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①流动资金紧张状况日益严峻,预计流动现金及银行存款仍无法履行当前及日后债务所需; ②2024年8月为宝龙美元债偿债高峰期; ③宝龙集团寻求重组。

近日,昔日千亿房企宝龙地产宣布公司无法支付境外债,流动资金紧张状况日益严峻。

根据公告,宝龙地产2025年4月到期的1591.625万美元票据利息应付日期在今年10月30日,宽限期为30天。但截至11月29日,宝龙地产仍然无法支付,构成实质违约。

“公司已竭尽全力,但预计流动现金及银行存款仍无法履行当前及日后债务所需。”宝龙地产在公告中表示。

1.14亿元利息无法支付

宝龙地产曾披露,公司发行了2025年4月到期的5.95%优先票据,该等票据在新加坡证券交易所上市。2025年4月票据项下1591.625万美元(约合人民币1.14亿元)的利息于今年10月30日到期应付,宝龙地产有30天的宽限期支付利息。

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但截至11月29日,宝龙地产尚未支付相关利息,根据公司若干境外长期计息银行及其他借款的条款,无法支付将导致违约事件。同时,宝龙地产也未收到任何要求加快偿还债务的通知。

鉴于公司面对的债务压力,宝龙地产方面认为,应立即探讨当前整体债务的全面解决方案,以确保本集团的可持续经营,维护其所有持份者的利益。确保按时交付物业及稳健经营面对当前复杂的经济形势及中国房地产行业深度调整期所带来的诸多挑战,坚持不懈努力,确保房地产开发项目能够按时交付,保障购房者利益,为可持续发展保障现金资源。

宝龙地产方面表示,公司将始终坚持稳健经营,坚守“保交付”底线,将“品质交付”作为目标,履行承诺保障各地项目全力交付。截至公告公布日,集团仍继续保持正常的业务营运。

前11个月销售264亿

同比下降30.36%

回顾过去三年,宝龙地产前10月销售额下滑得明显。

2020年同期,公司实现合约销售额624.21亿元,完成当年销售目标超过八成;2021年,合约销售额同比上一年增长35.9%至848.1亿元。即便在疫情影响下的2022年,宝龙地产也完成了346.87亿元合约销售额。

12月8日晚间,宝龙地产(01238.HK)发布未经审核运营数据,11月,公司合约销售额(连同共同控制实体及联营公司的合约销售额)11.32亿元,同比下降65.12%;合约销售面积为13.41万平方米,同比下降38.96%。

今年前11个月,宝龙地产合约销售总额(连同共同控制实体及联营公司的合约销售额)264.15亿元,同比下降30.36%;合约销售总面积为181.55万平方米,同比下降28.22%。

寻求重组

宝龙在资产处置也并不顺利,2021年业绩会上,管理层曾提出通过转让资产包回笼资金以偿还债务,缓解短期债务压力。

彼时提出,公司存在包括长租公寓、写字楼等在内的大量销售货包,其中杭州、上海、南京、天津的写字楼与长租公寓正在积极协调,货值大约150亿-200亿元。此外,公司还有39个没有抵押的商场和酒店,货值约250亿元,可与银行机构、资本机构、基金机构做不同程度的抵押贷款业务。但之后,一些资产出售最终未能成行。

值得关注的是, 2022年宝龙地产还曾与宝龙商业订立协议,拟以8.68亿元将位于上海宝山写字楼出售予后者,这一交易有很多质疑和反对的声音,最终交易宣告终止。

宝龙商业给出的最终解释是:“由于集团就完成交易后收回物业部分的空置管有权作自用取得承租人同意存在实际困难,并鉴于当前市场环境及资本市场近日波动。”

集团最终主动终止交易。

当然也有一些好消息, 就在11月,宝龙出售李沧宝龙广场予青岛本土企业达翁集团,由达翁集团进行全面升级改造。

对眼下的宝龙来说,快速出售类似李沧宝龙广场这样运营不佳的资产,也对资金及经营压力有些许帮助。

鉴于目前面对的压力,宝龙地产认为,应立即探讨当前整体债务的全面解决方案,以确保可持续经营,维护其所有持份者的利益。

据悉,宝龙地产已委聘海通国际证券有限公司为财务顾问,盛德律师事务所为法律顾问,以促进与债权人之间的透明对话,探讨寻求全面解决当前流动资金问题的所有可行方案,以确保集团的可持续经营,维护其所有持份者的利益。

