公园北区的学区房。要知道，当时西永与中央公园之间，挂牌均价就相差到了4-5000元/㎡！
然而今年开年后，开元二手房在贝壳的成交均价只剩下12500+/㎡。
而整个小区里，目前挂牌在贝壳上的房源中，单价在11000元/㎡的还有6-7套。另外单价在13000元/㎡以内的还有20套左右。
当然，这些房源绝大多数都是户型有弊端的，比如开篇那一套就是背靠轨道站点的房源。
但即便抛开个别房源不算，开元的挂牌均价也只有16000+/㎡了。不到三年的时间，挂牌价和成交价都跌了4000元/㎡左右。
大盘的陨落是喜闻乐见的事情。
但客观来说，开元的二手房遇冷，并不是它自身的问题，而是抛售潮之下劣币驱逐良币的典型案例。
03
2019年到2023年，西永一共卖出了52000多套新房，期间更是诞生了单个楼盘破百亿的盛况。然而短时间内推出大量的新房，也导致了西永二手房严重供过于求的现状。
目前西永二手房贝壳的挂牌量已经高达13198套，仅次于大学城，是重庆唯二单个板块二手房挂牌量破万的区域。
目前西永板块整体二手房的出售率高达9.92%，全重庆第三。（注：开元在贝壳的划分为陈家桥板块）
光是去年一整年，西永的二手房就又增加了5600多套。西永网红大盘文旅城，二手房更是已经跌到了6000+/㎡！
在绝对的价格面前，
所有的品质与品牌都是浮云。
不仅如此，整个西永板块还需要面对隔壁物流园的二手房抢客户的问题。
物流园不仅是高新区的产业高地，还是沙坪坝区倾注王牌资源打造的重点板块。这里是沙坪坝区明牌的优质学校聚集地之一 ——
在沙区教委发布《沙坪坝区“十四五”教育事业发展规划》和《沙坪坝区新时代优质学校集群化发展实施方案》，其中提出未来沙区将打造“一圈三带”优质教育的规划：
沿地铁环线优质教育圈和沿嘉陵湾区、沿科学大道、沿歌乐—中梁等3个新时代优质教育拓展带，形成全领域、全方位的教育改革发展新格局。
其中就明确指出：
在国际物流城等片区引进南开中学、南渝中学、树人小学、沙坪坝小学等名校办学。
不过最近关于物流园中学不建了的传闻很多，甚至有个别楼盘闹起了维权。未来学校的具体进度不明，但目前物流园板块的理想城，已经凭借着小学的优势开始抢夺区域中的二手房客户了。
学校一直是房子的金字招牌。
目前理想城二手房成交价相对不错，风华组团和学府组团的二手房成交价都在14000元/㎡左右。
学区价值一直都是房产身上最刚性的需求。
有不少购房者都是奔着读书去的，只要业主小孩普遍到了适龄的年纪，入住率自然就上来了，二手房的价格自然也更稳定的多。
在物流园学区的加持下，物流园反而大有后来居上的可能。
04
当然，西永楼市的落寞并不代表西永的发展也落寞。尤其是去年，重庆新能源汽车的崛起背后也少不了高新区的高光表现。
产业是西永最夯实的底牌，但在此之前你认为西永的二手房会先迎来转折点吗？
文丨重庆楼云社作者丨山城的小年轻
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