坏消息:复工一周了!
好消息:马上又要到元宵节了!
抱着九分不舍和一丝对新年广州楼市的期待,我这两天和不少粉丝朋友见面摸鱼聊了聊行情。
几天下来,我接收到了一种信息:广州的新政,给予本地客户的刺激已经过了高峰期,现在反而是对外地客户的吸引更大些。
我分析了新政出台以来咨询者的IP地址,发现外地客的占比都快要逼近广州本地客了。
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部分咨询者IP,甚至有南非千万买家
而综合粉丝的置业缘起,有的是因为一线城市中广州的购房资金门槛更低,有的是因为和老家对比广州的房子更有上涨潜力,还有的是因为想在广州买一套用以假日“旅居”——就像今年大热的海南三亚。
但我必须要说在前面的是:广州欢迎所有人,但千万不要任何调研都不做,一头栽进来!
尤其是二手房,现在仍然处于“挤水分”的过程中。
为了增强说服力,我再和大家分享几个关键数字吧。
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带看量:
近30天,仅1次
可能有人还记得,新政刚出的时候,有豪宅趁势涨价百万:
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很多人当时以为这是广州大幅回暖的前兆,但事实上,它却成为广州二手房“有价无市”的信号。
我看了这几套房子的带看量,自从涨价过后,带看量都无限趋近于零:
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二手交易平台显示
这也验证了我当时的分析:现在广州政策发生了变化,现在手头上有资金的人,都不急着卖房,价格不一定要有竞争力,但一定要匹配他们的心理预期。
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此前文章截图
从现在的带看量就能出,很明显本地买家不认同这个价格。
这也很符合逻辑,卖家可以挂高价,买家也同样可以不买单。
但外地客不知情,一下子冲进来,很容易就被声势浩大的涨价100万,涨价200万,涨价600万给唬住,要是一不小心着了道,那可就糟糕。
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降价VS涨价房源:
13.5:1
楼市的A面广为人知,B面却总是被人刻意忽视。
现在广州的A面,确实有很多不愁卖的买家把挂牌价提了上去。
但很少有人会告诉你,在广州楼市的B面,降价的房源数以十倍计。
在诸葛找房平台上,我统计了这段时间广州房源的价格变动情况。
近期涨价的房源仅150套,但降价的房源,却高达2027套!
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图源:诸葛找房
所以别看房源涨价来势汹汹,实际上扛不住的卖家,试图降价的卖家,是他们的十倍不止。
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数据来源:诸葛找房
而且我还着重看了下近期降价的房源 ,2027套,只有25套是在千万以上的,约200套总价在500万以上。
也就是说,降价房源基本都是刚需房,这才是真正的市场主力军。
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数据来源:诸葛找房
换个角度来看,我调取了各区重点二手住宅的挂牌价。
把上周的数据和三个月前进行对比,会发现挂牌价几乎是全面普降!
上下滑动,满屏飘绿,比大A还刺激,其中还不乏一些豪宅标杆项目:
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我也和粉丝聊了不少,发现降价者的心态基本可以分为以下几类:
1、在新房的内卷下,觉得自己的房子价格只会越来越低,之后亏本卖不如现在降一点价卖。
2、没有穿越周期的信心了,只想要现金为王,不想再碰楼市。
3、快速卖房,换钱,去买一套新的房子。
所以,必须提醒那些对广州市场环境不熟悉的买家,在这种二手市场还是以降价为主基调的大环境中,必须及时调整心理预期,否则很容易心态崩盘。
因为你会发现,可能当你买了房之后,你的邻居竟然还在降价……
这涉及到买卖双方的心态博弈,是一个漫长且不容易逆转的过程。
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价未动,量先行
带看量上涨44%
从价格上来看,二手市场距离彻底回暖还需要些时日。
不过也不是没有好消息。
咱们看量。根据中原研究发展部的数据,整个春节期间,广州二手房的新收盘数量、新收客数量、以及带看量相比去年都有明显上涨。
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或许这个涨幅不是很明显……
但是只要和更加萧条的一手市场进行对比,就能发现,嚯,二手市场整体关注度是比新房高一大截的。
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新政放开的刺激导向明显,成交量的提升主要集中在番禺和海珠。
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海珠一向是中心区中的置业旺地,且丰俭由人,颇受二手买家关注;番禺则是近两年的大热网红置业区域,名声远扬。
今年,广州二手楼市最好的发展轨迹,就是能够从这些重点区域、重点楼盘突破,以点带面,重新树立买卖双方的信心。
总而言之一句话,楼市仍显不稳,涨价的有,降价的更多,我建议今年有置业计划的朋友,都可以先和我们聊聊。
闭着眼睛买房的时代已经过去了,现在,注定要大浪淘沙。