天府新区未来会有不错的发展，但我并不看好目前的天府新区楼市！
楼市一直有一句话：长期看人口、中期看土地、短期看金融！
在我看来，对于普通购房者，楼市是：长期看人口，中期看运气，短期看智商！
前几年成都老城和新区在楼市上谁强谁弱的争论一直很激烈。
2021年天府新区房价高点时，不少人认为天府新区的房价会超过五城区，并且未来会不断甩开五城区。
其实那个时候，天府新区很多对标五城区同水平楼盘二手成交价格，已经比五城区高了。
（特别强调一下，为了防止抬杠，对标的意思是，天府新区和五城区同级别板块内品质相当的楼盘对比，是核心板块对标核心板块，普通板块对标普通板块，而不是拿天府新区核心板块高端改善盘去比五城区吊车尾板块的老破小。）
经过这两年多成都楼市的长期持续疲软，虽然各城区的二手房成交价基本都有下滑，可从现在新区和老城的对比情况来看。
天府新区对标五城区同级别板块和同类型品质楼盘，在价格上不仅没有像很多人预期那样超过五城区，反倒是五城区在价格上和天府新区拉开了差距。
而且从目前的市场趋势看，我们分析以2024年为节点，未来成都老城和新区在楼市的争论，会而逐渐减少。
争论减少的核心原因，是天府新区已经不具备和五城区在楼市上争高下的底气了。
天府新区二手房这两年整体下滑情况多明显，其实从上面的图就能看出来。
不找那些天府新区比较差的楼盘故意比较，拿作为天府新区热门板块锦江生态带，品质和热度双高的万科翡翠公园做对比。
2021年的时候，万科翡翠公园成交能到三万以上，现在转头看一下挂牌价，整体跌了很多。
要知道挂牌价还并非是成交价，相比于成交价，挂牌价只高不低。
热门板块的热门小区都是如此，其他一些天府新区较差的板块较差的小区更是恼火。
五城区和天府新区在楼市的差距明显化，原因不是因为我们分析五城区房价会涨很多，而是因为我们分析天府新区的房价会下滑很多。
即使五城区房价原地踏步，天府新区的下跌依然会导致差距拉开。
老读者清楚，我从2020年下半年开始就一直在提天府新区的楼市风险。
因为我清楚，天府新区是早期冒险家的游乐场，是追风投资者的乱葬岗。
纵观近十年的房产市场，各大城市，甚至同一城市的不同时期，都会有一些区域在房产市场被炒作得极为火热。
这些楼市火热的区域，极少部分能刚好占据天时地利人和而成功。
往往有足够好的自身条件（本身的区域位置，土地打造条件）、足够好的发展动力（城市的快速发展建设，及区域的自身规划利好）、足够多的人口流入（人口流入的数量，人口流入的质量，双优！）。
就如成都的高新区（南）那样，而天府新区……不完全满足这些条件的。
（插一句：成都购房者可以到微信公众号“不鱼说房”去看看历史文章，里面有很多对成都楼市的具体分析文章，以及规划文件，对购房者很有帮助。）
这些绝大多数根本不具备满足楼市成功条件的区域，如果前期依靠预期将房价推的过高，那后期预期的兑现不足，就会快速将房价打回原形。
依靠炒作，短时间也许可以实现暴富的梦想，但长期看这些区域的楼市会无情的将购房者推向资产快速缩水的深渊，投资浪潮退去，留下的必然是一地鸡毛。
可能有人从容离场，但更多的人面对的是一片惨淡。
就像前面所说的那样，天府新区是早期冒险家的游乐场，是追风投资者的乱葬岗。
回头看，天府新区买房正儿八经获益的，都是早期市场还不太看好天府新区，低价买入的那批早期冒险家。
接盘的都是后期价格高涨后，跟风买入的追风投资者。
天府新区买房，除了真实的自住需求，其实大家都心知肚明，还有很大比例的投资需求。
大量的投资需求涌入，会让天府新区的房产市场在大量投资的裹挟变的极不稳定。
天府新区楼市还有很长的去投资化要走。
就如我前几个月的文章写的那样，我的分析是未来天府新区对标五城区，买入的合理线是65％。
对标板块的对标品质楼盘，天府新区的价格只要在五城区价格的65％以下是我们推荐购买的合理线，超过65％其实就要更谨慎一些。
总之，希望大家能理性地看待天府新区的楼市。
可能很多人不愿意听，也不愿意承认，但事实上就成都情况来说，我们更愿意认为，天府新区只不过是一个发展好，规划强，定位高的郊区。
我们不否认天府新区的强势发展，但我们也要客观的认识到，天府新区在楼市上的缺陷。
天府新区楼市它不同于五城区有优质的基本属性兜底，天府新区的特色条件导致它会有很高的上限，有条件出现很多单价总价双高的超高端改善，但它的基本属性差，就意味着它也同样有很低的下限。