现如今，南通不仅楼市加速分化，商综也在分化。
有的商场一诞生便万千光环，在加速成熟商圈形成的过程中逐渐与其他商业拉开差距，比如北大街商圈的万象城。
而有的商场，在商业僻壤中诞生，也在热闹喧嚣中沉寂。
最近有网友咨询，与万象城同商圈的金海岸生活广场如今怎么样了？今天我便来到现场一探究竟。
01.
人气惨淡，近八成商铺已闭店
今天，我们走访了位于北大街商圈核芯位置的金海岸生活广场，商场紧邻工农北路，南侧即为江海大道高架， 周边成熟小区众多 ，银行聚集 ，为其带来海量客流。
但交通便捷、人流聚集、坐拥“黄金地段”的金海岸生活广场，并未呈现本该具有的繁荣画面。
金海岸国际生活广场，由澳大利亚 ASF 集团打造，占地约 6万方，建面约10万方，涵盖酒店、办公、公共空间、购物中心和涉外公寓。
目前，商业主要经营餐饮、健身娱乐等业态，多为不知名品牌，夹杂小超市、汽车养护等小店，二楼还有一个皮革城，业态规划较为混乱。
小型商铺完全不足以支撑起商场的人气。
临近饭点，还在营业的几个餐厅也没什么客流，连外卖小哥都没见几个。
一圈逛下来，目测商业内目前有超七成的商铺都空着，空铺一家挨着一家，这样的商业现状令人不寒而栗！
街区内部十分空荡，鲜有顾客进场消费，内部道路也是碎石遍地，地面上停了不少私家车。
各商家门可罗雀，不少商铺门上张贴着转租、招商的字样。
其实，金海岸生活广场大量商铺此前已进行过公开拍卖。
2019 年，金海岸附 11 幢、附 1 幢 6 间商铺拍卖，包含商业和办公，建面共约 500平米。
2022 年，金海岸附 3 幢 42 间房产及其分摊的土地使用权整体拍卖，建筑面积合计约 1400方 ，附 3 幢 88 个车位按个拍卖 。
不过，相比混乱衰颓的内街来看，金海岸生活广场外街餐饮业态的运营发展可圈可点。
尤其到了晚上，街边餐饮店十分热闹，往来消费者络绎不绝。但外部客流并不能有效助力内部商店的商业经营。
伴随南通商业的遍地开花，再加之电商平台冲击，金海岸生活广场日渐式微。
经过几轮的撤店搬离、经营状况持续走低，直至今日，金海岸生活广场似乎淡出了南通人的视野，默默地站在原地，目睹着周围的变化。
通过今天的走访也能发现，金海岸生活广场的动线设计并不合理。
公寓、办公、酒店、商场等处于独立、分散的状态，无法形成客流共享，难以形成有效互动。
整体看，金海岸生活广场体量不算小，但空铺率过高，正在营业的商铺且定位不清晰、业态混乱、同质化严重，未来发展不容乐观！
02.
商综分化，龙头商业挤压生存空间
摊开地图，可以看到金海岸生活广场四周有多个社区，如和丰北城锦居、帝奥北城名郡、民安花苑、北兴园、崇川星光域、皇家花园、桂花小镇、苏建阳光新城等，都是入住率十分高的小区。
周边也临近南通汽车学校、北城小学、江苏商贸职业学校等人流聚集地，如此大的人流量，为何金海岸生活广场的如此人气惨淡？
首先就是来自万象城的巨大冲击，强势分流下，其他小商综很难与其抗衡。
而且北大街、五水商圈本身大大小小商业就非常密集，早已超负荷，且同质化严重，消费群体就这么多，消费水平还在不断降级。
再加上互联网电商的冲击，传统商业本就增长乏力，金海岸生活广场这种缺乏特色和新意的“末流”商综，更是腹背受敌。
过去十年里，线上娱乐的丰富度一日千里。手游电竞，长短视频，社交网络吞噬了大量的时间，也解决了大量的娱乐需求。
相比之下，电影院、游戏厅就显得不那么有趣，而且成本过高了。
算来算去，也只有餐饮这种强线下，强即时性的业态，似乎才是最保险的。
目前金海岸生活广场在营店铺也主要是餐饮，还有一些健身房、电竞、 KTV、皮革城等业态，但大型餐饮较少。
很多店铺都在靠外卖支撑，皮革城更不用说了，中高端商场基本不会扯着大喇叭在门口招揽生意。
从金海岸生活广场的招商情况来看，是偏低端的，品牌调性较低。
总体而言，金海岸生活广场的人流量、地段优势可观存在，奈何项目整体观感不强、档次不高、产品不全、知名度不够，这些也就造就了其落寞的原因。
03.
逆境求生，金海岸广场何去何从
分化，在商业世界无处不在。
存量商业饱和时代， 论“首店经济”，金海岸生活广场根本打不过万象城，论新鲜度，也比不过隔壁的北翼 99 ，或许可以尝试将其按照“社区商业”来运营。
目标客群为周边 1KM 内的居民，本着为社区创造快乐提供一种便捷的近家生活方式，引入菜市场、药店、连锁超市等业态，打造成立体街式、全天候、全开放的家门口第三空间社区客厅。
其实，只要找准了自身商业定位，金海岸生活广场未来的经营状况还是会有起色的。
另外，面对如此高的空铺率，金海岸生活广场项目方也要及时启动招商工作。
可以考虑对外宣传，经营调整升级，在储备的商家资源里面，选出符合项目定位的主力商家，达成合作意向后，提前打出主力商家的入驻信息，稳定项目市场。
空铺达到一定数量，招商有一定难度，项目应该主动调整租金政策来获取客户。
合理的租金政策、合理范围的租售比，是项目保留优质品牌的基础条件，也是汰换引进标杆品牌的前置条件。
商业运营当中，时不时的发生一些商家撤场也是正常现象，项目管理方需要定期与商家保持沟通交流，保障商家们的合理要求和服务。
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