新年到了，寒风里的一月，大家都在问新年的北京楼市，会更冷吗？
这是一个很大的问题，拆哥觉得，真正想要剖析好这个问题，还要细分化来看。但是目前来看，豪宅领域，还是暖春。甚至，还没出一月2024 年最值得买的豪宅，就或许已经一锤定音了。
为什么北京豪宅楼市仍然给力？
虽然市场上目前说法众说纷纭，对于今年的预测也部分看跌。但是2023 年的数据出来，会发现北京的豪宅市场，还是很能打。
根据京楼销售排行榜的数据，虽然2023 北京商品房销量下降了成交62600 套，同比下降2.57% ；成交面积854.45 万㎡，同比下降0.71% ；
但是实际上，商品房下面的细分属性分别对应着不同的购房人群，如果但从这样一个粗略的数据就唱衰北京24 年房市，那难免会有一些管中窥豹了。
事实上，去年北京豪宅市场的销售数据不降反升。也是京楼销售排行榜的数据， 均价在 8 万 + 以上豪宅成交套数同比上涨了约 17.70% ；成交面积也同比上涨了约 8.01% ；虽然能感受到经济的复苏速度缓慢，但是这种时候成交均价同比上涨了 5.51% ，达到了 103652 元 / ㎡。
数据耀眼是一方面，当然经济形势也不容忽视
在2024 的预测中，拆哥就预言过这一条：
“新房、二手房都比较旺的区域是海淀区西北旺+ 永丰南，学区落位比较利好，2 个片区携手共进。海淀区西五环新房成为楼市热点，香山樾售罄后，同属西部的四季青新地块继续将豪宅化进行到底。这两边的海淀业主将会赢麻了。”
四季青的豪宅化其实已经板上钉钉，实际上日本也是有差不多的经历。
图片来源：イエイ
一块地块在经历了豪宅化后，即使遇到经济下行期，也仍有不错的保值功能。
一些急流勇退和高瞻远瞩的日本人，就在泡沫经济破裂后选择了特定地块的特定房产项目，不仅做到了保值，甚至在折旧的情况下还升值了。
首都圈二手高层公寓三十年价格演变图源：home4u
事实上，正是因为瞄准了日本政府对于地价的保护措施，这些富人才能安心地出手购买这些豪宅。
当然。国内的豪宅价格对应到日本，大抵可以对应为超高层住宅（即 超高層マンション ）和东京周边地区的一户建两种形式。
在东京市中心很多超高层住宅都由很厉害的开发商主持，比如森大厦，如果你没听说过森大厦，那你也一定听说过森大厦旗下最著名的作品——上海环球金融中心。政策倾斜+够硬产品力，实际上我们看首都圈的高层住宅价格，在泡沫经济破裂下跌后，也在慢慢地回到巅峰。
第二种豪宅就是离东京有一定距离的别墅，对应到北京房市并结合国情，可以对应为拥有稀缺资源的豪宅。
两者综合一下，结合国内国情，就是拥有稀缺资源的，平层豪宅。比如之前预言说过的香山樾。
香山樾区位图
日本最近一次的大幅度低价下跌，是2020 年日本全国地价因疫情而下跌。
这个时候，轻井泽町却比去年同期上涨5.19%，由此可见轻井泽有多么特别。
这个时候，轻井泽的不同区域却逆势增长。
中心位置的南が丘，仅在2020年1-7月（也就是新冠的最前几个月的隔离时期）有着短暂下跌，在此之后的增长率一直是两位数，23年7月甚至到了13.6%。这不是个例比如鹿島ノ森板块也在23年7月达到了11.9%的增长率。（ 数据来源:Prefectural Survey 長野県；National Survey 地価公示）
轻井泽豪宅
轻井泽的土地为什么会上涨？
有几个主要原因。
1. “保护自然环境和景观”的轻井泽町的条例，建筑也有相关限制，保护独特景观，新拍土地也越来越稀少。
2. 此外，新干线的开通也提升了轻井泽的价值。特别是疫情影响，考虑移居或二据点的富豪增加了。他们未雨绸缪，认为还是到达东京交通便利的地区更好一些。为了满足这种需求，轻井泽的人气不断上升。这和目前北京逆城市化的风向如出一辙。
3. 轻井泽的平均气温在20 度以上，有凉爽感。火山灰和浮石堆积，排水良好，可以抑制湿气。环境好才是王道。
这样的版块综上所述，日本轻井泽受到国内外人士的青睐也不足为奇怪。
总而言之，这样的板块就是发掘逆境里面的潜力股。拿到最保值的资产，不仅能单独的保值，还能将自己的财产配置最大效益化。
香山：升值进行时？下一个轻井泽？
之前说过，其实香山地区的土地供给，在海淀区也好还是全北京来讲都非常低。
据估计，连续10 年海淀区供地全市占比不足5% 。这个确实是北京市土地供应的紧张。
而香山别墅区，近20年供应不足10宗，近3年半仅2宗。这和轻井泽实在是太像了!
