现在是不是买房的好时机？
各种消息面的信号有些撕裂，大家最好辩证着看。
比如昨天樱桃发的两篇文章，从第一篇的宏观数据上看，我讲经济经济形势在好转，一堆人都不相信，说数据不真实。我讲楼市形势仍不容乐观，因为从数据看，一季度百城新房成交面积同比下跌超过40%，创7年来新低；百强房企销售额同比下跌49%。市场仍在深度调整中。说完这个，大多数又觉得是对的。
这两年 把大家训练出来了， 只相信负面 ，不 太相信正面信息了。
说实话，如果官方数据大家不信，大家更加是个瞎子，因为民间各种数据来源更加不靠谱。
昨天发第二篇，也是干货，讲的是一线富人集体抢房，开发商们也开始抢地，地王频出。 乍一看有些矛盾，但背后逻辑并不难理解。
一是楼市大口径的宏观数据有滞后性，等其全面反弹上涨时，可能“抄底窗口期”早就过了，甚至市场已经过热，大多数人一定找不准时机，买房一定是在多数人悲观时入手才是聪明的。
二是，哪怕即将来新一轮行情，也不可能是全面行情；
所以各位没必要把楼市宏观数据，作为判断买房择时的依据，而是要根据城市板块做选择。
现在我敢负责的告诉大家，买房子一定要选城市板块，部分城市的确已经到了入手时机了。
我写公众号今年是第8年，算得上房产资深吧，对时机的判断早已经得到验证，不需要再证明我的判断能力。
三是，某些市场相比春节前明显开始在回暖，这是摆明的事实，无需质疑。
克而瑞数据显示，3月一线城市成交量环比增幅为147%，高于二三线83%的增幅；
一线城市同比降幅和累计同比降幅均低于二三线，一线市场修复程度显著好于二三线市场。
春江水暖从一线开始，较于去年下半年的万马齐喑，这才是当前最重要的变量信号，也是我判断窗口期的一个重要依据。
尤其是过去两轮的领头羊深圳，是全国人民都在观察楼市的一个窗口。
接下来用数据给大家梳理下3月份分城市的真实行情，深度内容一般枯燥有点长，对你了解市场一定有帮助，耐心读完。
3月份，深圳二手房网签录得量5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，中介这两年到处在传这个消息。
不仅创下3年来新高，也一举突破5000套的市场荣枯线。
这个5000是合同数，实际成交量是3840套，较于网签数据少了1300多套，有滞后性。
退一步来说，即便按实际成交量，也是去年4月以来的新高，只比去年3月少一百多套，这个成绩已经相当给力了。
当然在3月深圳成交的二手房中，81.4%的成交价低于参考价。其中低于参考 价0-10%的占比为27.2%；低于10%-20%的占比为33.8%。
说明大部分成交来自于业主的降价，是“以价换量”得来的。
其实“以价换量”未必不是好事，大家一定要明白市场的博弈机制。
股市也好，楼市也罢，最怕的不是降价，而是丧失流动性，即有价无市。
玩股票的都知道，缩量下跌才是行情最糟糕的时候，当出现低位下跌放量时，往往是市场见底的信号。
投资大佬们经常说的，“不要浪费每一场危机”、“机会是跌出来的”，所表达的核心思想也是这个意思。
现在深圳楼市就是这么一个情况。
买家们选这个时候入手，说明在他们看来价格基本上见底了，再跌也跌不到哪去了。
过去两三年，深圳二手房价普遍跌了百分之三四十，泡沫基本上被挤的差不多了，当跌无可跌的时候就是空翻多的时候，继续观望下去反而有踏空的风险。
买家也都比较务实，以刚需自住为主，只要价格跌到预算之内，基本上就没什么犹豫的。
比如3月深圳二手房90㎡成交量占比超6成。
这种情况也符合一线城市楼市的大逻辑：改善置换、买一卖一。
所以二手房市场回暖、置换堵点打通后，也会对一手房形成利好。
像3月底开盘的前海时代3期、中洲迎海、金众云山海公馆几个改善网红盘，去化都非常不错。 3月份我们咨询师团队收到的咨询量非常大，我的团队在市场一线，感知是最敏感的， 这毋庸置疑。
除了深圳，我们再看下北上广的数据：
3月，北京全市二手房网签量为14280套，环比上涨125.5%， 不仅是近一年最高点，也远高于1.2万套的“荣枯线”。但同比下降35.7%。 3月，广州二手住宅网签9373宗，环比上涨93%，同比则下跌24%。 上海3月二手房成交达到2万套，环比上涨174%，但与去年3月的2.3万套比还有差距；
从一线城市的成交量来看，结论就出来了，
除了深圳有增长，北上广相比去年下半年的数据，的确明显好转，但是同比跟去年小阳春来比，今年的小阳春的3月份成交量是比不上去年的。
上海、北京，广州二手房市场的驱动逻辑和深圳差不多：
一是以价换量；二是刚需改善进场。
但请注意，这是在一线没有放大招的情况下，在市场一片迷茫看不清形势的情况下取得的成绩，而去年小阳春是疫情刚放开，市场信心充足，成交量大涨很正常。
这恰恰说明今年春节后市场情绪确实在抬头了，也再一次证明一线城市不缺购买力，市场低迷一段时间，总有等不及的需求需要释放。
现在很多人为了房产流量，一味去唱空迎合情绪，我认为大家反而要谨慎这些不客观信息。我今天发这篇文章，绝非空与多的立场，只是想给粉丝一个客观的视角，只有数据不会说谎。
再从新一线数据看，很多新一线城市，跟北上广也差不多，同比去年小阳春不如，相比去年下半年，确实回暖。
南京是去年跌的最惨的一个城市，3月二手住宅成交8563套，创出去年下半年以来的第二高，相对去年3月份是跌的。 成都去年爆火，去年成交量也一直全国第一，今年的3月份小阳春第一个月成交量比去年3月份行情也下来了，但是改善型新楼盘仍然非常火爆，青羊的西派，麓湖都是日光盘，华润的金三热度也爆炸，越贵的盘越有人抢。 3月杭州二手房的成交量8098套，虽然不太明显好转，也站上了6000套的市场枯荣线，杭州再看看吧。 ......
