中山市三角镇迪茵湖畔再添产业新载体。近日，民森信息科技服务业集聚区一区项目1-4号楼封顶，将建设4栋高标准工业大厦，建筑面积超过12万平方米。这是三角镇村镇低效工业园改造升级（下称“工改”）工作中又一个取得关键进展的企业自主改造项目。
三角镇针对村级物业少、私人土地较多的实际情况，在政策同意范畴内，最大限度降低企业参与“工改”的准入门槛，用足用好“工改”优待政策，通过“一企一策”充分调动市场力量、民间资本参与“工改”的积极性，找到民营企业“工改”的最优解。
据统计，截至今年11月底，三角镇2023年经市认定的拆除整备用地面积1069亩，完成市下达全年目标任务的214%，完成进度位居全市第一。目前17个已批复改造方案的“工改”项目均由民营企业或个人作为改造主体。
民森信息科技服务业集聚区一区项目首期封顶。
给予企业最大“灵活度”
“‘工改’的活力和动力要靠市场，‘工改’的可连续性和检验成效也要靠市场。”
推动民营企业自主改造成为三角镇“工改”的必由之路，也是主要的发力点。
三角镇党委副书记熊定鹏介绍，由于客观历史原因，三角镇现有工业用地约15500亩，其中村集体、镇政府持有的公有建设用地占比仅1.67%。除了蟠龙村集体有约111亩连片工业用地外，绝大部分土地都掌握在民营企业和私人手中。
为让民营企业在“工改”中唱好“主角”，今年以来，三角镇坚持两手抓、两手硬。一方面，三角镇抓政策“吸引力”。“信心比黄金还重要。”熊定鹏介绍，三角镇在政策同意范畴内，不考核“税收强度”，并在投资强度、分割销售、延长土地使用年期、容积率调整、建设期限等方面，尽量满足企业实际改造需要，给予企业最大的灵活度，让成本和风险可控。另一方面，三角镇抓执法“驱动力”，坚持包容审慎执法，对一些“小散乱污危”问题突出且具备改造条件的企业，坚决执法、果断亮剑，防止“躺平”和“躺赢”。
“春江水暖鸭先知，企业最贴近和了解市场。‘工改’的活力和动力要靠市场，‘工改’的可连续性和检验成效也要靠市场。”熊定鹏表示，相比其他模式，企业自改更为灵活自如，进可攻、退可守，不需要‘工改’周转金和财政资金注入，充分发挥了市场力量，让企业和民间资本根据市场形势，更加积极自主参与改造招商和运营。
富山周密电镀（中山）有限公司“工改工”宗地项目建设现场。
“工改”项目总投资36.9亿元，亿元以上项目“扎堆”
“好产品需要杰出的营销，好政策同样需要有力的宣传和推动。”
梁壮忠是深圳某企业的法人代表。深中通道通车在即，他先行一步，果断将投资目光投到中山三角这块热土上，一举股权收购广东海源管业有限公司并决定投资超3亿元进行“工改”，进展冷链物流、仓储和预制菜。
广东海源管业有限公司“工改工”项目效果图。
梁壮忠表示，他曾到多地考察，综合考量下来，三角镇给他的感觉最好。“优良的营商环境、优越的地理位置、交通便利，这些都会成为企业高质量进展的助推剂。”他说。
为让企业安心参与“工改”，三角镇多维发力，将服务工作贯穿在“工改”的全流程。
对于三角镇的服务工作，中山裕北涂料有限公司总经理梁坚来印象深刻。他透露，早在8年前，公司的用地和厂房低效化问题已十分突出，严峻制约了企业进展。近两年，中山吹响“工改”的号角，但此前对于“要不要改”和“怎么改”等关键问题，他仍存在较多疑问。
三角镇“工改”专班工作人员的一个电话开启了中山裕北涂料有限公司的“工改”之路。今年，梁坚来在出游期间接到一个陌生来电，来电的正是三角镇“工改”专班工作人员。由于当时在外不便详细对接，梁坚来在简单回复后便挂断了电话，并很快就忘记了这事。当回到中山后不久，他再次接到了专班工作人员来电。通过一次次拜访联系，工作人员向梁坚来耐心讲解政策，回答疑问，打消了他心中的疑虑并进一步坚定了他参与“工改”的决心，并最终决定投资1.42亿元参与“工改”，研发、制造纺织类新材料等产品。
此外，在“工改”项目审批环节，三角镇一方面理顺镇内“工改”流程和协同机制，另一方面加强与市相关职能部门沟通和谐，推动‘工改’审批流程更为顺畅、高效。
三角镇“工改”专班技术骨干吴钊文表示，“工改”的过程，就是帮助企业系统梳理和解决土地、计划、报建问题的过程，往往耗时费力。经过市镇两级不断地提速和压缩审批时限，三角镇“工改”项目审批已越来越快。近期，三角镇利用“工改”新政，同步开展大基智能科技（中山）有限公司等多个项目改造方案征求意见和公示、土地并证等工作，极大地压缩了审批时间，增强了企业改造投资信心。
大基智能科技（中山）有限公司“工改工”宗地项目效果图。
“好产品需要杰出的营销，好政策同样需要有力的宣传和推动。政策只是文字，‘工改’专班的服务让其变得更暖和人心，越发坚定了我对三角未来进展的信心。政府给政策、领导给信心、企业要给力。”梁坚来说。
贴身的服务有效激活了企业参与“工改”的积极性。截至目前，三角镇17个批复改造方案类“工改”项目计划总投资额36.93亿元，其中超亿元项目13个，占比77%，超3亿元项目5个，投资额最大的项目达8.2亿元。
勉励集中连片改造，防止新“碎片化”
“‘工改’的初衷是解决土地碎片化和低效利用问题，因此三角镇‘工改’自始至终都坚守这个初衷。”
在勉励和支持企业自改的同时，三角镇尤为强调集中连片改造。
中山市下派三角工作组副组长刘志康介绍，“‘工改’的初衷是解决土地碎片化和低效利用问题，因此三角镇‘工改’自始至终都坚守这个初衷，引导企业集中连片改造，防止出现新的土地和厂房碎片化问题。”
三角镇的“集中连片改造”涵盖地块和地上两个方面。一方面，勉励土地集中连片改造。以中山市十大主题产业园之一的北部（三角）新材料产业园作为“工改”主阵地，着力打造万亩集中连片的产业新高地。目前，北部（三角）新材料产业园内共有27个“工改”项目，占全镇“工改”项目总数的六成，其中9个已经完成改造方案，拆除整理土地面积合计665亩。
另一方面，严格执行厂房分割销售政策。在充分考虑企业资金状况的前提下，引导“工改”项目分割销售比例不超过49%，以幢和层为最小分割基本单位，且幢和层的单元面积不小于2000平方米、500平方米，力求在分割销售和园区统一治理运营上找到最佳平稳点。
在以上改造理念下，三角镇形成了多个占地面积较大的“工改”项目。
占地面积约233.8亩民森信息科技服务业集聚区一区项目首期已经封顶，建筑面积约12.8万平方米，将于2024年6月投入使用。
占地415亩的国泰染整公司，正在全力化解土地和建筑历史遗留问题，计划将9块隶属不同权利人的地块进行合并和分期开发。
截至目前，三角镇2023年经中山市认定的“工改”拆除整理项目共30个，拆除整理总面积1069亩，平均每个项目的拆除整理面积为35.64亩，高于全市平均水平。
南方+记者雷海泉