今天来聊聊鼓楼一个豪宅,从拿地到开盘再到交房,可以说争议不少,目前交房后的二手表现,也出现了一定价格波动。
项目情况
2016年11月,金辉联合体,拿下两幅鼓楼义井旧屋区地块。
宗地2016-15号:面积59亩,42.76亿拿下,溢价50%,无偿提供商品住宅11250平方米,实际可售楼面价31662元/㎡
宗地2016-21号:面积28亩,7.97亿拿下,溢价50%,无偿提供商品住宅1800平方米,实际可售楼面价31111元/㎡
两幅地块,最终被开发成金茂府一二期,备案名金辉珑岳花园。
两幅地块和备案名等,比较饶,盘点一下:
宗地21号,即金茂府一期,更靠近鼓楼,2018年开盘,不过备案名是金辉珑岳花园二区。
宗地15号,即金茂府二期,靠近三环,分成ABC区,其中B区安置房,C区存在4栋商品房和2栋安置房,A区定位叠拼+复式,备案名金辉珑岳花园一区。
对于这两幅地块,也正好赶上了福州土拍的巅峰期。
当时土拍还供应了如:建发央玺、万科九如府、中海金玺公馆等。
这些地块虽然都有限价压制,不过都触发配建安置房,最终可售楼面价基本都是板块的巅峰。
目前回过头来看,虽然开发商高价拿地,但是基本都赶上楼市余温高价出售,目前这些项目二手的表现,对比当初新盘的高售价,都有一定幅度下跌。
回到金茂府身上,近期项目二期,C区闹出安置房和商品房的隔离争议。
这个地块共4栋精装商品房+2栋安置房,商品房物业收费是4.3元,安置房是2元,业主购买花箱堵住作为安置房的消防通道,随后就爆发争端。
对于安置房和商品房的隔离问题,这几年也不少见,除非一方妥协,否则争端都不会停止。
房价情况
对于C区的商品房,从开盘信息来看:
2019年11月开盘,主打大平层房源,备案均价38680元/㎡(含装修3000)。
开盘当天去化24套,去化率18%
后来项目售价也出现波动,打出一些特价房源等。
从目前二手挂牌来看,找到一套C区商品房,中层精装142平,单价3.2W,总价458W。
挂牌2个月,降价28W。
对比当初开盘均价,目前的挂牌已经直接下跌6K,总价下跌85W。
如果再套上所谓的持有利息,办证支出等,这一套房源最少亏损150W左右。
回到项目本身,出现这样的价格下跌,原因很多。
1、隔离问题:安置房隔离争议,改善盘如果失去纯商属性,杀伤力更大。
2、区位问题:项目地处义井,距离三环、以及铁路,也就300米左右,地铁、学区、商圈等配套,近距离都看不到,自身社区也就一个狭长地块,忽略不计。
3、环境问题:目前整个楼市降温,当初高价拿地,高价出售的新盘,降价概率本来就不低
4、供需问题:项目最大的牌子就是鼓楼,特别前10年鼓楼接近断供,不过今年鼓楼开启供应,项目的稀缺性基本消失。
综上,对于项目的二手跌幅,只能说也是综合各种因素,一个位于鼓楼外围的改善盘,依靠鼓楼的牌子,加上多年断供衬托出来的溢价,让项目的价值虚高的厉害,如今鼓楼供应开启,这种外围改善盘,失去这个唯一价值后,回顾自己的配套资源,再遇上安置隔离,可以说后续走势更难。
板块分析
对于金茂府的二手贬值,可以说能找到很多理由,但是这里面最直观的问题,还是配套不足硬靠鼓楼牌子卖溢价,这个表现并不少见。
比如近期鼓楼西江滨的几个袖珍盘,左海璞宸、保利天珺、建发臻园等。
这些袖珍盘,仅从区位来说,都谈不上非常优质,社区也是忽略不计,周边配套也不明显,完全就是主打一个地缘客置换。
甚至不少项目,凭借纯商属性,极少的房源,搞出了较高的售价预期。
不过从近期预售开盘的表现来看,已经开盘的左海璞宸,虽然网签29套,但是包含17套安商房,实际商品房网签12套。
项目2月领证,10个月实际网签22套的表现,只能说卖得并不理想。
另外两个纯商盘,看上去预期更高,不过最终的表现,已经看不到当初的惜售预期。
除了新盘的表现外,近期鼓楼的部分次新等二手表现,也不算理想。
以西区的融侨锦江悦府为例:
2023年11月,成交232平,高层精装,单价4.5W,总价1047W
2022年7月,成交231平,高层毛坯,单价5.2W,总价1226W
133平户型:2021年成交简装5.5W,2023年精装5.7W。
目前的挂牌里面,已经有中高层,4.8W左右的价格。
对于这个二手房源,由于存在看江、精装等差异,所以单价有一定波动,不过从趋势来看,下半年整体的价格趋势,已经对比年初和去年,出现下跌。
除了这些次新房外,还有位于金茂府附近,最近交房的保利天悦二期,刚交房短短时间,就已经挂牌14套。
对于刚交房的项目,一般溢价都极高,不过即便如此,中高层已经出现4.8W的挂牌。
对比当初项目开盘,精装均价4.5W左右,2年半的持有周期。
虽然目前挂牌还没有低于当初售价,但是算上利息以及办证等支出,很明显也无法保本。
当然目前的挂牌,还只是短时间内的高溢价,要想真正成交,很明显难度不低。
目前项目周边已经供应屏西旧改,两幅纯商都被保利拿下,后续还有其他的鼓台地块。
对于天悦二期,目前未满二的情况下,对于买方基本要支出5W以上,明显社区不成形,周边配套也不算亮眼的情况下,难寻接盘。
盘点总结
这两年福州楼市全面降温,不少板块出现房价大幅下跌,作为核心区的鼓楼,一直以来依靠断供的土地,不少改善盘都做到了极高的溢价。
很多项目在二手的成交价,都出乎市场的意外,看上去配套不亮眼,社区很一般,也没有学区加持,但是依然做到高价成交。
不过随着楼市降温,鼓楼开启旧改供应后,这个难以理解的溢价,可能也会被逐步打破。
目前来看,鼓楼的外围区域,打出主打一个鼓楼牌子的溢价次新,成了最先下跌的地方。
毕竟对于这些区域,也就吸引部分地缘,论板块的亮眼度,可能不如外围的东二环等。
如今鼓楼地缘有更多选择,非核心区的改善,可能也看不上空有鼓楼牌子的区域。
二手的不保本,可能仅仅是开始。
至于明年那些新地块,预计上市的压力并没有想象的轻松。