为了保护环境，保留大批量林地，从而不批住宅用地是一个主要的原因外。而且板块的豪宅化势必也不会让很多土地流出，物以稀为贵，景给贵人赏。轻井泽和香山别墅区，都踩在了这一点。
香山景色图
再加一点，香山的景色，那是没的说，拆哥看来也完全不输轻井泽。两地都是远近闻名的避暑胜地，且秋天还有片片枫叶，引得大批游人蜂拥而至， 而至于怎么把最好的景色呈现给业主，这一点上香山樾也钻研了很久。
效果图
香山高度约575 米，香山樾每一栋不超过4 层，最大楼间距约43 米。这样勘定的数据，是为了每一户都不会有视线遮挡。
效果图
为了保具备条件的房子都能观山，这一点可谓匠心，许多时候豪宅的保值，就是要靠这种细致入微的景色。
当然、双会所的配置也十分显眼，一个满足基本需求，一个满足精神需求。
这也和东京的许多保值高级住宅有着共同点。
西入口会所预计建成健身房、生鲜超市、水吧等设施，和森大厦一样，能够极大满足业主的健康生活、美食享受、休闲娱乐。
另一个会所，则是古色古香的关帝庙，重新修正拟改造成书房、茶室。在这里，能看到秋天山景下茶室中升起的屡屡氤氲，在别人还在为了香山排队上山的时候，香山樾的业主则可以坐在关帝庙前，观满山红火。
关于户型上，上一篇拆哥的文章已经讲解了大概，除了共同的华为智能家居、每个户型都有它独特的地方。其中建面约231平米的大四居两厅三卫更是奢侈。
户型图
进门左看，就是约14米南向面宽的客厅。客厅也只是一切的开始而已，客厅部分选用旭格推拉窗，开窗比达到了约78%! 提供了观赏香山美景的超宽视界。
仔细看地面，用的是天然石材雅柏灰木；饰面用的是半山纹橡木；而岩板则是简一碧海珈蓝。山峰的土元素、森林的木元素、海洋的水元素，就蕴含在客厅的细节之中。身处客厅，正如莎士比亚的名言一样，The world is my oyster 世界在我脚下。
左起：地面、木饰面、岩板效果图
实景图
而随着客厅向北，会看到饮食中心餐厅以及厨房。厨房内嵌灯带，色温3500k；海蒂诗德国进口五金，4D立体调节，提供更具人性化的体验。德国嘉格纳的厨具，可能没听过对吧？举个例子，上海金虹桥某老牌豪宅里，580多平的豪宅，用的也是同品牌。
实景图
双南向卧室套间，270度的转角飘窗，进来的不仅是采光，还是香山艳景。
卫生间，镜柜自动除雾，双台盆都是标配。还有窗户，更是神似轻井泽的豪宅。在下雪的日子看雪落香山，在浴缸里饮一壶小酒，落叶的日子看漫山遍野的枫叶，在浴缸里抿一口干白。这才是真的奢侈。
实景图
当然，文字能表达的也只有香山樾的冰山一角。综上而言，一个豪宅的保值与否，不仅是时代的政策，还有地区的稀缺，和过硬的产品力。
而香山樾，彷佛早就料到这一切，下一个笑到最后的森大厦，下一个和轻 井泽一样腾飞的地块。
不言而喻!
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