近段时间，我和郑州多个楼盘营销总聊天时，他们给我说：
东哥，你真牛逼。今年跨年演讲中，你提到的今年郑州新房楼盘营销最大的竞争对手不是片区竞品楼盘，而是片区里的二手房。如今，真应验了！
真的是这样。我们现在最头疼周围次新房二手房的低价房源。
他们无底线的降价，弄得我们焦头烂额。
我呵呵一笑：
没办法啊。如今恐慌性赔钱抛售的人，大多是16、17年疯抢着上车的人。
当时很贪婪，如今很恐慌。
这几天，我一直在思考这个问题。
我在想：
1、全市层面的新房成交和二手房成交是什么逻辑呢？
2、在大房地产市场层面，怎么理解新房市场和二手房市场的关系呢？
基于郑州房管局发布的官方数据，我统计并研究了2022年全年、2023年全年、2024年一二月份的住宅新房成交数据和住宅二手房成交数据。
我发现很多趋势性规律和现象，今天给大家分享。
先看2024年一二月份数据。
话说，2024年一二月份郑州房地产市场开门不利，特别是2月份。
1月份，全市住宅新房成交量为5733套，而全市住宅二手房成交量为7786套；二手房成交量比新房高出2053套。
1月份对应的主城区住宅新房成交量为3272套，而主城区住宅二手房成交量为5679套；二手房成交量比新房高出2407套。
2月份，全市住宅新房成交为2663套，而全市住宅二手房成交为3969套；二手房成交量比新房高出1306套。
2月份对应的主城区住宅新房成交量为1255套，而主城区住宅二手房成交量为2887套；二手房成交量比新房高出1632套。
仔细看上表，在二手房的维度里，主城区二手房成交量占全市二手房成交量的比重，都为73%。也就是说，主城区的二手房成交占比最高，达到了二手房占主流的程度。
甚至，在2月份这个淡季，主城区住宅二手房成交量是新房住宅成交量的2倍还多。
这是多么恐怖的事实！
如果2个月的数据表现不出来什么规律，我们再往前推演一年。
看下2023年全年的数据。
从此图表可以看出，2023年全年12个月份，仅有2月、3月、5月、12月份全市住宅新房成交量大于二手房成交量，其他八个月均为二手房超越新房。
2023年全年12个月份，主城区住宅成交，仅有2月份是新房成交量大于二手房成交量，其他11个月份均被二手房反超。
甚至，在8月份和11月份，主城区住宅二手房成交量是住宅新房成交量的2倍还多。
这是多么恐怖的事实！
从数据可以看出，2023年其实是郑州楼市的一个丰收年。
全年，全市住宅新房成交量为97332套，全市住宅二手房成交量为101695套。
新房+二手房住宅成交量近20万套。这是一个庞大的市场！
而从微观角度，主城区的新房住宅和二手房住宅成交量成交量分别为：
53597套和76045套。
主城区与全市占比分别是：55%和75%。
充分说明两点：
1、从新房住宅成交量角度，主城区PK主城区外围区域仅为55%：45%。也没想象中占绝对优势。也就是说，主城区楼盘不要看不起外围住宅楼盘。
2、主城区二手房占比全市达到75%，这个比例一直很稳定。说明在主城区，很多人买了二手房住宅房源，而不是新盘。
郑州楼市，不是没人买房（住宅），只是他们去了二手房住宅市场。
有几组数据值得关注：
1、2023年，也就是去年2月份真的是狂飙之月。全市住宅新房市场成交12583套，而同期的住宅二手房只成交了6906套。完全KO了二手房。
2、3月份，全市住宅新房成交11319套；5月份，全市住宅新房成交12207套。他们和2月份一起组成了2023年度成交量过万的月份。
很有意思的是，只要住宅新房市场好，二手房成交数据就相比弱了下来。
