2023年度的万科业绩发布会上，万科董事会主席郁亮在内的一众高管穿着都很素——黑白两个颜色为主，现场笼罩着一片严肃的氛围。
在会上，郁亮表态：坚决不躺平！
此前，由于万科国内债务谈判延期等问题，舆论上充斥着对万科的指责之声，有人甚至质疑万科：是否能活下去？
当前，整个行业处于寒冬，多数企业2023年业绩亏损，万科能够实现盈利121.6亿元，而且销售额3671亿元，稳居行业第二。这些都说明：2024年，万科能够活下去！
1、万科的“皮”很厚：2023年底，万科在手货币资金998亿元，完全可覆盖一年到期有息负债；同时，剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续五年下降。
2、万科的“筋”很韧：万科2023年销售额仍稳居行业第二，为3761亿元。深层次去看，2021年以后，行业头部的保利、华润、中海等央企都在大举拿地，但是万科一直是防御性收缩，拿地开支和这几大央企差别很大。
这几大央企靠多拿地，多做增量来实现销售额，万科主要靠存量去化实现销售额。
干房地产的人都知道，一个新项目开盘时最好卖，后续进入存量消化后不好卖，甚至会形成库存。万科靠“啃骨头”换来的业绩，在几个“吃肉”的央企环绕下位居第二，证明了自己的经营能力和生存韧性。
3、万科有“被子”：这个寒冬能否活下来，除了身体素质要好，还要看有没有“棉衣”，万科不但有“棉衣”（上述的融资、负债率、在手现金等），还有“棉被”。
房小评仔细听了万科2023年度业绩发布会，从郁亮、祝九胜等人的问答内容中听出来，万科至少准备了三床“被子”来过冬：
①卖资产：通过大宗资产股权交易等实现回款不低于300亿元，未来两年拟削减付息债务1000亿元。
②做现房：郁亮透露，万科正在通过生产方式、生产工艺的改变，在部分城市实现现房销售。虽然具体咋干不得而知，但房小评明白这个动作背后的重大意义，它不仅可以让开发商资金周转更快，还符合政策指引和行业发展趋势。
今年“两会”上，住建部负责人再次强调：要改革商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推行现房销售。
现房销售背后牵连融资、产品的重大改变，并不是简单把房子盖到现房再销售那么简单。万科是房小评听说的第一家在这个方面探索的企业，从这点上看，万科未来行业竞争力仍然不容小觑。
③找新钱：今年1-2月，房地产行业销售额同比下降50%以上，万科也下降了40%左右，这个时候，销售回款已经不足解决生存问题，融资现金流决定关系开发商生死。
虽然政策上一再要求银行、保险对开发商融资进行支持，但实际上此时这些传统金融机构对房地产融资是退避的，某大型保险公司日前卖出了手上最后的开发商股权，就是信号。
此时，各城市由地方政府协调的房地产融资机制，比如白名单、地方金融机构给予的定向保交付贷款等，是开发商项目融资的机会。
传统的银行、保险等总部和开发商对接的传统融资机制效力下降，地方城市融资新机制是“新钱”，是开发商保交付和继续发展的新动力。
祝九胜介绍，万科全面融入城市房地产融资协调机制，主动推进融资模式转型。截至今年3月末，万科已在22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，涉及新增融资169.5亿元。
总结：郁亮是财务出身，万科对财务安全尤为关注。今年万科内债、外债到期兑付大概率基本安全。但是行业超跌带来的销售现金流下降，是每家开发商都要面临的新问题。“不差钱”的国企开发商或许可以通过多拿地、以增量覆盖存量债务的办法来滚动。万科就必须从市场端想办法。以上几床“被子”，应该就是万科过冬的新办法。
中国房评报道原创发布
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