2023年，是重庆楼市风云突变的一年，说人话，就是：房子，突然比往年难卖很多。
蔚蓝接到的付费卖房咨询量快和买房咨询量齐平了。
这是过去这么多年从未发生过的事情。
很多楼盘，卖不动了
这个情形从侧面证明：重庆很多楼盘，已经卖不动了。
早在2021年初，“涨不动”的现象就已初露端倪， 蔚蓝当时还写了文章预警。
“涨不动”现象现在已经传导到“卖不动”现象。
这并不是这几年楼市行情差导致的，行情差只是加剧了这种现象而已。
因为，楼市局势已发生根本性转变。
转变根源1：经济增速放缓
因为房价曾经连涨 20 年，很多人依然沉浸在楼市永远涨的幻觉中。
房价直接反映经济活动强弱。
房价连涨20年，因为过去我国经济高速发展了20年。
只有高增长经济环境，才能维持住高利率。
我们可以从房贷利率中看出经济增速放缓趋势。
这20多年来房贷利率一路走低，从6字头一路降到4字头，今年已跌破4。
转变根源2：居民杠杆率变高
蔚蓝在去年文章中提过，当前居民杠杆率近 70% ，远高于 2015 年的 40% 。
70%的杠杆率意味着大部分人再也加不起杠杆。
在楼市具体表现举例：
①房产成交量不断缩小；
②一房成交量占比持续下滑。
重庆房产成交量变化趋势
年份
二手房(套)
中心城区新房(商品住宅)
2017年
2460万方(244013套)
2018年
2668万方
2019年
2248万方
2020年
1919万方
2021年
1911万方
2022年
585万方(49891套)
2023年
637万方
数据来源：重庆锐理数据
2017年与2018年二手房成交量无公开数据，个人粗估分别为12万+套与13万+套。
近年成交总量呈下滑趋势。
一房成交量占比持续下滑
2016年，重庆二手电梯一房占二手房成交总量20%以上。
2019年，这个数据下滑到15.95%：买房忽视它，卖房悔断肠。
目前数据下降到13.8%，还未止跌。
六个钱包更坚挺
我国居民买房特色：六个钱包加杠杆。
一房的受众（单身），使得这种房型注定没有六个钱包作为支撑。
所以这种户型，成交量最先垮塌。
开发商是最敏感的，重庆大多新盘早就不再设计一房房型。
转变根源3：人口出生率下滑
当年的人口出生率不一定会影响当年的房价。
但连续6年以内的人口出生率，会影响一波房价。
毕竟孩子6岁该上小学了，读书是大事，家长但凡有点办法，都会考虑买房。
蔚蓝之前文章中已经聊过人口问题：重庆学区房价格走势分析2022版。
2023年是最后一波入学高峰。
购房读书需求减少，房产成交量进一步缩小，只是时间的问题。
学区房首当其冲......
转变根源4：楼市供应量大
重庆楼市供应量大，已是共识：
本周，贝壳内网二手房挂牌量已突破30万套 。
前文提到二手房成交量在不断萎缩。
分子不断缩小，分母不断增大，会导致什么问题？
举例：
假定一个二手房市场20个楼盘，500套房子，成交50套，平均每个楼盘成交2.5套，平均成交率10%；
当这个市场增加到60个楼盘，2000套房子，成交30套，平均每个楼盘成交0.5套，平均成交率跌至1.5%。
此时流入楼市的资金会变得分散，不足以支撑任何楼盘价格上涨。
所以投机资金不会再全面撒网，只会集中火力对单个优质楼盘发起点状攻击。
于是分化出现了，大部分楼盘不涨，小部分楼盘能涨。
房价分化真要命
很多人对房价分化没有感知。
导致还在死扛垃圾房产，不肯割肉止损，又错过了一波置换更保值房产的机会。
当然，也有人正在买入垃圾房产。
但是，面对海量垃圾房产库存，这些人购买力太弱了，根本买不完，根本买不完呐！
多数楼盘涨不动了，那少数楼盘，何时能涨？
咱们下次再聊。