因为种种原因，杨浦在上海市区中存在感很低。
杨浦的经济亮点不多，旅游景点也不多。
而且相比几十年前的高光时刻，大杨浦的确是落后了。
都说杨浦的未来看东外滩。
东外滩到底还行不行？杨浦还没有希望？
今天我们就聊聊东外滩。
1、东外滩有三层价值
第一层，最实际的，东外滩是上海内环内的滨江带；
只要上海这艘巨轮继续向前，内环内滨江带这种镶金地段肯定不会差。
第二层价值，是江景。
在上海，江景这种融合了自然与人文的景观资源有多稀缺不言而喻。
陆家嘴，北外滩，徐汇滨江，前滩，无一不是上海的房价高地。
从这个角度看， 东外滩的上限可以期待，下限也有保障。
第三层价值，是东外滩背负了杨浦的未来与希望；
杨浦一南一北，两个发展重心，北部重心新江湾五角场已经足够成熟，增量不大；
未来必将全力押宝东外滩，东外滩自然也会得到全区的资源倾斜。
这里被划入了caz，是杨浦唯一的一块中央活动区。
这么一个宝贝疙瘩，必须好好利用，发挥最大效果。
实地走走，东外滩（内环内）虽然仍有些许存量的老建筑，但整个城市界面、道路都很清爽，能看出是花了心思的。
而在未来，东外滩的城市界面将持续改善。
2、价值之外，东外滩遭遇了两个挫折
第一个挫折是拆迁缓慢，错过不少历史机遇。
东外滩其实早在2005年就规划了，然而因为拆迁不顺，直到现在也没有完全成型。
踏空了上海发展的黄金年代，起个大早，赶了晚集。
好在现在内环内已经基本拆完，静待更新。
第二个挫折，是标杆八埭头滨江园烂尾，给整个东外滩的发展都蒙上阴影。
东方渔人码头也一直冷冷清清，因为缺少商户入驻，有一栋楼二层以上直接不开。
商业这块是东外滩的一个短板。
而作为东外滩的标杆建筑，东方渔人码头，办公租金只要六块一天每平米。
这个租金水平，确实不符合caz的调性。
3、东外滩的利好
2020年11月，美团65亿东外滩拿地，作为美团上海科技中心。
两个月后，哔哩哔哩 81.18亿在美团隔壁拿地，作为哔哩哔哩新世代产业园。
2021年9月，字节跳动也来东外滩了，作为抖音集团上海滨江中心。
互联网大厂来了，产业和高收入客群有了。
虽说互联网产业的巅峰已过，如今更多的是裁员降薪的新闻，未来增量有多大也不好说。
但瘦死的骆驼比马大，有总比没有强，而且字节跳动目前也在重仓风口上的AI。
只能说东外滩不能完全指望这几个互联网大厂。
其实除了杨浦本土改善力量之外，东外滩也承接了很多来自浦东尤其是陆家嘴的金融业购买力，开车过江就到。
东外滩有4号线、12号线、18号线三条地铁，轨交发达。
大连路隧道、江浦路隧道、军工路隧道、翔殷路隧道、杨浦大桥无缝对接浦东。
而且隔壁的北外滩缺少住宅，东外滩这里也承接不少外溢。
近几年东外滩新房项目大量上市，未来这里会成为一个全新的高端居住社区。
但就目前来看，东外滩完全雄起的周期会比较长。
不过也因为这个原因，东外滩的次新房不算太贵。
4、东外滩的困境
东外滩是内环内，按理说位置比中环的徐滨前滩位置更好，但声势却完全比不过徐滨前滩。
“一听滨江好地方，一听杨浦……打扰了。”
没办法，对方背景太强，一个徐汇，一个浦东，完全比不过。
而杨浦近二十年来GDP增速，在市区垫底。
区里缺钱，东外滩也吃不上奶。
目前的情况是，上海这么多地方，从内环内，到外环外都规划了大量的CBD。
这么多CBD，不可能全都成功。
仅靠存量产业也完全不行，必须做大增量。
但如果内环内的滨江段东外滩如果起不来，那一些中外环，外环外的地段，画的大饼还能信吗？
从性价比的角度来看：
对比徐汇滨江，东外滩是一个成熟度5分，价格5分的板块；
徐汇滨江则是一个成熟度7分，价格十分高的板块。
买的便宜，就有足够的安全垫。
如果人人都看好，还轮得到一般人？
东外滩，给了中产一个低门槛上车内环内滨江的机会。
5、东外滩崛起，对杨浦意义重大
平凉街道，大桥街道，定海街道直接受益；北面的鞍山，爱国能沾光，受益，成为周边居民购物休闲的好去处。
从产业的角度，杨浦这么多顶级大学，创新孵化，做大后可以直接去东外滩，而不至于为他人做了嫁衣。
生活休闲的角度，东外滩从曾经的工业锈带变时尚滨江，直接拉升杨浦上限。
东外滩的房子:
目前东外滩最好的次新房，自然是翡丽甲第，纯大户型豪宅，一梯一户，干挂石材，泳池会所。
翡丽甲第是东外滩次新房的独一档，但目前价格不便宜。
大家可以关注一下二梯队的几个次新房，比如阳光城滨江悦，阳光城檀悦，翡丽云邸等等，都是一梯一户，干挂石材的品质次新。
而且这批次新房相比当下的新房得房率高，算上交房时间和得房率的差异。
除了翡丽甲第这样的标杆，东外滩的次新和新房拉不开太大差距。
这一轮阳光城回调不到10%。
新房从价格上并没有冲击到二手房，对二手房价格影响有限。
从居住的角度看，
东外滩作为内环滨江，楼盘的层数不高，20层出头是极限，容积率都在2.5以下。
随着上海城市开发不断成熟，小区低密度优势，会逐渐显现出来。尤其是对同为北外滩辐射住宅区的瑞虹，居住舒适感形成降维打击。
低容积率、高得房率、优秀梯户比的东外滩全石材社区，在1500-2000万区间段，值得考虑。
展望未来，东外滩会成为一个人口素质高，房子品质高，消费能力高的滨江板块，有朝一日也会站在上海地段鄙视链的一梯队。
6、结尾
东外滩，内环内的地段有了，稀缺的滨江有了，发达的交通有了，教育和医疗配套也有了。
产业也在大力导入，新房不断在卖，高知高收入的客群也有了，历史人文遗迹也有了。
完全起来，只是时间问题。
等东外滩的新房陆续卖出交付后，人口导入完成，这一片的商业和公共配套会全面激活。
有人说东外滩是最弱caz，但最弱CAZ也是CAZ。
一句话，只要上海还在发展，东外滩的未来就不会差。