在楼价下跌、交投量缩减的背景下,香港推行了14年的楼市“辣招”全面撤销。“撤辣”后首个周末,香港房地产市场信心回升,一二手房成交均明显上涨。

2月28日,中国香港特区政府财政司司长陈茂波发表2024至2025财政年度特区政府《财政预算案》,其指出,即日起撤销所有住宅物业需求管理措施(俗称“辣招”),即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

陈茂波指出,2023年,香港住宅物业市场在息口上升及外围环境充满不确定性的情况下,市场气氛自去年中起十分审慎。楼价全年下跌7%,交投量缩减5%至约4.3万宗的低水平。非住宅物业市场大致如此。“我们认为在当前的经济及市场情况下,有关措施已无需要。”

在业内看来,香港楼市全面撤辣,将有助市场回归正常流通量,同时,预计受撤辣刺激,首季度将迎来成交小阳春。

二手房成交创一年新高,有卖家临时反价出售

所谓“辣招”,主要是指香港对楼市的一种需求管理措施,即以额外印花税来打击短期炒卖活动、买家印花税来遏抑外来需求以及新住宅印花税来减少投资需求。

机构监测信息显示,14年的“辣招”压抑需求下,物业市场流通量有所扭曲,加上过去三年的疫情,及美国接连加息11次的影响下,去年香港二手成交宗数创下28年的历史新低,仅29690宗,而楼价亦拾级而下,较高位下跌23%。

但在全面撤辣后,市场反应迅速,业内称楼市随即“拨开云雾见青天”。

从看房量而言,中原地产十大屋苑在撤辣后首个周末预约看楼量录得约510组,按周上涨34.2%,已连升3周,并创出去年3月后11个月新高,重上500组水平。

同时看房量也已实现成交转化。根据中原地产的监测数据,中原地产十大屋苑周末录得25宗成交,按周反弹3.2倍,成交量创逾1年新高,其中,新界区成交占比达64%。

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中原地产十大屋苑周六周日成交量

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示,楼市撤辣后首个周末,十大屋苑成交量重上20宗水平,创逾1年来同期新高,上一次录得高位还是2023年1月14-15日的周末,录25宗成交,当时是疫后全面恢复正常,可以看到“撤辣”使得楼市重回正轨,之前观望的买家,怕迟买会贵,入市决定明显加快,买家主要为自住,也有少部分投资收租客。其指出,撤辣之后楼市一二手皆旺,预计十大屋苑周末成交量将有望达到50宗水平。

数据显示,新界区3大指标屋苑沙田第一城、嘉湖山庄及映湾园在撤辣后的首个周末合共录得16宗成交,占十大屋苑成交的64%。

中原地产天水围副区域营业董事伍耀祖表示,全面撤辣使得买家对楼市前景恢复信心,买家为了不错过低位入市时机,纷纷加速入市。其中,嘉湖山庄周末至少录得11宗成交,创逾7年来同期新高。

此外,也有卖家因新政临时反价或暂停出售。中原地产监测数据显示,部分买家在“撤辣”后调整二手房的最新报价,有房源挂牌价上调幅度高于7%,同时也有二手房屋临时封盘暂停出售。

部分买家在“撤辣”后调高二手房的最新报价

另据“大公文汇”报道,美联联席区域经理钟家豪表示,荃湾中心录得反价成交,一房源实用面积329平方呎,叫价早前由300万元减至280万元,因政府宣布撤辣,即时吸引3至4组准买家出价洽购,最终原业主临场反价至288万元出售。他提到,目前屋苑议价空间由过往5%,收窄至1%至2%。

新盘数小时内售罄,内地买家坐高铁赴港看房

一手住宅市场同样火热。

3月3日,据“大公文汇”报道,综合市场消息及一手成交纪录册,“撤辣”4天一手住宅市场迅速录得210宗成交,超越2月前27天的逾190宗水平,3月2日成交已连续第三日超过50宗以上,达到73宗,按周升7倍。

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“撤辣”刺激新盘成交量大爆发 图片来源:微信公众号“大公文匯”

此外,香港楼市“撤辣”后第一个新盘登记火爆,恒基兆业地产旗下长沙湾Belgravia Place项目在第一轮销售启动后数小时内就售罄。据大公文汇网报道,该项目于3月2日晚截止登记认购,连日累计认购达4400票,相对3月3日发售的138伙超额近31倍。大量买家在3月2日的最后时刻纷纷涌入售楼处,热闹场面属近年罕见。

民众围观恒基兆业地产旗下长沙湾Belgravia Place项目 图片来源:微信公众号“大公文匯”

同时,上述报道援引市场消息称,全面“撤辣”后入市税项大减,一组内地买家斥资近1亿元扫货香港楼市,较“撤辣”前减税超千万元。

另据香港文汇网,房地产开发公司龙湖集团表示,“撤辣”当日在启德的高端项目尚·珒溋即成交两套,其中一套正是由一位内地买家买下。

据香港商报,其他新盘成交亦明显增加。此外,有专才趁周末坐高铁来港,以千万购入油塘亲海駅海景3房。而旺角ONE SOHO也录得客户以1200万元连购2伙。

美联物业指出,对于内地买家或公司买家,在撤销辣招之前在香港购买物业需要缴付楼价共15%的买家印花税和新住宅印花税,撤辣后只需缴付从价印花税,视乎物业价值由100港元到楼价4.25%不等。

以1000万港元的物业为例,非本地买家现在只需要缴付37万港元从价印花税,较原先辣税共150万港元,节省了113万港元。假若非本地买家或公司买家购买一间价值1亿港元超级豪宅,原先辣税共1500万港元,现时更可节省1075万港元的辣税,只需要缴付425万港元的从价印花税。

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内地买家/公司买家于全面撤辣前后税款变动

另一方面,在撤销额外印花税后,住宅买卖不再设有2年期的转售限制,购入物业后任何时间出售,无须再缴交楼价10%至20%的额外印花税税项。

美联物业认为,全面“撤辣”预计有助吸引外来人才留港置业。近年香港特区政府积极吸纳人才,引入更多国内及海外专才来港就业及定居,高端人才通行证等吸纳人才计划成效显著。撤销“辣招”后,人才在港置业无须等候取得永居身份,可即时与香港永久性居民看齐。事实上,自去年10月施政报告提出“先免后征”后,人才在港置业的情况已见加快。

业内认为,香港全面“撤辣”及金管局放宽按揭后,开发商推盘信心大增,市场酝酿推盘大潮,3月一手成交可望达到1500宗。

面对“撤辣”后市场过热怎么办的思考,据香港商报,香港财政司司长陈茂波在电台节目表示,新措施对市场发放清楚信息,让市场自由运作,一旦市场失效和过度炽热,随时可以调整措施,极端情况下可引入空置税。

陈茂波指出,政府了解已落成私楼及预售楼花单位的数目,也了解个别发展商的楼盘数目,强调一旦市场失效和过度炽热,随时可以调整措施。假如出现极端情况,可考虑引入空置税,但他认为目前没有需要,亦没有引入空置税的硬性指标,重申政府会密切监控市场情况。

陈茂波表示,过去一年地缘政治牵动资金流,令楼市股市出现悲观情绪,不过,预期香港今年经济继续有正增长,息口亦会向下,相信资产市场会有相应反应;他又强调无论市况如何,政府都会继续造地。