当年的南沙，是投资客的天堂，大巴车拉着深圳人一车一车地来看房，售楼处挤满了人，也就是这些投资客，把南沙的房价从2万+，拉上了3字头甚至4字头。
南沙就像一个含着金汤匙的出生后富二代，本该走上人生巅峰的，结果走太快，掉下来了。现在越努力，越不讨好。
今天，我跟大家聊聊新政之后，南沙楼市的现状。
01
新房，不好卖
南沙一手市场的热度锐减，成交量从最高峰的时候，直接腰斩，2022年就只卖了6000套，2023年政策放松后，数据稍微好一点，但也就不到8000套。
南沙去年的新房，基本在降价大甩卖。
铂玥明珠ONE，这个盘在最热门的横沥岛，拥有超过千亿的顶级配套 （广州新地标IFF、最快速地铁18号线、最强医院中山第一附属医院） ，也是大湾区里面金融属性最强的板块之一。
但就是这么牛的盘，依然凭借一己之力把横沥岛的房价拉了下来。从3.6万/㎡的限价带到3万/㎡以下，一度卖出过2.4万/㎡的单价。
上个月，这个盘推出6套一口价房源，建面约54.45-113.42㎡，折后单价1.56-2.82万/㎡，总价86万起。
越秀珠实天悦海湾，这个盘位置也不错，南沙坊间有言，“先有南沙湾，后有南沙区”。拿地价接近2万/㎡，开盘3.2万/㎡，之后价格逐步走低，
降幅也相当猛，之前一直稳定在2.6万/㎡的单价区间，上个月推出7套一口价房源，单价已经来到1字头了，单价1.95-2.51万/㎡，建面约84.29-99.29㎡，总价168万起。
湾区金融城，也是处于最热门的横沥岛上的新盘，两年前均价3.6万/㎡，茶水费据说都要50-100万。年底推出6套一口价房源，建面约88.09-118.6㎡，折后单价2.98-3.22万/㎡。
还有，中铁阅江来，推出6套一口价房源，建面约88.98-103.81㎡，优享总价161-225万，劲省约21-29万。
整体来看，广州各个区的新盘都在降价，而南沙的降价幅度是除了增城以外，最夸张的，基本上每个楼盘都在降价。南沙的“新房价格底”，也不断被刷新。
现在南沙库存量为175.21万㎡，去化周期26.4个月，对比10月份25.8个月，又上涨0.6个月，去化周期也排到了第三的位置，压力真的很大。
02
二手房，降价潮
不仅仅是一手房去化压力大，二手房也是如此。
现在南沙二手房挂牌量极大，贝壳上面已经挂了7560套二手房，2023年南沙二手房的月销量一直处在300套+水平，“920”新政后，10月和12月突破了400套。
很明显，这样的去化速度，根本顶不住这么高的挂牌量。就算按照最好的月份算400套，现有的库存去化时间也得要18.9个月。
截图时间：2024.1.5
我看到乐居做的统计，南沙44个热门小区中，目前有36个小区相比两年前有降价，占比超8成。
去化跟不上挂牌，出售压力大，叠加一手房降价暴击，很多业主要想把房子卖出去，就也只能被迫降价。
比如，南沙超级大盘——南沙碧桂园，二手均价也从高峰期的2.4万/㎡，降到现在的1.6万/㎡。
有的业主为了尽快脱手，直接把挂牌价降到了1.25万/㎡，对比起高峰期原地打了个五折。
还有标杆盘金茂湾，地处蕉门河板块，隔河对望灵山岛尖，拥有南沙罕见的望江大户型产品，说是豪宅盘也不为过。
现在，一套170㎡大平层，四房三卫双主套，全屋订做精装修，总价只要493万！小区同户型的房子，2022年还要790万，业主直接大刀砍了297万出售。
星河山海湾，一套137㎡的4房2厅2卫，总价360万，单价仅2.6万/㎡。你能想象，这个小区在2021年曾卖出过4.8万/㎡高价，现在直接跌回了开盘价。
同小区上个月还成交了一套89.07㎡的户型，成交价2.1万/㎡，甚至比当年的新房买入价还要低。
诸如此类的案例还有很多，现在低价淘南沙笋盘的机会，一捞一大把。
2022年上半年，我看到网上有人说，增城卖不出价，南沙卖不出量。而现在，南沙面临的问题就是想要卖出量，就只能牺牲“价”。
03
南沙，还能翻身吗？
南沙，本来是含着金汤匙出生的新宠儿，但在逆势中也没办法逃脱低迷的行情。
说实话，2023年的调控政策对南沙确实不利，南沙是外围区里面唯一没放开调控的。
而且调控放开后，现在市场的热度已经转移到番禺去了，番禺有跨境电商巨头希音、小鹏汇 天等等独角兽。 这些都是实实在在落地的新兴产业。
反观南沙，产业增长太慢，你看最新的工业企业产值前20大的排行榜，没看到什么新引进的公司，新进入的大型制造业项目不多，自然带动不起来人口和经济。
还有，人口增长太慢。
南沙虽然是2022人口增量最多的区，但是现在也就仅仅只有92.94万人，距离200万人的目标还有很远呢。
再加上，南沙的房价被前几年深莞的投资客提前透支了。
现在的情况是，市场也开始恢复理智，南沙的价值要回归，我觉得还需要点时间。南沙还要加快引入产业和人才的步伐，不然就浪费了这个造梦工厂了。
而对想买南沙的刚需朋友来说，今年可以考虑下手。
投资的话，选筹很重要，一定要放在核心且周边配套完善的板块，不过，等待周期会比较长，大家要做好心理准备。
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文 | 村长♂