01
租户变房东，无产到有产
你有住过老破小吗
住在老破小是种怎么样的体验，你了解吗？
北京有大量住老破小的人,子女和父母，甚至老一辈的爷爷奶奶，就这么一大家子人，住了40年50年的老破小。
有些人一住就是一辈子。
拆迁无望，哪怕是稍微改变些居住环境，都做不到。
就是下图这种
七八个人挤在十五平二十平的房间里
每层共用一个卫生间一个厨房
电线老旧建筑结构已经不太稳定，没准哪一天就坍塌，住在这样的房子里时时刻刻担惊受怕
但突然有一天
这样的房子，原拆原建
整体“咻”的一下
变成了崭新的房子
整体建筑增加了电梯和无障碍通道
每户都有单独的卫生间和厨房
住房面积也比以前大了
房子整体翻新，而且房屋整洁，开窗尺度更大采光也更明亮
你觉得怎么样？
看到这里，你一定会说，
猫子，你过年吃饭是不是盐放多了，不然你扯什么淡呢。
老破小哪里有这么容易翻新的。
还真的有。
我上图说的，就是北京丰台区马家堡路68号院2号楼危旧楼房改造的例子。
这种改造重建期预计两年时间，将原来的4层建筑扩建至地上6层，地下1层。地下还会配建服务用房、小型商服等等。
改建后的效果图
除了居住环境改善之外，更大的利好在于产权问题的解决。
本次改造后，居民的公有住宅租赁房本变为个人参照经济适用房房本，后期根据个人意愿可通过“经改商”手续，只要补交土地出让金3%，就可以变成个人商品房房本，拥有正式产权，不影响二手房交易和买卖。
那么居民需要付出多少成本呢？
这个项目项目由居民和政府共同决策，在资金筹集上采取“居民自筹为主，政府补贴为辅”的新模式。
项目总造价约4000 万元，其中由市、区两级提供的政府补贴约 1111 万元，占比 28%。
而平摊至90户每户居民，大概需要支付约26.8万元的建造成本。
猫子看了看，马家堡目前的2005年之后的次新二手房单价在7万/平左右。
即使是2000年前的老房子一居室，总价也达到250万以上。
改造前居民大多数是15.7㎡的租房空间
改造后为最低面积为40.9㎡的住宅产权
成本粗略估计大概可以省下200万。
02
3个月搞定精装房 每户就花几十万
如果你觉得这是个例，那么我再说一个，更颠覆大家认知的例子。
北京市西城区新街口街道桦皮厂胡同8号楼的老旧小区改造。
这个小区距离天安门直线5公里，周边都是密集的住宅区，大拆大建根本不现实。
所以这也是他最牛的地方，他不仅仅也是“原拆原建”，而且使用了混凝土Mic模块化建造方式，把建筑从工地搬到工厂，解决了现场施工难的问题。
这在北京，属于首例。
盖房就跟造车一样，直接将居住模块三维预制出来，在工厂里加工生产，就像组装乐高一样的模块化形式，卧室、客厅、卫生间，厨房，包括地砖、外保温装饰板、门窗、外装饰都组装好。
实体的房间，然后由工厂运输到工地，用吊车现场进行安装。
不知道你看到上面的画面，会怎么想。
我反正是惊呆了，真的太酷了，以后造房子也可以成为流水线在工厂完成了吗。
这个小区简直是开创了装配式设计建造的新时代啊。
之前传统的原地施工，需要大型塔吊，从设计到完工怎么也要1年起步。
而且不断有噪音、粉尘干扰，
居民搬出去租房又是一大笔费用。
但是在新街口街道桦皮厂胡同8号楼这里，轻轻松松的，解决了以上所有的难题。
最关键的还是在于，整体居住舒适度的提升。改造后住房面积适度增加，采光更多，功能性空间也更多。
那么这样一套房子改建，一定很贵吧。
实际上居民新增面积只需要承担很少的一部分基础成本，另外装修部分的花费大概在每平3000-4000元/平。
这个成本，比起换房可划算多了。北京很多三环内的老破小价格，基本上均价是周边新房的40%-60%。
新的房子对比原来老房，面积增加了，品质变好了，房价也涨了，同时次新房还可以更稳定的增值。
而且对业主来说，居住在原来的地方，周边都是熟悉多年的老街坊，满满的幸福感。
03
这一次，泼天的富贵能不能轮到老破小？
我相信，很多家里有老破小，或者正在住老破小的朋友，看到上面旧改的例子，非常羡慕。
实际上，老旧小区改造，一直是城市更新的重要内容。
但之前的大部分改造，只是给老破小“美容”，治标不治本。比如加装电梯，外立面修缮，上下水疏通等等。
而原拆原建，才能从根本上解决老破小的问题，可惜一直没有出台对应的政策支持。
直到2020年6月，北京印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（178号文），老破小的原拆原建，才有了具体的解决思路。
首先，满足改造范围的房屋有：
（1）建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患的房屋；（2）以不成套公有住房为主的简易住宅楼；（3）经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房。
其次，改建的前提是，需经三分之二以上户数和90%居民的双重同意。这个也很困难，有些居民可能连租房成本都不愿意承担，有些对于补偿问题、房屋设计有个性化要求。需要加强动员工作。
最后，资金来源是非常大的问题。一般项目 改建的成本多方共担 ，由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集。
全国来看，有财力承担的城市并不多。所以老破小原拆原建可能只有一线城市、新一线城市有条件推进。
另外建筑商的利润也不高，所以改造动力不足。我们应当允许在不影响周边邻居采光的前提下，对项目进行一部分的扩建，增加产权面积，来创造更多财富价值。
04
城中村改造，可能是一种新的财富洗牌方式
我觉得未来城中村改造，也可能是一种代替现有的土地财政新的模式，也是一种新的财富洗牌方式。
我们都知道，当下“中国房地产市场供求关系发生重大变化”，开发商再也不能通过囤地来坐等财富升值了。
炒房客再也不能通过高杠杆炒房来实现财务自由了。
其实这样，对经济是有益处的。如果投机取巧就能搞到钱，那谁还踏踏实实工作呢？
但是搞活存量资产，释放更多经济活力，是当下亟待解决的问题。
天下老破小居民，苦住房久矣，如果连基本的居住条件都不能解决，还怎么可能靠扩大消费来拉动内需呢？
这一次，是时候轮到广大老破小业主们，来分一杯羹了。
真心希望这种原拆原建的改建模式能够推广开来，形成可持续发展的态势。
最后，欢迎大家多转发多点赞，你的每一个支持，就是对老破小原拆原建的一份助力！