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以下正文
利好出尽就是最大的利空。
18号线通车后，巴滨路的二手房又将何去何从？
01
最近突然爆火的白居寺大桥，让巴南和大渡口狠狠收割了一大波流量。但令人意外的是，作为该网红景点推荐路线之一的18号线，却并没有因为这个网红景点，而在客流量方面带来明显的提升。
在重庆轨道交通日常公布的日客流量数据中 ——
18号线工作日每天的客流量一般是5-6万人次；
到了周六的峰值，日客流量能够到达7万次左右。
目前18号线的日客流量只能排在12条轨道交通线路的倒数第三，日客流量仅能超过国博线和江跳线，甚至比大半线路都在东部槽谷的4号线，还要低上一些。
图源重庆轨道交通
也许有人会说，18号线客流量低迷的原因是关键站点没有开通，无法和5号线形成有效串联；又或者线路本身二期未开，功能性也没有达到完全体等等。
但无论何种原因，这个数据背后最重要的原因一定是这条线路途径板块人口薄弱的现状。
02
18号线一期主要串联钓鱼嘴、九龙坡、巴滨路三大半岛，在现有轨道交通布局上主要是与2号线、5号线、9号线串联，形成高效输送。
在之前盘点巴滨路的时候，有很多读者都表示，“等到18号线开通后，巴滨路的二手房就有转机了”。
然而终于等来了18号线开通，
却反倒更加凸显了巴滨路入住率较低的现状。
巴滨路所在的李家沱板块是重庆目前二手房挂牌量最高的板块之一，贝壳二手房挂牌量超过7100套，排名主城第七。
仅次于中央公园、西永、蔡家等新区板块。但李家沱又和其他高挂牌量的区域有明显的区别。
一般高挂牌量、投资客较多的板块都会某几个楼盘有着非常高的挂牌量，就比如西永板块的文旅城，光是御林一个组团就有超过1000套的二手房在售。又或者是像中央公园南区有明显的投资客扎堆出货的情况。
李家沱的二手房挂牌量并没有非常集中于某几个楼盘，目前挂牌率最高的楼盘/组团分别是 ——
千江凌云凌云峰一期，挂牌出售166套，挂牌率21.15%；
千江凌云千江府一期，挂牌出售71套，挂牌率20.88%；
澜山望一期，挂牌出售147套，挂牌率20.68%。
整个李家沱板块最高的挂牌率也仅仅只有21%，在中央公园南区某些楼盘动辄30%的挂牌率面前，巴滨路反而是非常健康的数据。
造成李家沱二手房高挂牌率的原因并不全部源于投资客，相反它目前最核心的问题比这些纯新区更值得关注 ——
因为它超高挂牌量，是源自于整个板块各个小区的平均挂牌量都比较高。
较高的平均挂牌量背后，代表着不少原住民正在计划搬离这里。
在贝壳的数据统计中，李家沱板块共有200多个楼盘/组团，其中有大约50个楼盘的二手房挂牌量低于10套，这些楼盘大多都是禁售期或是特殊产权房。
如果我们抛开这些特殊楼盘来计算的话，
李家沱剩余各小区的平均挂牌量大约有46套。
李家沱板块并不是严格意义上的纯新区，它有不少区域是沉淀了很多年的成熟居住区。但在其他传统区域，一般16年以前的小区自住氛围都会比较好，二手房出售的比例大多都是3-5%之间。而李家沱板块甚至有个别十年左右楼龄的小区挂牌率超过10%。
除此之外，不少二手房滞销的现状，还进一步加剧了这些老房源的堆积。
以贝壳单一平台的数据来看，李家沱大板块2023年二手房成交量只有615套。也就是说，如果只靠贝壳这一个平台，不算其他销售渠道的话，想要卖光李家沱现有的二手房，贝壳需要努力11.5年的时间。
在同样的数据中，照母山、茶园、大学城等高挂牌量的板块，都会明显好过于李家沱板块。而即便是在18号线的超级利好面前，李家沱的二手房在最近90天贝壳的成交数据中也依然惨淡 ——
最近90天板块内只有48个楼盘有二手房成交记录，
也就是说有接近70%的小区90天内0成交。
更且不提所有成交的小区中，还有25个楼盘三个月内只卖出了1套房。
现在在李家沱板块，三个月能卖出3套二手房的小区就已经是板块前十的热门小区了。很难想象，这个数据竟然会是建立在超级利好兑现的背景下创造的。
03
但在18号线超级利好的推动下，李家沱板块却迎来了一轮小的挂牌潮。仅是12月期间，李家沱板块就净增了200多套二手房。
大量的房源上架，让巴滨路不少次新二手房反而在利好兑现之际，刷新了价格的新低：
比如挂牌量不低的千江府二期组团，近期的成交单价已经稳定在7000+/㎡了。
而当年传说投资客报团购买的澜山望，成交价甚至已经跌到了6800+元/㎡。
现在卖房人最痛苦的事情不是降价，而是降价后依然无人问津，最终房子拿在手里还要继续还着每年上万元的月供。所以对于巴滨路想要卖房的业主而言，18号线通车这个绝无仅有的机会，骨折价出货也是合情合理。
但是未来的问题也随之而来：
如今重磅利好已经兑现，曾经那些花高价买下巴滨路房子的二手房卖家们，未来又将何去何从呢？
文丨重庆楼云社 作者丨山城的小年轻
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