3、很有趣的是，在主城区，只有2月份是住宅新房大于住宅二手房，哪怕是3月和5月，统统都是住宅二手房碾压住宅新房数据。
就说你服不服？
话说，在主城区，住宅新房市场为何如此拉胯？为何被二手房市场碾压？
1、很多买房人被烂尾楼弄怕了。直接买“看得见摸得着”的现房。
2、二手房房价便宜，让很多刚需置业者直接买了二手房。
这两个是主因。
目前二手房市场呈现的特征是：
1、恐慌性抛售。
2、踩踏式价跌。
3、成交的房源以135平米以下中小户型为主，单价总价便宜。
这个世界太神奇。
按照正常逻辑，郑州房地产市场至少需要8年后才会到“二手房成交占主流”“二手房成交套数大于新房成交套数”的阶段。
谁知半路杀出个程咬金。
因为LWL\开发商暴雷事件频出，导致这一现象提前到2023年发生。
我们看2022年的新房成交数据和二手房成交数据。
数据显示：
2022年只有8月份、9月份两个月全市住宅二手房成交套数大于住宅新房成交套数。
其中，4月份、7月份、8月份、9月份、10月份、12月份主城区住宅二手房成交套数大于住宅新房成交套数。
有一半的月份！
也就是说，从2022年开始，这一现象已经开始了。
我觉得我们需要客观看待这一现象和事实：
1、这是客观事实，他就存在。存在即合理，存在必有因。
2、这个现象，不只存在于郑州房地产市场。全国很多一二线城市皆为如此。
3、新房市场和二手房市场，共同组成了房地产市场。我们要系统看待。
郑州新房+二手房住宅成交年度能达到20万套，这说明郑州房地产市场的基数还很大。这是好事。
我们不能因为新房市场的萎缩，就否定郑州房地产市场。
4、各方都要反思：为什么很多人不敢买新房呢？
5、住宅二手房市场成交活跃，也是好事。很多人抱怨自己的二手房卖不出去，为什么成交数据还这么大呢？只是你的二手房卖不出去而已。你不要抱怨。
6、你想卖出去二手房？要么你房源好，要么你降价呗。
7、同理，新房市场，你的楼盘卖不动？那你降价呗。没有卖不出去的房，只有卖不出去的价。当你降价还没卖出去，说明价格降的不到位而已。
8、什么是市场？这就是市场。市场是残酷的。市场不是宏观，市场存在于买方和卖方每个案例的博弈细节。
9、依然要明白：市场的本质是供求关系。价格的本质是供求关系。
10、站在买房人的视角：新房（期房）和二手房，本质一样。都是用的。
11、这种现象会持续多久？不知。
12、不要因为新房市场的刚需盘卖的不好，就得出郑州房地产新房市场完全进入了改善时代。这个观点是错误的。
对于开发商而言，一定要明白：
改善，并不代表一定是产品户型面积很大。
郑州超过160平米以上户型房源的需求，还是有限的。
不是任何区域和地块，都适合做160平米以上的改善型产品的。
更不用说200平米以上产品。
这是我对各位开发商的忠告。
13、二手房市场的房价还会继续跌吗？我不知道。
核心取决于：信心，情绪，及微观供求关系。
14、新房市场，何时会好？
我认为也是核心取决于信心，情绪，及微观供求关系。
至少我看到的是：很多区域的有效供应量在逐步减少。这是好事。
15、这几天，我实地探了很多新楼盘。话说，真卷。楼盘越来越好，价格越来越诱人。这对于购房者是好事！
16、当然，这对于开发商是坏事。但有什么办法呢？我隐约感觉到房地产市场确实回到了2015年以前的时代。
那就是：一个楼盘慢慢盖，慢慢卖。一个30多万方的楼盘，需要卖四五年。
一个楼盘平均单月能卖30—50套，就是好成绩。
这，就是新常态。
我们都要接受！
本文完。
备注：本文部分图片和信息来源于网络。