其他城市的数据可以自行查阅，限于篇幅，不一一列举，有变好的城市，可以在评论区补充。
总之，今年一线楼市的置业逻辑有两个很大的不同：
一是有调控放松及进一步放开的利好刺激，买房预期发生反转，市 场再差也很难比现在差了。
接下来四五月份的行情，很大程度上还是要靠政策来续命。
3月底时，北京、上海、深圳都传出了小道信息，虽然靴子最后没有落地，但我认为最终还是要出的。
一方面，北上广深都拿到了尚方宝剑；二是地方刺激楼市的主动性，也比去年强很多。
二是房价经过这几年的回调，市场确实跌出机会了，二手房东已经“认命”，一手房开发商也变得现实起来，折扣优惠给力，降价跑量求生存。
这些都会刺激买家进场， 这也是今年结构性行情从高能级城市启动的底层逻辑。
一线城市成交放量、市场回暖，也是高层比较乐见的局面。
领导们非常清楚，楼市再怎么刺激，都不可能回到2017年那种鸡犬升天的普涨局面，但又要稳楼市、防风险、拉经济，怎么办呢？
结构性发力，就像这一轮化债，中央代替地方加杠杆一样，理想的操作就是：
让有着明确赚钱效应的一线楼市先启动起来，刺激富人买房，然后先富带后富、大富带小富，再把市场热度传导给新一线及其他二线城市。
只有这样才能把躺在银行里的钱重新流动起来，带动就业和消费，而且风险相对可控。
另一方面，一线也具备了“让商品房回归市场”、放开价格管制的条件。
过去几年，之所以一线城市调控最严，不仅是因为上一波行情中房价暴涨。
更重要的是，一线城市保障住房体系建设缺失，商品房价的上涨产生了巨大的民生问题。
但现在这个问题正在解决中，像深圳这两三年来就有大量保障房入市，随着保障房的空缺填补，商品房市场也会彻底走向放开。
总之，楼市的发展自有其规律，房地产在国民经济中的地位，从不以个人意志为转移。
大家千万别带着情绪看楼市，死空头、死多头，都要不得，最后都会被市场教育的。
切忌，不要跟市场赌气！！！！
在结构性行情中，基本面扎实、要产业有产业、要人口有人口的一线及新一线城市，楼市只会做俯卧撑，我们能做的就是顺势而为，抓住结构性的波段机会，先人一步。
至于三四线，记住，每一次回暖都是出手换仓的机会。
总之，樱桃不吹不黑，也不知道为啥昨天发的经济数据在变好，如此多人不信，可能也有gong...xin...li 问题，但是樱桃个人分析楼市，尽量做到不唯空，不唯多，只唯实。
我写公众号的初心仍然是希望为买房人提供客观的数据和逻辑，希望所有买房人都能在买房路上都能省到钱，赚到钱。
上周末团队做了一个深圳沙龙，每次报名都是爆满，下一场是我亲自到场来，时间是4月第三周末，可以启动报名了，限额15组，先到先得。后面报名只能挪到下场。
每周四晚上8点，一定开一场闭门直播，解读一周热点，大家可以扫码加VX（V: ytdfz4）获取我一周一场的闭门直播门票和链接，问我问题（黑粉请不要加)
我的被删文章，以及其他个人一些观点，会发到下面这个公众号上，可以关注一下。
各位老铁们，我这个深度类的公众号已经极其稀缺了，公众号改了规则，所以一定记得星标，星标，星标。不然你收不到推送 了。