有分析指出,此前美国疯狂加息,目前汇率高位带来了很大压力,人民币贬值让海外融资者苦不堪言。不少房企目标一致要求展期重组,也已有成功的先例。

11月20日,融创中国宣布境外债务重组各项条件已获满足,20日起正式生效,这意味着历时18个月的融创境外债重组正式宣告成功, 融创成为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。

境外债务重组后,境外公开市场短期内无刚性还债压力,为经营恢复也创造了更好条件。

据了解,宝龙集团1990年成立于澳门,旗下业务包括房地产、商业、酒店、文化艺术等,创始人许健康为福建晋江人。宝龙地产自2003年起专注开发运营综合性商业地产项目,2009年在香港上市,是福建省厦门市第一家发行H股的房地产企业。2010年,宝龙地产将总部从福建厦门搬迁到上海。

公开资料显示,宝龙地产在长三角、粤港澳大湾区、海西经济区等区域开发近300个项目。住宅涵盖中高档商品房到别墅等各类业态,商业项目以宝龙一城、宝龙城、宝龙广场三大产品系列为主。

据克而瑞统计,2015-2020年,宝龙地产分别实现销售金额140.3亿元、174.9亿元、220.2亿元、421.1亿元、610.4亿元、811.1亿元。2021年,公司的合同销售额达到1012亿元,正式跨入千亿级房地产开发企业的行列,排名百强房企第43位。

业内:企业现金流与刚性债务之间产生错配

对于宝龙地产的困境,中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出,近年来,房地产市场受到诸多因素的影响,包括政策调控、融资渠道收紧、市场需求下降等,导致行业整体压力较大,而宝龙地产作为一家规模较大的房地产企业,也受到了这些因素的影响。

具体来说,柏文喜表示,宝龙地产的财务状况是受到了融资渠道收紧的直接影响,导致其资金链紧张,无法按时偿还债务。此外,房地产市场的低迷也导致了销售回款不畅,进一步加剧了公司的财务压力。

在此背景下,柏文喜表示,虽然目前有一些企业传出债务重组的利好消息,但仍然有一些企业无法摆脱困境。这主要是因为不同的企业面临的具体情况不同。未来,随着房地产市场的持续调整和政策环境的变化,不排除可能会有企业面临债务问题。

与此同时,柏文喜也表示,或会有更多的房企通过债务重组等方式来缓解财务压力。因此,对于投资者来说,需要更加关注房企的财务状况和经营情况,以做出更加明智的投资决策。

能坚持到现在的民营房企已经很不错了,出现这一局面的核心原因有两个:一是销售持续下行,房企回笼资金有限;二是民营房企的实际融资环境没有改善,能够得到的政策支持资金很少,这就造成了企业现金流与刚性债务之间的错配。”同策研究院研究总监宋红卫分析,展望未来企业的走向,关键是看现在政策执行的力度。

此前的11月17日,央行、金融监管总局、证监会三部门召开金融机构座谈会,研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。会议强调,要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷;继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资,支持房地产企业通过资本市场合理股权融资等。

此外,近期有市场消息称,监管机构正在起草一份中资房地产商“白名单”,可能涵盖50家规模房企,国有和民营房企会被列入其中,其中不乏已经出险房企。在此背景下,宋红卫指出,如果该消息属实且有效执行,预计银行会加大对民营企业的投放力度,对于宝龙地产等房企而言,或是一个较大利好,比较优质的房企或能得到政策的支持,至少在一些债务展期或流动性融资方面可以得到较大便利,对房企缓解现金流的紧张起到积极作用,尤其在年底现金流较紧张的这一节点上,有助于房企的自救与自我造血功能的恢复。

本文来源:每日经济新闻、观点网、澎湃新闻、新京报

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本刊法律顾问:广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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