坏消息:复工一周了!

好消息:马上又要到元宵节了!

抱着九分不舍和一丝对新年广州楼市的期待,我这两天和不少粉丝朋友见面摸鱼聊了聊行情。

几天下来,我接收到了一种信息:广州的新政,给予本地客户的刺激已经过了高峰期,现在反而是对外地客户的吸引更大些。

我分析了新政出台以来咨询者的IP地址,发现外地客的占比都快要逼近广州本地客了。

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部分咨询者IP,甚至有南非千万买家

而综合粉丝的置业缘起,有的是因为一线城市中广州的购房资金门槛更低,有的是因为和老家对比广州的房子更有上涨潜力,还有的是因为想在广州买一套用以假日“旅居”——就像今年大热的海南三亚。

但我必须要说在前面的是:广州欢迎所有人,但千万不要任何调研都不做,一头栽进来!

尤其是二手房,现在仍然处于“挤水分”的过程中。

为了增强说服力,我再和大家分享几个关键数字吧。

带看量:

近30天,仅1次

可能有人还记得,新政刚出的时候,有豪宅趁势涨价百万:

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很多人当时以为这是广州大幅回暖的前兆,但事实上,它却成为广州二手房“有价无市”的信号。

我看了这几套房子的带看量,自从涨价过后,带看量都无限趋近于零:

二手交易平台显示

这也验证了我当时的分析:现在广州政策发生了变化,现在手头上有资金的人,都不急着卖房,价格不一定要有竞争力,但一定要匹配他们的心理预期。

此前文章截图

从现在的带看量就能出,很明显本地买家不认同这个价格。

这也很符合逻辑,卖家可以挂高价,买家也同样可以不买单。

但外地客不知情,一下子冲进来,很容易就被声势浩大的涨价100万,涨价200万,涨价600万给唬住,要是一不小心着了道,那可就糟糕。

降价VS涨价房源:

13.5:1

楼市的A面广为人知,B面却总是被人刻意忽视。

现在广州的A面,确实有很多不愁卖的买家把挂牌价提了上去。

但很少有人会告诉你,在广州楼市的B面,降价的房源数以十倍计。

在诸葛找房平台上,我统计了这段时间广州房源的价格变动情况。

近期涨价的房源仅150套,但降价的房源,却高达2027套!

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图源:诸葛找房

所以别看房源涨价来势汹汹,实际上扛不住的卖家,试图降价的卖家,是他们的十倍不止。

数据来源:诸葛找房

而且我还着重看了下近期降价的房源 ,2027套,只有25套是在千万以上的,约200套总价在500万以上。

也就是说,降价房源基本都是刚需房,这才是真正的市场主力军。

数据来源:诸葛找房

换个角度来看,我调取了各区重点二手住宅的挂牌价。

把上周的数据和三个月前进行对比,会发现挂牌价几乎是全面普降!

上下滑动,满屏飘绿,比大A还刺激,其中还不乏一些豪宅标杆项目:

我也和粉丝聊了不少,发现降价者的心态基本可以分为以下几类:

1、在新房的内卷下,觉得自己的房子价格只会越来越低,之后亏本卖不如现在降一点价卖。

2、没有穿越周期的信心了,只想要现金为王,不想再碰楼市。

3、快速卖房,换钱,去买一套新的房子。

所以,必须提醒那些对广州市场环境不熟悉的买家,在这种二手市场还是以降价为主基调的大环境中,必须及时调整心理预期,否则很容易心态崩盘。

因为你会发现,可能当你买了房之后,你的邻居竟然还在降价……

这涉及到买卖双方的心态博弈,是一个漫长且不容易逆转的过程。

价未动,量先行

带看量上涨44%

从价格上来看,二手市场距离彻底回暖还需要些时日。

不过也不是没有好消息。

咱们看量。根据中原研究发展部的数据,整个春节期间,广州二手房的新收盘数量、新收客数量、以及带看量相比去年都有明显上涨。

或许这个涨幅不是很明显……

但是只要和更加萧条的一手市场进行对比,就能发现,嚯,二手市场整体关注度是比新房高一大截的。

新政放开的刺激导向明显,成交量的提升主要集中在番禺和海珠。

海珠一向是中心区中的置业旺地,且丰俭由人,颇受二手买家关注;番禺则是近两年的大热网红置业区域,名声远扬。

今年,广州二手楼市最好的发展轨迹,就是能够从这些重点区域、重点楼盘突破,以点带面,重新树立买卖双方的信心。

总而言之一句话,楼市仍显不稳,涨价的有,降价的更多,我建议今年有置业计划的朋友,都可以先和我们聊聊。

闭着眼睛买房的时代已经过去了,现在,注定要大浪淘沙。